Giá đất hiện nay bao nhiêu 1m2 không có một con số chung cho cả nước, vì mỗi tỉnh, thành có một bảng giá đất riêng áp dụng từ đầu năm 2026, chia theo loại đất, khu vực và vị trí. Theo hai bảng giá này, đất ở cao nhất Hà Nội là 702.194.000 đồng/m² trên đường Bà Triệu, còn TP.HCM là 687,2 triệu đồng/m² trên các đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi. Đây là giá Nhà nước dùng để tính tiền sử dụng đất, thuế và phí, không phải giá mua bán ngoài thị trường. Mời bạn cùng theo dõi bài viết dưới đây của Muaban.net để biết giá đất hiện nay bao nhiêu 1m2 ở từng nơi và cách tự tra giá thửa đất đang có.
Ảnh: TomW712 / Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0
I. Giá đất hiện nay bao nhiêu 1m2 theo bảng giá mới nhất?
Theo Luật Đất đai 2024, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích. Vì vậy giá đất hiện nay bao nhiêu 1m2 phụ thuộc vào đúng vị trí của thửa đất, và trong cùng một thành phố, giá có thể chênh nhau hàng trăm lần giữa phường trung tâm với xã đảo, giữa mặt đường với trong hẻm.
1. Giá đất 1m2 theo bảng giá đất của Nhà nước
Bảng dưới đây ghi mức đất ở cao nhất và thấp nhất đã đối chiếu được trong bảng giá đất 2026 của hai thành phố lớn nhất:
| Thành phố | Văn bản | Đất ở cao nhất | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Hà Nội | Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND | 702.194.000 đồng/m² | Đường Bà Triệu, đoạn Hàng Khay – Trần Hưng Đạo, vị trí 1 |
| TP.HCM | Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND | 687.200.000 đồng/m² | Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi; thấp nhất khu vực TP.HCM cũ là 2,3 triệu đồng/m² |
Hai con số trên là trần của bảng giá, nên phần lớn thửa đất ở hai thành phố có giá thấp hơn nhiều. Muốn biết giá thửa đất đang có, bạn cần tra đúng tuyến đường và vị trí theo các bước ở mục V.
2. Giá đất 1m2 khi mua bán thực tế khác bảng giá đất thế nào
Giá trong bảng giá đất là giá Nhà nước dùng để tính nghĩa vụ tài chính, còn giá mua bán do người mua và người bán tự thỏa thuận, nên hai con số này thường không bằng nhau. Cổng Thông tin điện tử Chính phủ cho biết cơ chế bảng giá đất từ năm 2026 hướng tới khắc phục chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thực tế. Tuy nhiên đó là mục tiêu, không có nghĩa hai mức giá đã bằng nhau. Trước khi đặt cọc, bạn nên so giá người bán đưa ra với giá của các thửa tương tự trong cùng khu vực thay vì chỉ nhìn vào bảng giá.
II. Bảng giá đất 2026 là gì, ai ban hành và áp dụng từ khi nào
1. Bảng giá đất là gì
Bảng giá đất là văn bản của từng tỉnh, thành ghi giá một mét vuông cho từng loại đất ở từng khu vực và vị trí. Theo khoản 2 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội, bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí. Nơi đã có bản đồ địa chính dạng số và cơ sở dữ liệu giá đất thì bảng giá được xây dựng đến từng thửa đất. Đó là lý do cùng một tuyến đường nhưng mặt tiền và hẻm sâu lại có giá khác nhau.
2. Cơ quan nào quyết định bảng giá đất từ năm 2026
Theo khoản 3 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026, đồng thời sửa đổi, bổ sung bảng giá đất khi cần thiết. Nghị quyết này được Quốc hội thông qua ngày 11/12/2025, có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 và áp dụng cùng Luật Đất đai số 31/2024/QH15 đã được sửa đổi, bổ sung bởi các luật năm 2024 và 2025.
3. Bảng giá đất cũ hết hiệu lực khi nào
Theo Điều 257 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2013 chỉ được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Do đó những bảng giá đất cũ hay khung giá đất theo vùng còn đăng trên mạng đều đã hết hiệu lực, và bạn không nên dùng chúng để ước lượng tiền phải nộp trong năm 2026.
III. Giá đất Hà Nội 2026 bao nhiêu 1m2
Hội đồng nhân dân TP Hà Nội ban hành Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND ngày 26/11/2025 về bảng giá đất lần đầu, có hiệu lực từ ngày 01/01/2026. Theo VnExpress, bảng giá mới chia Hà Nội thành 17 khu vực theo đơn vị hành chính sau sắp xếp, thay cho cách chia theo quận, huyện như trước.
Trong Phụ lục 01 của nghị quyết, đất ở vị trí 1 đường Bà Triệu, đoạn từ Hàng Khay đến Trần Hưng Đạo, có giá 702.194.000 đồng/m². Ngoài ra, bảng giá đất nông nghiệp của Hà Nội nằm riêng ở Phụ lục 18, nên với đất trồng lúa hay đất vườn, bạn cần mở đúng phụ lục đó.
Ảnh: Ltn12345 / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
Quyết định 19/2026/QĐ-UBND ngày 02/02/2026 của UBND TP Hà Nội đặt hệ số điều chỉnh giá đất K = 1 cho các trường hợp tính tiền, thuế, phí theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 và cho tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Ảnh: David Stanley / Wikimedia Commons, CC BY 2.0
Xem thêm: Bảng giá đất Hà Nội cập nhật từ 01/07/2025 và dự kiến 2026
IV. Giá đất Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) 2026 bao nhiêu 1m2
Hội đồng nhân dân TP.HCM thông qua Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND ngày 26/12/2025, quy định bảng giá đất lần đầu có hiệu lực từ ngày 01/01/2026. Đây là bảng giá chung cho TP.HCM sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, với giá chia theo khu vực của từng địa phương cũ.
1. Giá đất 1m2 khu vực TP.HCM cũ
Ở khu vực I, tức TP.HCM cũ, đất ở cao nhất là 687,2 triệu đồng/m² tại các đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi thuộc phường Sài Gòn và phường Bến Thành. Mức này bằng mức của bảng giá cũ theo Quyết định 79/2024 của UBND TP.HCM. Thấp nhất là 2,3 triệu đồng/m² tại khu dân cư Thiềng Liềng, xã đảo Thạnh An.
Ảnh: Steffen Schmitz ( more photos ) / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
Riêng đường Đồng Khởi, Nghị quyết 87 ghi ba mức giá cho ba loại đất trên cùng một tuyến:
| Loại đất trên đường Đồng Khởi | Giá 1m2 |
|---|---|
| Đất ở | 687.200.000 đồng |
| Đất thương mại, dịch vụ | 481.000.000 đồng |
| Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ | 412.300.000 đồng |
Cùng một mét vuông nhưng loại đất ghi trên sổ khác nhau thì giá khác nhau, vì vậy bạn cần đọc đúng cột theo loại đất trên sổ.
2. Giá đất 1m2 khu vực Bình Dương cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ
Theo Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, đất ở cao nhất khu vực Bình Dương cũ là 89,6 triệu đồng/m², còn khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ cao nhất gần 150 triệu đồng/m² trên đường Thùy Vân.
Ảnh: Bem photography: / Wikimedia Commons, CC BY 2.0
3. Giá đất nông nghiệp tại TP.HCM
Đất trồng cây lâu năm có giá cao nhất 1,44 triệu đồng/m² ở khu vực I và thấp nhất 370.000 đồng/m² ở khu vực IV. Với đất vườn ở ven thành phố, bạn nên tra bảng đất nông nghiệp thay vì lấy giá đất ở của tuyến đường gần đó.
V. Cách tra bảng giá đất và giá đất 1m2 của thửa đất bạn đang có
Cả nước hiện có 34 tỉnh, thành, và theo Nghị quyết 254/2025/QH15, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất của địa phương. Vì vậy bạn phải tra đúng văn bản của nơi có đất.
1. Tìm nghị quyết bảng giá đất của tỉnh, thành bạn ở
Bạn tìm trên cổng thông tin điện tử của tỉnh, thành bằng cụm “bảng giá đất lần đầu áp dụng từ 01/01/2026”. Toàn văn Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND và các phụ lục được đăng trên Cổng Thông tin điện tử Hà Nội. Toàn văn Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND của TP.HCM được đăng trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ.
2. Xác định khu vực, tuyến đường và vị trí của thửa đất
Bạn mở phụ lục của khu vực có thửa đất, tìm đúng tên đường và đoạn đường, rồi xác định vị trí của thửa, trong đó vị trí 1 là thửa giáp mặt đường. Khi không chắc thửa đất thuộc vị trí nào, bạn nên hỏi văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất. Theo Thông tư 56/2024/TT-BTC, thông tin giá đất của một thửa trong Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai có phí khai thác 10.000 đồng/thửa. Mức phí này có thể đã thay đổi, nên bạn cần hỏi lại khi nộp yêu cầu.
3. Đối chiếu đúng loại đất ghi trên sổ
Cuối cùng, bạn đọc loại đất ghi trên sổ, vì đất ở, đất thương mại dịch vụ và đất nông nghiệp nằm ở các cột hoặc phụ lục khác nhau. Đường Đồng Khởi ở mục IV là một ví dụ: ba loại đất trên cùng tuyến có ba mức giá.
VI. Bảng giá đất dùng để làm gì, có phải giá mua bán thực tế không
1. Bảng giá đất được xây dựng và điều chỉnh để làm gì
Bảng giá đất là công cụ để Nhà nước tính các khoản tiền liên quan đến đất, không phải bảng giá niêm yết để mua bán. Theo Nghị quyết 254/2025/QH15, giá đất phải được xác định theo nguyên tắc thị trường. Cổng Thông tin điện tử Chính phủ cũng nêu mục tiêu của cơ chế mới là xóa bỏ cơ chế “hai giá” đã tồn tại nhiều năm.
2. Các khoản tiền tính theo giá đất trong bảng giá
Theo khoản 1 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15, từ năm 2026 bảng giá đất là một trong các căn cứ để tính:
- Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất;
- Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất;
- Thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất;
- Tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 cũng nêu bảng giá đất dùng tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, khoản thuế, phí cụ thể của một giao dịch còn tùy từng trường hợp. Trước khi ký, bạn nên hỏi cơ quan thuế hoặc văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất về số tiền phải nộp.
3. Giá đất cụ thể khác bảng giá đất ở đâu
Ngoài bảng giá đất còn có giá đất cụ thể, do Nhà nước xác định cho từng trường hợp riêng theo Điều 160 Luật Đất đai 2024, ví dụ tính tiền sử dụng đất của tổ chức được giao đất không qua đấu giá. Từ năm 2026, Nghị quyết 254/2025/QH15 đưa nhiều trường hợp sang tính theo bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh. Vì vậy bạn cần hỏi cơ quan có thẩm quyền xem hồ sơ đang làm áp dụng loại giá nào.
VII. Cách tính tiền đất từ giá đất 1m2 trong bảng giá đất
Số tiền tính theo bảng giá đất bằng diện tích thửa đất nhân với giá 1m2 đúng loại đất và vị trí, rồi nhân với hệ số điều chỉnh nếu địa phương có quy định. Ở Hà Nội, hệ số này đang là K = 1 cho các trường hợp thuộc khoản 1 Điều 159, nên giá trong bảng được dùng nguyên.
Ví dụ minh họa với diện tích giả định:
| Thửa đất giả định | Diện tích | Giá 1m2 theo bảng giá | Tiền theo bảng giá |
|---|---|---|---|
| Đất ở vị trí 1 đường Bà Triệu, Hà Nội | 50 m² | 702.194.000 đồng | 35.109.700.000 đồng |
| Đất ở khu dân cư Thiềng Liềng, TP.HCM | 50 m² | 2.300.000 đồng | 115.000.000 đồng |
Con số ở cột cuối là giá trị thửa đất theo bảng giá, chưa phải số tiền phải nộp, vì mỗi khoản như tiền sử dụng đất, thuế hay lệ phí lại có cách tính riêng. Bạn nên dùng phép nhân này để ước lượng nhanh, còn số chính xác thì hỏi cơ quan thuế nơi có đất.
Xem thêm: Cách tính giá đất theo m2 cực chính xác và nhanh chóng
VIII. Nguyên tắc và phương pháp định giá đất hiện nay
Theo khoản 1 Điều 6 Nghị quyết 254/2025/QH15, định giá đất phải theo nguyên tắc thị trường, đúng phương pháp, trình tự, thủ tục, và bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch. Với bảng giá đất, thông tin đầu vào là thông tin hình thành trong 24 tháng trở về trước. Theo Điều 158 Luật Đất đai 2024, đó là giá trong cơ sở dữ liệu đất đai, giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá và giá thu thập qua điều tra, khảo sát.
Các phương pháp định giá do Chính phủ quy định. Khi ban hành năm 2024, Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định bốn phương pháp:
- Phương pháp so sánh.
- Phương pháp thu nhập.
- Phương pháp thặng dư.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Ngày 15/8/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số quy định về bảng giá đất và xác định giá đất. Vì vậy khi cần đọc chi tiết từng phương pháp, bạn nên đọc cả hai nghị định này.
IX. Giá đất trong bảng giá có thể thay đổi khi nào
Theo Nghị quyết 254/2025/QH15, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sửa đổi, bổ sung bảng giá đất khi cần thiết, tức là bảng giá có thể được điều chỉnh trong năm chứ không chờ tới năm sau. Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND của Hà Nội cũng ghi rõ, khi cần điều chỉnh bảng giá đất, UBND Thành phố trình Hội đồng nhân dân Thành phố xem xét, quyết định.
Bên cạnh đó, theo Báo Sài Gòn Giải Phóng, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được bổ sung vào Chương trình lập pháp năm 2026 để trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 2, dự kiến vào tháng 10/2026. Do đó các quy định về bảng giá đất có thể còn thay đổi. Vì vậy, trước khi ký hợp đồng hay nộp hồ sơ, bạn nên kiểm tra lại văn bản mới nhất của tỉnh, thành nơi có đất.
Ảnh: Christophe95 / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
X. Câu hỏi thường gặp về giá đất 1m2
1. Đất khu vực nào đắt nhất TP.HCM theo bảng giá đất 2026
Theo Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND, đất ở đắt nhất TP.HCM là 687,2 triệu đồng/m² tại các đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi thuộc phường Sài Gòn và phường Bến Thành, áp dụng từ ngày 01/01/2026.
2. Giá đất trong bảng giá có áp dụng khi mua bán không
Không. Bảng giá đất là giá Nhà nước dùng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí và lệ phí, còn giá mua bán do người mua và người bán thỏa thuận, nên bạn không nên coi giá trong bảng là giá thị trường.
3. Bảng giá đất hiện nay do ai ban hành
Từ ngày 01/01/2026, theo khoản 3 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, công bố và áp dụng bảng giá đất của từng tỉnh, thành, đồng thời sửa đổi, bổ sung khi cần thiết.
XI. Tìm mua bán đất trên Muaban.net
Giá trong tin đăng trên Muaban.net là giá chào của người bán, không phải giá trong bảng giá đất và cũng chưa phải giá chốt giao dịch. Dù vậy, bạn có thể dùng nó để so với giá Nhà nước trước khi thương lượng. Đất ở Hà Nội có danh mục bán đất Hà Nội, còn ở TP.HCM bạn mở danh mục mua bán đất TP.HCM rồi lọc theo phường, xã gần thửa đất đang quan tâm. Với khu vực Bình Dương cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, Muaban.net vẫn giữ riêng danh mục bán đất Bình Dương và bán đất Vũng Tàu.
Trên đây là những thông tin về giá đất hiện nay bao nhiêu 1m2 theo bảng giá đất 2026 mà Muaban.net muốn chia sẻ với bạn đọc. Hy vọng những thông tin trên giúp bạn tra đúng bảng giá của tỉnh, thành nơi có đất và đúng loại đất ghi trên sổ trước khi mua bán hay làm thủ tục. Nếu đang quan tâm giá đất ở một địa phương khác, mời bạn để lại tên tỉnh, thành ở phần bình luận để Muaban.net cập nhật thêm. Đừng quên theo dõi Muaban.net để cập nhật thông tin nhà đất và các tin bán đất mới nhất bạn nhé!
Nguồn tham khảo:
- Quốc hội, Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Điều 158, 159, 160, 257; có hiệu lực từ 01/8/2024 theo Luật 43/2024/QH15. Xem toàn văn, truy xuất 01/10/2026.
- Quốc hội, Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, Điều 6, 7, 13. Xem văn bản, truy xuất 01/10/2026.
- HĐND TP Hà Nội, Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND quy định về bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Xem văn bản và Phụ lục 01–05, truy xuất 01/10/2026.
- HĐND TP.HCM, Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND ban hành bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 01/01/2026. Xem văn bản, truy xuất 01/10/2026.
- Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, Nghị quyết số 87/2025/NQ-HĐND về bảng giá đất áp dụng từ 1/1/2026 trên địa bàn TPHCM. Xem bài, truy xuất 01/10/2026.
- Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, Chi tiết hệ số điều chỉnh giá đất tại Hà Nội (Quyết định 19/2026/QĐ-UBND). Xem bài, truy xuất 01/10/2026.
- Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, Chính sách nổi bật về tiền lương, giảm thuế, bảng giá đất… có hiệu lực từ 1/1/2026. Xem bài, truy xuất 01/10/2026.
- Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, Ban hành Nghị định mới về giá đất (Nghị định 71/2024/NĐ-CP). Xem bài, truy xuất 01/10/2026.
- Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung quy định về đấu giá đất, giá đất, bảng giá đất. Xem bài, truy xuất 01/10/2026.
- Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, Mức thu phí khai thác thông tin thửa đất, bảng giá đất, giá đất (Thông tư 56/2024/TT-BTC). Xem bài, truy xuất 01/10/2026.
- VnExpress, Giá đất ở trung tâm Hà Nội cao nhất hơn 700 triệu đồng một m2. Xem bài, truy xuất 01/10/2026.
- Báo Sài Gòn Giải Phóng, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi): Trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp thứ 2. Xem bài, truy xuất 01/10/2026.
