Bảng giá đất Hà Nội 2026 là bảng giá ban hành kèm Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND, áp dụng từ đầu năm 2026, chia thành 17 khu vực và ghi giá từng đoạn đường theo bốn vị trí cho ba loại đất phi nông nghiệp. Mức đất ở cao nhất đối chiếu được trong phụ lục là 702.194.000 đồng/m², còn đất nông nghiệp có bảng giá riêng. Đây là giá Nhà nước dùng để tính tiền sử dụng đất, thuế và phí, không phải giá mua bán ngoài thị trường. Mời bạn cùng theo dõi bài viết dưới đây của Muaban.net để nắm bảng giá đất Hà Nội 2026 và cách tự tra giá thửa đất đang có.
Ảnh: Phan Minh Tuấn / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
I. Bảng giá đất Hà Nội 2026 áp dụng từ khi nào, theo văn bản nào?
Hội đồng nhân dân TP Hà Nội ban hành Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND ngày 26/11/2025 về bảng giá đất Hà Nội 2026, có hiệu lực từ ngày 01/01/2026. Đây là bảng giá lần đầu theo cơ chế mới. Theo khoản 3 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026.
1. Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND quy định gì
Nghị quyết gồm phần quy định cách xác định vị trí, các hệ số và trường hợp giảm trừ, kèm 18 phụ lục. Theo Điều 4, bảng giá đất phi nông nghiệp nằm ở Phụ lục 01 đến 17, còn bảng giá đất nông nghiệp nằm ở Phụ lục 18. Mỗi đoạn đường trong phụ lục có giá đất ở, đất thương mại, dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, mỗi loại chia bốn vị trí.
2. Bảng giá cũ của Thủ đô hết hiệu lực khi nào
Theo Điều 6 Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND, các quy định về giá đất trước đây của Thành phố chỉ áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Điều 257 Luật Đất đai 2024 cũng giới hạn bảng giá đất ban hành theo Luật Đất đai 2013 đến cùng mốc đó. Vì vậy, nếu bạn còn gặp bảng giá Hà Nội ghi “áp dụng từ 2025” hay “dự kiến 2026”, bạn không nên dùng nó để ước lượng tiền phải nộp trong năm 2026.
II. Đất ở Thủ đô cao nhất hơn 702 triệu đồng/m2 tại những tuyến đường nào
Trong Phụ lục 01 (khu vực 1), đất ở vị trí 1 có giá 702.194 nghìn đồng/m² tại ba tuyến. Đó là Bà Triệu đoạn Hàng Khay – Trần Hưng Đạo, Hai Bà Trưng đoạn Lê Thánh Tông – Quán Sứ và Lý Thường Kiệt. Báo chí nêu mức cao nhất của bảng giá là hơn 702 triệu đồng/m², tuy nhiên chúng tôi mới đối chiếu được ba tuyến trên chứ chưa rà hết phụ lục.
Một điểm dễ nhầm là cùng một tên đường nhưng mỗi đoạn có một mức giá. Đường Bà Triệu được chia thành bốn đoạn như sau:
| Đoạn đường Bà Triệu | Giá đất ở vị trí 1 (nghìn đồng/m²) |
|---|---|
| Hàng Khay – Trần Hưng Đạo | 702.194 |
| Trần Hưng Đạo – Nguyễn Du | 576.059 |
| Nguyễn Du – Thái Phiên | 366.135 |
| Thái Phiên – Đại Cồ Việt | 296.662 |
Do đó, khi tra giá, bạn cần xác định thửa đất nằm ở đoạn nào, đừng lấy mức cao nhất của cả tuyến.
Ảnh: Ltn12345 / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
III. Thủ đô chia 17 khu vực giá đất như thế nào
Theo Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND, mỗi phụ lục từ 01 đến 17 là bảng giá của một khu vực, và dòng tiêu đề của từng phụ lục liệt kê các phường, xã thuộc khu vực đó. Bảng dưới đây ghi bốn khu vực đã đối chiếu với văn bản gốc.
1. Bốn khu vực đã đối chiếu và file PDF tải về
| Khu vực | Phường, xã | Ghi chú | Tải file PDF |
|---|---|---|---|
| Khu vực 1 (Phụ lục 01) | Tây Hồ, Ngọc Hà, Ba Đình, Giảng Võ, Ô Chợ Dừa, Hoàn Kiếm, Văn Miếu – Quốc Tử Giám, Cửa Nam, Hai Bà Trưng | Có các tuyến 702.194 nghìn đồng/m² | Phụ lục 01–05 (6,6 MB) |
| Khu vực 6 (Phụ lục 06) | Long Biên, Bồ Đề, Phúc Lợi, Việt Hưng | Phụ lục 06–10 (4,3 MB) | |
| Khu vực 11 (Phụ lục 11) | Phượng Dực, Phú Xuyên, Chuyên Mỹ, Đại Xuyên | Phụ lục 11–18 (4,6 MB) | |
| Khu vực 17 (Phụ lục 17) | Sóc Sơn, Nội Bài, Trung Giã, Đa Phúc, Kim Anh | Đất ở khu dân cư nông thôn 2.370 nghìn đồng/m² (Đa Phúc), 2.600 (Trung Giã, Kim Anh), 3.250 (Nội Bài, Sóc Sơn) | Phụ lục 11–18 (4,6 MB) |
2. Cách tìm khu vực của thửa đất trong file phụ lục
Tệp Phụ lục 01–05 chứa khu vực 1 đến 5, tệp 06–10 chứa khu vực 6 đến 10, còn tệp 11–18 chứa khu vực 11 đến 17 cùng bảng giá đất nông nghiệp. Phần quy định về vị trí, hệ số và giảm trừ nằm ở tệp Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND (3,4 MB). Cả bốn tệp là bản scan đăng trên trang văn bản của Cổng thông tin điện tử Hà Nội.
Với thửa đất ở khu vực khác, bạn mở tệp phụ lục tương ứng và đọc dòng tiêu đề “Áp dụng đối với các thửa đất thuộc địa giới hành chính các phường, xã”. Phụ lục nào có tên phường, xã hiện tại của thửa đất thì đó là khu vực cần tra.
IV. Cách xác định vị trí thửa đất khi tính giá theo Nghị quyết 52
Vị trí quyết định phần lớn chênh lệch giá trên cùng một đoạn đường, và Điều 3 Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND xác định vị trí theo mặt cắt của ngõ dẫn vào thửa đất.
1. Vị trí 1, 2, 3, 4 khác nhau thế nào
| Vị trí | Thửa đất có ít nhất một cạnh giáp với |
|---|---|
| VT1 | Đường, phố, ngõ có tên trong bảng giá |
| VT2 | Ngõ, ngách, hẻm có mặt cắt nhỏ nhất từ 3,5 m trở lên |
| VT3 | Ngõ, ngách, hẻm có mặt cắt nhỏ nhất từ 2 m đến dưới 3,5 m |
| VT4 | Ngõ, ngách, hẻm có mặt cắt nhỏ nhất dưới 2 m |
Mặt cắt được đo từ chỉ giới hè của đường có tên trong bảng giá tới mốc giới đầu tiên của thửa đất, nên bạn cần đo chỗ hẹp nhất của ngõ, không phải chỗ rộng nhất.
2. Thửa đất có nhiều mặt tiền được nhân hệ số K bao nhiêu
Thửa đất giáp từ hai đường, phố, ngõ có tên trong bảng giá trở lên được nhân hệ số K của đường có giá cao nhất:
| Trường hợp | Hệ số K |
|---|---|
| Giáp 4 đường có tên | 1,3 |
| Giáp 3 đường có tên | 1,25 |
| Giáp 2 đường có tên | 1,2 |
| Giáp 1 đường có tên và 1 ngõ từ 3,5 m | 1,15 |
| Giáp 1 đường có tên và 1 ngõ từ 2 m đến dưới 3,5 m | 1,1 |
| Giáp 1 đường có tên và 1 ngõ dưới 2 m | 1,05 |
3. Thửa đất xa đường hoặc có chiều sâu lớn được giảm giá ra sao
Ở Phụ lục 01 đến 12, thửa đất VT2, VT3, VT4 trong khu dân cư cũ được giảm giá khi cách đường có tên trong bảng giá từ 200 m trở lên. Mức giảm là 5% từ 200 m, 10% từ 300 m, 15% từ 400 m và 20% từ 500 m. Ở các khu vực ngoại thành từ Phụ lục 12 (bốn xã) đến 17, từ 500 m trở lên thì áp giá khu dân cư nông thôn.
Riêng thửa đất có chiều sâu trên 100 m được chia lớp. Phần 100 m đầu tính đủ giá, lớp từ 100 m giảm 10%, lớp từ 200 m giảm 20% và phần từ 300 m trở đi giảm 30%. Điều 3 còn quy định riêng cho thửa bị che khuất, thửa giáp ranh hai khu vực và đường chưa có tên trong bảng giá. Khi thửa đất rơi vào những trường hợp đó, bạn nên hỏi văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trước khi tự tính.
V. Cách tra giá 1m2 của thửa đất bạn đang có
Việc tra giá một thửa đất gồm năm bước:
- Tải tệp PDF phụ lục chứa khu vực của thửa đất theo bảng ở mục III.
- Tìm phụ lục có tên phường, xã của thửa đất ở dòng tiêu đề.
- Tìm tên đường, rồi đọc hai cột “Từ” và “Đến” để chọn đúng đoạn đường có thửa đất.
- Xác định vị trí theo mặt cắt ngõ như mục IV.
- Đọc đúng cột loại đất ghi trên sổ, rồi nhân hệ số hoặc trừ phần giảm nếu thửa đất thuộc trường hợp đặc biệt.
Các tệp phụ lục là bản scan có dấu sao y của Văn phòng Đoàn ĐBQH và HĐND TP Hà Nội, nên không tìm được bằng lệnh tìm kiếm. Vì vậy bạn cần dò tên đường theo thứ tự chữ cái.
Ví dụ, dòng Bà Triệu đoạn Hàng Khay – Trần Hưng Đạo trong Phụ lục 01 ghi như sau (đơn vị nghìn đồng/m²):
| Loại đất | VT1 | VT2 | VT3 | VT4 |
|---|---|---|---|---|
| Đất ở | 702.194 | 316.389 | 229.626 | 196.388 |
| Đất thương mại, dịch vụ | 258.954 | |||
| Đất sản xuất kinh doanh | 99.938 |
VI. Giá đất nông nghiệp ở Thủ đô: ruộng lúa, vườn cây, ao nuôi
Giá đất nông nghiệp của Hà Nội nằm ở Phụ lục 18, tính bằng đồng/m² và chia theo địa bàn quận, huyện trước khi sắp xếp đơn vị hành chính:
| Địa bàn (theo tên trước sắp xếp) | Đất trồng lúa, cây hàng năm (đồng/m²) |
|---|---|
| Các phường thuộc các quận Ba Đình, Bắc Từ Liêm, Cầu Giấy, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Hà Đông, Hoàn Kiếm, Hoàng Mai, Long Biên, Nam Từ Liêm, Tây Hồ, Thanh Xuân | 290.000 |
| Các xã giáp ranh, thị trấn thuộc Thanh Trì, Gia Lâm, Thanh Oai; Hoài Đức, Đan Phượng | 186.000 |
| Đông Anh, Mê Linh, Chương Mỹ, Phú Xuyên, Thường Tín, Phúc Thọ, Ứng Hoà | 155.000 |
| Vùng miền núi Mỹ Đức, Ba Vì | 81.000 |
Đất trồng cây lâu năm cũng có mức 290.000 đồng/m² ở các quận cũ và thấp nhất 78.000 đồng/m². Đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư được tính giá cao hơn, nhưng không vượt quá 50% giá đất nông nghiệp tương ứng. Vì vậy bạn cần xem thửa vườn nằm trong hay ngoài ranh giới khu dân cư trước khi đọc giá.
VII. Mức tăng so với bảng giá cũ ở trung tâm và ngoại thành
Theo báo Hànộimới, giá đất ở nhiều tuyến phố trung tâm trong bảng giá 2026 chỉ tăng khoảng 2% so với bảng giá trước. Ở ngoại thành, khu vực 9 có mức tăng cao nhất 26%, còn đất nông nghiệp ở nhiều xã phía Bắc và Tây Nam Thủ đô tăng 24%. Chúng tôi chưa tự đối chiếu các tỷ lệ này với bảng giá cũ, vì vậy bạn nên coi đây là số liệu tham khảo của báo chí.
Mức thay đổi khác nhau nhiều giữa các khu vực, nên bạn cần tra lại giá năm 2026 của đúng thửa đất trước khi làm hồ sơ, không dùng số tiền tính theo bảng giá cũ.
VIII. Nghĩa vụ tài chính đất đai, thuế và phí tính theo bảng giá
1. Các khoản tiền tính theo bảng giá đất
Theo khoản 1 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15, từ năm 2026 bảng giá đất là một trong các căn cứ để tính:
- tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất;
- giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất;
- thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất;
- tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 cũng nêu bảng giá dùng tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Khoản phải nộp cụ thể còn tùy từng hồ sơ. Trước khi ký hợp đồng, bạn nên hỏi cơ quan thuế hoặc văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
2. Hệ số điều chỉnh giá đất K = 1 của Hà Nội khác hệ số K nhiều mặt tiền
Theo Quyết định 19/2026/QĐ-UBND ngày 02/02/2026, Hà Nội áp hệ số điều chỉnh giá đất K = 1 cho các trường hợp tính tiền, thuế, phí theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024. Hệ số K = 1 cũng áp cho tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Hệ số này khác hệ số K từ 1,05 đến 1,3 ở mục IV, vốn chỉ áp cho thửa đất giáp nhiều đường.
3. Giá trong bảng giá đất khác giá mua bán ngoài thị trường
Ngoài bảng giá đất còn có giá đất cụ thể, do Nhà nước xác định cho từng trường hợp riêng theo Điều 160 Luật Đất đai 2024. Cổng Thông tin điện tử Chính phủ cho biết cơ chế bảng giá từ năm 2026 hướng tới khắc phục chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thực tế. Tuy nhiên đó là mục tiêu, còn giá mua bán vẫn do người mua và người bán thỏa thuận.
Xem thêm: Giá đất hiện nay bao nhiêu 1m2? Bảng giá đất 2026 mới nhất
IX. Bảng giá có thể được sửa đổi trong năm không
Có. Theo khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND, khi cần điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, UBND Thành phố trình Hội đồng nhân dân Thành phố xem xét, quyết định. Nghị quyết 254/2025/QH15 cũng cho phép Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sửa đổi bảng giá khi cần thiết. Theo Báo Sài Gòn Giải Phóng, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được bổ sung vào Chương trình lập pháp năm 2026 để trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 2, dự kiến vào tháng 10/2026. Vì vậy, trước khi ký hợp đồng hay nộp hồ sơ, bạn nên kiểm tra lại văn bản mới nhất trên Cổng thông tin điện tử Hà Nội.
Ảnh: David Stanley / Wikimedia Commons, CC BY 2.0
X. Câu hỏi thường gặp khi tra bảng giá đất
1. Tải bảng giá đất Hà Nội chính thức ở đâu
Toàn văn Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND và ba tệp phụ lục bảng giá dạng PDF được đăng trên trang chi tiết văn bản của Cổng thông tin điện tử Hà Nội. Ba tệp phụ lục gồm Phụ lục 01–05 (khu vực 1 đến 5), 06–10 (khu vực 6 đến 10) và 11–18 (khu vực 11 đến 17 cùng bảng giá đất nông nghiệp), tải trực tiếp được từ trang đó.
2. Giá trong bảng giá có phải giá mua bán không
Không. Bảng giá đất Hà Nội là giá Nhà nước dùng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí và lệ phí. Giá mua bán do người mua và người bán thỏa thuận, nên bạn không nên coi giá trong bảng là giá thị trường.
3. Bảng giá áp dụng cho những trường hợp nào
Theo Nghị quyết 254/2025/QH15, bảng giá đất là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến sử dụng đất và tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Người dân gặp bảng giá này chủ yếu khi làm thủ tục với Nhà nước.
XI. Tìm mua bán đất Hà Nội trên Muaban.net
Giá trong tin đăng trên Muaban.net là giá chào của người bán, không phải giá trong bảng giá đất và cũng chưa phải giá chốt giao dịch. Dù vậy, đặt hai con số cạnh nhau cho biết người bán đang chào cao hơn giá Nhà nước bao nhiêu trước khi thương lượng. Muaban.net có danh mục bán đất Hà Nội để lọc theo phường, xã, và danh mục đất thổ cư Hà Nội cho người chỉ tìm đất đã có sổ đất ở.
Trên đây là những thông tin về bảng giá đất Hà Nội 2026 mà Muaban.net muốn chia sẻ với bạn đọc. Hy vọng bạn tra được đúng khu vực, đoạn đường và vị trí của thửa đất trước khi làm thủ tục hay thương lượng mua bán. Nếu bạn đang quan tâm giá của một tuyến đường hay khu vực cụ thể, mời bạn để lại ở phần bình luận để Muaban.net cập nhật thêm. Đừng quên theo dõi Muaban.net để cập nhật thông tin và các tin mua bán nhà đất Hà Nội mới nhất bạn nhé!
Nguồn tham khảo:
- HĐND TP Hà Nội, Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND quy định về bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026, Điều 3, 4, 6. Xem văn bản, truy xuất 06/10/2026.
- HĐND TP Hà Nội, Phụ lục 01–05 kèm Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND. Xem văn bản, truy xuất 06/10/2026.
- HĐND TP Hà Nội, Phụ lục 06–10 kèm Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND. Xem văn bản, truy xuất 06/10/2026.
- HĐND TP Hà Nội, Phụ lục 11–18 kèm Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND. Xem văn bản, truy xuất 06/10/2026.
- Cổng thông tin điện tử Hà Nội, Chi tiết văn bản Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND. Xem trang, truy xuất 06/10/2026.
- Quốc hội, Nghị quyết 254/2025/QH15, Điều 7, 13. Xem văn bản, truy xuất 06/10/2026.
- Quốc hội, Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Điều 159, 160, 257. Xem toàn văn, truy xuất 06/10/2026.
- Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, Chi tiết hệ số điều chỉnh giá đất tại Hà Nội (Quyết định 19/2026/QĐ-UBND). Xem bài, truy xuất 06/10/2026.
- Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, Chính sách nổi bật về tiền lương, giảm thuế, bảng giá đất… có hiệu lực từ 1/1/2026. Xem bài, truy xuất 06/10/2026.
- Báo Hànộimới, Điều chỉnh bảng giá đất từ năm 2026: Tạo nền tảng cho cơ chế định giá minh bạch. Xem bài, truy xuất 06/10/2026.
- Báo Sài Gòn Giải Phóng, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi): Trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp thứ 2. Xem bài, truy xuất 06/10/2026.
