Tính giá đất theo m2 là một trong những phương pháp để định giá đất cũng như xác định các nghĩa vụ tài chính như: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, các nghĩa vụ tài chính về đất đai nói chung… Bài viết này sẽ thông tin đến bạn đọc cách tính giá đất theo mét vuông và những vấn đề liên quan đến giá đất hiện nay. Mời bạn đọc quan tâm theo dõi.
I. Khái niệm giá đất là gì?
Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.”
Bên cạnh đó, giá trị của quyền sử dụng đất được định nghĩa tại khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau như sau: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Tóm lại, giá đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất tính trên đơn vị 1 mét vuông do Nhà nước quy định hoặc theo thoả thuận của các bên trong quá trình giao dịch về quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất.
II. Căn cứ pháp lý
Dưới đây là căn cứ pháp lý cho các nội dung trong bài viết này:
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định 96/2019/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19 tháng 12 năm 2019 quy định về khung giá đất;
- Quyết định số 09/2020/QĐ-UBND quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2020 – 2024 được ban hành ngày 07/4/2020.
III. Nguyên tắc xác định giá đất
Theo như quy định tại khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, việc xác định giá đất cần phải đảm bảo những nguyên tắc dưới đây:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.
- Theo thời hạn sử dụng đất.
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Có thể thấy việc xác định giá đất cần bảo đảm đầy đủ và phù hợp với 4 nguyên tắc được nêu trên. Nguyên tắc này giúp cho công tác định giá đất sát với thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường. Trường hợp một trong những nguyên tắc trên bị thiếu hay không thỏa mãn quy định của pháp luật thì sẽ không thực hiện được việc xác định giá đất.
Việc pháp luật quy định nguyên tắc định giá đất một cách cụ thể sẽ là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền đưa ra những văn bản hướng dẫn cụ thể trong việc định giá đất ở từng địa bàn. Thông thường, giá đất được quy định tại quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về bảng giá đất.
| Tham khảo các tin đăng mua bán đất uy tín tại Muaban.net: |
3 tỷ 600 triệu
11 tỷ 900 triệu
3 tỷ 750 triệu
23 tỷ 500 triệu
5 tỷ 350 triệu
IV. Quy định về khung giá đất và bảng giá đất do Nhà nước ban hành
Cách tính giá đất được căn cứ vào khung giá đất và bảng giá đất cụ thể cho từng thửa đất.
1. Quy định về khung giá đất
Theo như quy định tại Điều 113 Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 96/2019/NĐ-CP Quy định về khung giá đất theo Điều 113 Luật Đất đai 2013 thì:
Khung giá đất là giá đất mà Nhà nước quy định (quy định mức tối thiểu và mức tối đa). Khung giá đất thường được quy định mỗi 05 năm 01 lần. Trong trường hợp giá đất trên thị trường tại thời điểm áp dụng khung giá đất tăng >=20% so với giá tối đa hoặc giảm >20% so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì khung giá đất sẽ được điều chỉnh lại. Khung giá đất chính là cơ sở để UBND cấp tỉnh làm căn cứ để xây dựng và công bố bảng giá đất cho từng địa phương.
2. Quy định về bảng giá đất
Theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 thì căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm 01 lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ.
Như vậy, mỗi tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương sẽ có bảng giá đất được áp dụng riêng.
Việc xây dựng – điều chỉnh khung giá đất và bảng giá đất cần được đảm bảo không xảy ra tình trạng chênh lệch quá mức giữa giáp ranh thành phố, các tỉnh lân cận.
>>> Tham khảo thêm: Khung giá đền bù đất đai mới nhất năm 2023
V. Các bước chuẩn bị khi tính giá đất theo m2
1. Bước 1: Tra cứu bảng giá đất
Để tra cứu bảng giá đất, hãy mở Quyết định của UBND cấp tỉnh về cách xác định giá đất ở từng khu vực bằng cách tra cứu trên Google.com theo từ khóa sau: “Bảng giá đất [tên tỉnh/ thành phố] năm…”. Sau đó, chọn kết quả mới nhất và kéo xuống dưới cùng sẽ thấy dòng chữ: FILE ĐƯỢC ĐÍNH KÈM THEO VĂN BẢN, mở file để xem bảng giá các loại đất.
2. Bước 2: Xác định loại đất cần tính giá
Sau khi đã xem được file bảng giá đất áp dụng trên địa bàn tỉnh / thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực của bạn, bước tiếp theo bạn cần xác định loại đất cần tính giá dựa theo các bảng cụ thể có trong Quyết định này.
- Trường hợp 1: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất trồng rừng phòng hộ.
- Trường hợp 2: Đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh, đất ven trục đầu mối giao thông, đất khu vực giáp ranh…
- Trường hợp 3: Đất khu dân cư nông thôn.
- Trường hợp 4: Đất khu đô thị mới, khu đấu giá, khu tái định cư.
3. Bước 3: Xác định vị trí đất
Vị trí đất cũng là một yếu tố được quy định rõ tại Quyết định của UBND cấp tỉnh, nội dung cơ bản như sau:
- Vị trí 1: Những thửa đất có ít nhất một mặt giáp với đường đi, phố hay còn gọi là đất mặt tiền đường;
- Các vị trí 2, 3, 4 theo thứ tự khả năng sinh lợi và điều kiện cơ sở hạ tầng kém thuận lợi hơn vị trí 1.
4. Bước 4: Xác định tên đường phố
Mẹo tìm kiếm nhanh: Bạn mở Văn bản trên máy tính bằng Word hoặc file Excel bảng giá đất tại tỉnh thành đã tải về, bấm tốt hợp phím CTrl + F để mở chức năng tìm kiếm. đánh từ khóa là tên đường / phố / thôn / xóm ở vị trí đất của bạn sau đó ấn Enter để tìm đến vị trí phù hợp một cách nhanh nhất. Sau đó, đối chiếu lại vị trí đất đã xác định ở bước 3 để biết khung giá đất Nhà nước là bao nhiêu một mét vuông.
5. Bước 5: Tiến hành cách tính giá đất
Công thức tính giá đất: G = K x S
Trong đó:
- G là giá đất;
- K là khung giá đất do Nhà nước quy định tính trên 1m2;
- S là tổng diện tích đất.
VI. Cách tính giá đất theo m2 (cụ thể)
Căn cứ vào các điểm b, c khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp khác nhau, bao gồm:
- Phương pháp so sánh trực tiếp.
- Phương pháp chiết trừ.
- Phương pháp thu nhập.
- Phương pháp thặng dư.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Tuy có nhiều phương pháp xác định giá đất cụ thể nhưng xuất phát từ giá trị thửa đất trên thực tế (giá trị được tính theo giá đất trong Bảng giá đất) thì chủ yếu được tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Công thức như sau
Giá đất (1m2) = Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) x Giá đất trong Bảng giá đất
Như vậy, để biết người sử dụng đất phải nộp bao nhiêu tiền cho một mét vuông đất thì phải xác định 2 thông số sau:
- Hệ số điều chỉnh giá đất: Hệ số K do UBND tỉnh / thành phố trực thuộc Trung ương ban hành để áp dụng theo năm (hàng năm sẽ ban hành mới hoặc ra quyết định áp dụng hệ số K của năm liền trước).
- Giá đất trong Bảng giá đất (được hướng dẫn tại bước 1 phần V trong bài viết này)
VII. Giá đất hiện nay bao nhiêu một mét vuông?
Mỗi vùng, khu vực sẽ có quy định về giá đất khác nhau, cụ thể như sau:
Vùng kinh tế đồng bằng sông Cửu Long:
Vùng kinh tế đồng bằng sông Cửu Long nằm ở phía Nam nước ta bao gồm các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương như: Long An, Tiền Giang, Bến Tre, Cần Thơ, Hậu Giang, Đồng Tháp, Vĩnh Long, Sóc Trăng, Kiên Giang, An Giang, Bạc Liêu và Cà Mau.
Giá đất được quy định thấp nhất khoảng 40.000 đồng/1m2 và mức giá cao nhất là 15.000.000 đồng cho diện tích 1m2 đất thổ cư.
Vùng kinh tế Đông Nam bộ:
Vùng kinh tế Đông Nam bộ bao gồm các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương như: Bình Dương, Đồng Nai, Tây Ninh, Bình Phước, Bà Rịa – Vũng Tàu và Thành phố Hồ Chí Minh.
Đây được đánh giá là vùng đất có tiềm năng lớn về bất động sản nhất là có sự góp mặt của trung tâm kinh tế sầm uất lớn nhất Việt Nam là TP. Hồ Chí Minh và nhiều dự án chung cư được xây dựng tại đây.
- Tại các xã đồng bằng: Giá đất thấp nhất là 60.000 đồng/1m2 và cao nhất là 18.000.000 đồng/1m2. Đây là vùng có giá đất cao thứ 2 trong cả nước đứng sau vùng đồng bằng sông Hồng.
- Đối với các xã có đất tại trung du: Mức giá thấp nhất là 50.000 đồng/m2 và mức cao nhất 12.000.000 đồng/1m2
- Còn với khu vực các xã miền núi: Giá đất thấp nhất 40.000 đồng/1m2 và giá cao nhất khoảng 9.000.000 đồng cho 1m2 diện tích đất thổ cư.
Vùng kinh tế Tây Nguyên:
Vùng kinh tế Tây Nguyên là vùng kinh tế rất đặc biệt, bao gồm các tỉnh: Đăk Nông, Kon Tum, Lâm Đồng và Gia Lai.
Đây là khu vực có địa hình là đồi núi là chủ yếu nên giá đất ở đây cố định chỉ dao động trong khoảng 15.000 đồng /1m2 đến 7.500.000 đồng cho 1m2 diện tích đất thổ cư.
Vùng kinh tế duyên hải Nam Trung bộ:
Đây là vùng kinh tế có hoạt động du lịch và dịch vụ cao gồm các tỉnh và thành phố như: Đà Nẵng, Quảng Ngãi, Quảng Nam, Bình Định, Phú Yên, Khánh Hòa, Ninh Thuận và Bình Thuận. Giá đất được quy định như sau:
- Đối với đất thuộc các xã đồng bằng: Giá thấp nhất 12.000 đồng/1m2 đất và cao nhất là 40.000 đồng/m2 diện tích đất thổ cư.
- Còn với khu vực các xã Trung du: Giá thấp nhất 30.000 đồng/1m2 đất và cao nhất là 8.000.000 đồng/m2 diện tích đất thổ cư.
- Khu vực các xã miền núi: Giá thấp nhất 25.000 đồng/1m2 đất và cao nhất là 6.000.000 đồng/m2 diện tích đất thổ cư.
Vùng Bắc Trung Bộ:
Đất thổ cư ở vùng kinh tế Bắc Trung Bộ gồm các tỉnh: Nghệ An, Thanh Hóa, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị và Thừa Thiên Huế có giá đất thổ cư bao nhiêu tiền 1m2 được đất giá là thấp nhất cả nước, cụ thể:
- Giá đất thổ cư tại các xã đồng bằng: Tối thiểu cho 1m2 đất ở là 12.000 đồng và tối đa là 350.000 đồng/m2.
- Đối với đất tại các xã Trung du: Tối thiểu cho 1m2 đất ở là 30.000 đồng và tối đa là 7.000.000 đồng/m2.
- Cuối cùng là các xã miền núi: Tối thiểu cho 1m2 đất ở là 20.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng/m2.
Vùng đồng bằng sông Hồng:
Vùng đồng bằng sông Hồng bao gồm các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương: Bắc Ninh, Hà Nội, Vĩnh Phúc, Hải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên, Hà Nam, Nam Định, Ninh Bình và Thái Bình.
- Giá đất tại vùng đồng bằng: Tối thiểu cho 1m2 đất ở là 100.000 đồng và tối đa là 29.000.000 đồng/m2.
- Giá đất tại xã Trung du: Tối thiểu cho 1m2 đất ở là 80.000 đồng và tối đa là 15.000.000 đồng/m2.
- Tác xã miền núi: Tối thiểu cho 1m2 đất ở là 70.000 đồng/m2 và tối đa là 9.000.000 đồng/m2.
Vùng Trung du và miền núi phía Bắc:
Vùng Trung du và miền núi phía Bắc nằm ở phía Bắc của nước ta gồm các tỉnh: Điện Biên, Sơn La, Lai Châu, Hòa Bình, Hà Giang, Cao Bằng, Tuyên Quang, Bắc Kạn, Lào Cai, Phú Thọ, Yên bái, Thái Nguyên, Lạng Sơn, Quảng Ninh và Bắc Giang. Giá đất được quy định như sau:
- Tại các xã đồng bằng: Giá đất tối thiểu là 500.000 đồng/1m2 và giá tối đa có thể đạt đến là 8.500.000 đồng/1m2. Tùy theo vị trí của mảnh đất mà có thể nâng giá hoặc giảm giá cho hợp lý.
- Tại xã Trung du: Mức giá tối thiểu cho 1m2 đất thổ cư là 400.000 đồng và tối đa 7.000.000 đồng/m2.
- Tại các xã miền núi: Mức giá tối thiểu là 250.000 đồng và tối đa 9.500.000 động cho một mét vuông đất thổ cư.
VIII. Tổng kết
Trên đây toàn bộ thông tin về cách tính giá đất theo m2. Mua bán mong rằng những thông tin trên có thể giúp ích cho bạn. Hãy thôi theo dõi chúng tôi để đón đọc những kiến thức và kinh nghiệm đầy bổ ích cùng các tin đăng mua bán nhà đất bạn nhé.
>>> Xem thêm:
- Đất Chuyên Dùng Là Gì? Những Quy Định Mới Nhất Về Đất Chuyên Dùng
- Ký hiệu đất ĐM là gì? 6 căn cứ pháp luật phân loại đất mà bạn chưa biết
