Tính giá đất theo m2 là một trong những phương pháp để định giá đất cũng như xác định các nghĩa vụ tài chính như: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, các nghĩa vụ tài chính về đất đai nói chung… Cùng Muaban.net tìm hiểu thông tin liên quan đến cách tính giá đất theo mét vuông và những vấn đề liên quan đến giá đất hiện nay. Mời bạn đọc quan tâm theo dõi.
I. Khái niệm giá đất là gì?
Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.”
Bên cạnh đó, giá trị của quyền sử dụng đất được định nghĩa tại khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau như sau: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Tóm lại, giá đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất tính trên đơn vị 1 mét vuông do Nhà nước quy định hoặc theo thoả thuận của các bên trong quá trình giao dịch về quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất.
II. Căn cứ pháp lý
Dưới đây là căn cứ pháp lý cho các nội dung trong bài viết này:
- Luật Đất đai năm 2024
- Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất
- Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và đang có hiệu lực tại từng địa phương
- Các văn bản hướng dẫn thi hành có liên quan
III. Nguyên tắc xác định giá đất
Theo như quy định tại khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, việc xác định giá đất cần phải đảm bảo những nguyên tắc dưới đây:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.
- Theo thời hạn sử dụng đất.
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Có thể thấy việc xác định giá đất cần bảo đảm đầy đủ và phù hợp với 4 nguyên tắc được nêu trên. Các nguyên tắc xác định giá đất được xây dựng nhằm giúp mức giá đất được ban hành tiệm cận hơn với giá trị thực tế trên thị trường, đồng thời bảo đảm tính công bằng, khách quan và minh bạch trong công tác quản lý đất đai.
Việc pháp luật quy định nguyên tắc định giá đất một cách cụ thể sẽ là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền đưa ra những văn bản hướng dẫn cụ thể trong việc định giá đất ở từng địa bàn. Thông thường, giá đất được quy định tại quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về bảng giá đất.
| Tham khảo các tin đăng mua bán đất uy tín tại Muaban.net: |
IV. Quy định về bảng giá đất theo pháp luật hiện hành
Cách tính giá đất được căn cứ vào khung giá đất và bảng giá đất cụ thể cho từng thửa đất.
1. Quy định về khung giá đất
Theo Luật Đất đai 2024, khung giá đất đã được bãi bỏ. Thay vào đó, các địa phương xây dựng và ban hành bảng giá đất phù hợp với điều kiện thực tế tại từng khu vực.
Bảng giá đất là căn cứ để cơ quan nhà nước thực hiện nhiều hoạt động quản lý đất đai như tính tiền sử dụng đất, tính lệ phí trước bạ, xác định nghĩa vụ tài chính hoặc làm cơ sở tham khảo trong một số giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ ban hành bảng giá đất riêng phù hợp với tình hình kinh tế – xã hội và mặt bằng giá đất trên địa bàn.
2. Quy định về bảng giá đất
Bảng giá đất được UBND cấp tỉnh xây dựng theo quy định của Luật Đất đai và công bố công khai để người dân, doanh nghiệp dễ dàng tra cứu. Do điều kiện kinh tế, vị trí địa lý và mức độ phát triển của từng địa phương khác nhau nên giá đất tại mỗi tỉnh, thành phố cũng có sự chênh lệch nhất định.
Khi tra cứu bảng giá đất, người dân cần xác định chính xác loại đất, vị trí đất và khu vực hành chính nơi thửa đất tọa lạc để áp dụng đúng mức giá tương ứng.
>>> Tham khảo thêm: Khung giá đền bù đất đai mới nhất năm 2023
V. Các bước chuẩn bị khi tính giá đất theo m2
1. Bước 1: Tra cứu bảng giá đất
Để tra cứu bảng giá đất, hãy mở Quyết định của UBND cấp tỉnh về cách xác định giá đất ở từng khu vực bằng cách tra cứu trên Google.com theo từ khóa sau: “Bảng giá đất [tên tỉnh/ thành phố] năm…”. Sau đó, chọn kết quả mới nhất và kéo xuống dưới cùng sẽ thấy dòng chữ: FILE ĐƯỢC ĐÍNH KÈM THEO VĂN BẢN, mở file để xem bảng giá các loại đất.
2. Bước 2: Xác định loại đất cần tính giá
Sau khi đã xem được file bảng giá đất áp dụng trên địa bàn tỉnh / thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực của bạn, bước tiếp theo bạn cần xác định loại đất cần tính giá dựa theo các bảng cụ thể có trong Quyết định này.
- Trường hợp 1: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất trồng rừng phòng hộ.
- Trường hợp 2: Đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh, đất ven trục đầu mối giao thông, đất khu vực giáp ranh…
- Trường hợp 3: Đất khu dân cư nông thôn.
- Trường hợp 4: Đất khu đô thị mới, khu đấu giá, khu tái định cư.
3. Bước 3: Xác định vị trí đất
Vị trí đất cũng là một yếu tố được quy định rõ tại Quyết định của UBND cấp tỉnh, nội dung cơ bản như sau:
- Vị trí 1: Những thửa đất có ít nhất một mặt giáp với đường đi, phố hay còn gọi là đất mặt tiền đường;
- Các vị trí 2, 3, 4 theo thứ tự khả năng sinh lợi và điều kiện cơ sở hạ tầng kém thuận lợi hơn vị trí 1.
4. Bước 4: Xác định tên đường phố
Mẹo tìm kiếm nhanh: Bạn mở Văn bản trên máy tính bằng Word hoặc file Excel bảng giá đất tại tỉnh thành đã tải về, bấm tốt hợp phím CTrl + F để mở chức năng tìm kiếm. đánh từ khóa là tên đường / phố / thôn / xóm ở vị trí đất của bạn sau đó ấn Enter để tìm đến vị trí phù hợp một cách nhanh nhất. Sau đó, đối chiếu lại vị trí đất đã xác định ở bước 3 để biết khung giá đất Nhà nước là bao nhiêu một mét vuông.
5. Bước 5: Tiến hành cách tính giá đất
Công thức tính giá đất: G = K x S
Trong đó:
- G là giá bán đất
- K là khung giá đất do Nhà nước quy định tính trên 1m2
- S là tổng diện tích đất
VI. Cách tính giá đất theo m2 (cụ thể)
Căn cứ vào các điểm b, c khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp khác nhau, bao gồm:
- Phương pháp so sánh trực tiếp.
- Phương pháp chiết trừ.
- Phương pháp thu nhập.
- Phương pháp thặng dư.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Tuy có nhiều phương pháp xác định giá đất cụ thể nhưng xuất phát từ giá trị thửa đất trên thực tế (giá trị được tính theo giá đất trong Bảng giá đất) thì chủ yếu được tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Công thức như sau
Giá đất (1m2) = Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) x Giá đất trong Bảng giá đất
Như vậy, để biết người sử dụng đất phải nộp bao nhiêu tiền cho một mét vuông đất thì phải xác định 2 thông số sau:
- Hệ số điều chỉnh giá đất: Hệ số K do UBND tỉnh / thành phố trực thuộc Trung ương ban hành để áp dụng theo năm (hàng năm sẽ ban hành mới hoặc ra quyết định áp dụng hệ số K của năm liền trước).
- Giá đất trong Bảng giá đất (được hướng dẫn tại bước 1 phần V trong bài viết này)
VII. Tham khảo giá đất theo m2 từng khu vực
Mỗi vùng, khu vực sẽ có quy định về giá đất khác nhau, cụ thể như sau:
Giá đất theo m² tại Việt Nam hiện nay không có một mức cố định áp dụng chung trên phạm vi cả nước mà sẽ thay đổi tùy theo từng địa phương, vị trí thửa đất, loại đất, hạ tầng giao thông và quy hoạch khu vực. Để giúp bạn có cái nhìn tổng quan hơn, dưới đây là mức giá đất tham khảo theo m² tại các vùng kinh tế trên cả nước dựa trên mặt bằng giá đất phổ biến trong những năm gần đây.
| Vùng kinh tế | Các tỉnh/thành phố tiêu biểu | Giá đất tham khảo theo m²* |
|---|---|---|
| Đồng bằng sông Cửu Long | Long An, Tiền Giang, Cần Thơ, An Giang, Kiên Giang, Cà Mau… | Từ khoảng 500.000 đồng đến 150 triệu đồng/m² tùy vị trí và địa phương |
| Đông Nam Bộ | TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh, Bình Phước | Từ khoảng 1 triệu đồng đến 687,2 triệu đồng/m² |
| Tây Nguyên | Lâm Đồng, Đắk Lắk, Gia Lai, Kon Tum, Đắk Nông | Từ khoảng 300.000 đồng đến 200 triệu đồng/m² |
| Duyên hải Nam Trung Bộ | Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam, Bình Thuận… | Từ khoảng 500.000 đồng đến 340 triệu đồng/m² |
| Bắc Trung Bộ | Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị, Huế | Từ khoảng 300.000 đồng đến 180 triệu đồng/m² |
| Đồng bằng sông Hồng | Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc… | Từ khoảng 1 triệu đồng đến 695,3 triệu đồng/m² |
| Trung du và miền núi phía Bắc | Quảng Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên, Lào Cai, Sơn La, Điện Biên… | Từ khoảng 200.000 đồng đến 250 triệu đồng/m² |
Lưu ý: Mức giá trên chỉ mang tính chất tham khảo, được tổng hợp từ bảng giá đất và mặt bằng giá đất phổ biến tại các địa phương trong giai đoạn 2025 – 2026. Giá đất thực tế có thể chênh lệch đáng kể tùy theo vị trí, loại đất, quy hoạch và tình hình thị trường tại thời điểm giao dịch.
VIII. Những thắc mắc thường gặp liên quan đến cách tính giá đất theo m2?
Cách tính giá đất theo m² là vấn đề được nhiều người quan tâm khi mua bán, chuyển nhượng, tặng cho hoặc thực hiện các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất. Dưới đây là những câu hỏi thường gặp giúp bạn hiểu rõ hơn về cách tính giá đất theo m² và áp dụng chính xác trong từng trường hợp cụ thể.
Trên đây toàn bộ thông tin về cách tính giá đất theo m2. Muaban.net mong rằng những thông tin trên có thể giúp ích cho bạn. Hãy theo dõi chúng tôi thường xuyên để đón đọc những kiến thức và kinh nghiệm đầy bổ ích cùng các tin đăng như mua bán nhà đất , mua nhà… bạn nhé.
