Hướng dẫn thủ tục mua bán đất đai chi tiết nhất

Mua bán nhà đất nói chung và mua bán đất nói riêng là một trong những thủ tục quan trọng và chứa đựng nhiều rủi ro nếu không thực hiện đúng theo quy định. Dưới dây là hướng dẫn của Muaban.net về thủ tục mua bán đất đai chi tiết nhất, được cập nhật mới nhất năm 2023:

I. Tóm tắt quy trình mua bán đất đai

Quy trình mua bán đất gồm 7 bước cơ bản như sau:

• Bước 1: Thỏa thuận giá và xem xét các giấy tờ pháp lý liên quan như giấy chứng nhận sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Bước 2: Tiến hành đặt cọc mua đất.
• Bước 3: Ký kết hợp đồng mua bán, công chứng và thanh toán.
• Bước 4: Nộp lại hồ sơ chuyển nhượng bất động sản cho cơ quan công quyền.
• Bước 5: Hoàn tất các loại phí và thuế trước bạ.
• Bước 6: Chờ đợi thẩm định của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
• Bước 7: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tham khảo nhà đất tại muaban.net:

II. Thủ tục mua bán đất

1. Một số khái niệm liên quan

1.1 Sổ đỏ là gì?

Hiện nay, không có một văn bản pháp luật nào quy định về khái niệm “sổ đỏ”. Tuy nhiên, trên thực tế, sổ đỏ là một tên gọi khác của “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Sở dĩ, tên gọi sổ đỏ xuất hiện là dựa vào màu sắc bên ngoài của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

1.2 Sổ hồng là gì?

Tương tự với sổ đỏ, “sổ hồng” là tên gọi khác của “giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”. Mọi người thường gọi là sổ hồng cũng vì dựa trên màu sắc của “giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” tại đô thị (thị trấn, nội thành, nội thị xã) do bộ Xây dựng ban hành.

Sổ hồng cũng là một thuật ngữ pháp lý không được công nhận theo quy định của pháp luật.

>>> Xem thêm: Quy trình mua bán đất – Làm sao cho đúng và không rủi ro?

1.3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” được mọi người gọi với các tên là “sổ mới”. Được pháp luật ban hành vào ngày 19/10/2009 theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và Thông tư số 77/2009/TT-BTNMT. Mẫu giấy chứng nhận này được cấp bởi Bộ Tài Nguyên và Môi Trường.

Giấy chứng nhận này được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất. Trong trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.

Hoặc thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật. Trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký.

2. Các bước làm thủ tục mua bán đất có sổ đỏ

Mua bán đất là quy trình giao dịch một tài sản có giá trị lớn, vì vậy việc chuẩn bị hồ sơ mua bán đất khá phức tạp. Cả bên mua và bên bán đều tuân thủ đúng các bước trong quy trình như sau:

2.1 Bước 1: Thỏa thuận giá cả, xem xét sổ đỏ

Người mua nên trực tiếp đi xem thổ đất để biết được kích thước chính xác, hướng đất. Xem có phù hợp với tình hình tài chính, phong thủy,.. hay không? Từ đây, đưa ra quyết định có nên mua mảnh đất này hay không?

Về phần người bán, cần chuẩn bị sổ đỏ gốc với chủ sở hữu đứng tên là chính mình. Sau khi người mua đã quyết định mua thì sẽ đưa sổ đỏ cho họ xác minh. Lưu ý, khi người mua xác minh sổ đỏ, người bán cần xem xét ngay bên cạnh, chú ý để phòng tránh các trường hợp đánh tráo hoặc lấy trộm.

2.2 Bước 2: Đặt cọc mua đất

Người mua và bán cần thống nhất về số tiền đặt cọc chính xác, để người mua chuẩn bị số tiền đó. Người bán và người mua cần chuẩn bị các giấy tờ sau: 

• Giấy tờ pháp lý người bán: Thông tin vợ, chồng hoặc người cùng sở hữu tài sản nếu có bao gồm họ tên, CMND, sổ hộ khẩu.
• Giấy tờ pháp lý người mua: Bao gồm họ tên, CMND, sổ hộ khẩu.
• Thông tin mô tả diện tích đất, số sổ đỏ, địa chỉ trên sổ đỏ, hiện trạng, diện tích xây dựng.
• Giấy tờ xác nhận tổng số tiền hai bên thỏa thuận bán, số tiền đặt cọc trước và các thông tin về các đợt thanh toán tiền tiếp theo và hình thức thanh toán đi kèm. Cuối cùng là thông tin về thời gian ký kết hợp đồng.

>>> Xem thêm: Quy trình mua bán nhà đất chính xác bạn cần biết

2.3 Bước 3: Công chứng hợp đồng mua đất và thanh toán

Sau khi các giấy tờ trên hoàn thành, hai bên tiến hành ký kết hợp đồng tại cơ quan nhà đất có thẩm quyền như văn phòng công chứng cấp quận/ huyện, thành phố, …Lưu ý, cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau:

• Phía người bán: Chứng minh nhân dân hoặc căn cứ công dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Phía người mua: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước và sổ hộ khẩu.

Sau khi hoàn tất các giấy tờ theo luật pháp, người mua cần thanh toán số tiền còn lại cho người bán và tiến hành công chứng giấy tờ. Lúc này, người bán tiến hành bàn giao các giấy tờ liên quan đến mảnh đất đã bán.

2.4 Bước 4: Sang tên sổ đỏ

Người bán cần tiến hành sang tên quyền sở hữu đất cho người mua tại phòng địa chính nơi quản lý nhà đất. 

Người bán có thể tự tiến hành sang tên hoặc sử dụng dịch vụ sang tên sổ đỏ tại các văn phòng luật để các thủ tục bán đất dễ ra nhanh chóng hơn. Tiếp đến là thanh toán các khoản phí và thuế trước bạ.

2.5 Bước 5: Hoàn tất thủ tục và nhận lại sổ đỏ

Sau khi đã hoàn thành đầy đủ các thủ tục mua đất có sổ đỏ cũng như nộp thuế, người mua chính thức được cầm giấy chứng nhận quyền sở hữu với tên của mình. Như vậy, thủ tục mua bán đất chính thức được hoàn thành.

3. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng đất khi có đủ 04 điều kiện sau:

1. Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.

Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyển nhượng đất được thừa kế cho người khác.

Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được chuyển nhượng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có điều kiện cấp giấy chứng nhận (chưa được cấp nhưng chỉ cần đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận).

2. Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp.

3. Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

4. Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất.

4. Mua bán đất không có sổ và hình thức xử phạt khi không sang tên sổ đỏ

Mua bán đất không có sổ đỏ bị phạt tới 40 triệu đồng. Theo khoản 1 điều 188 luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau: Có Giấy chứng nhận; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện bị phạt tiền với mức như sau:

Hành vi vi phạm	Nông thôn	Đô thị
Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện.	Từ 03 – 05 triệu đồng.	Từ 05 – 10 triệu đồng.
Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ từ hai điều kiện trở lên.	Từ 05 – 10 triệu đồng.	Từ 10 – 20 triệu đồng.
Lưu ý: Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân (tối đa là 40 triệu đồng).

Không sang tên sổ đỏ bị phạt tới 20 triệu đồng. Sang tên sổ đỏ theo là cách thường gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày xảy ra biến động (thường sẽ là ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực).

Theo khoản 2, 3 Điều 17 Nghị định 91/2019, trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định bị phạt tiền như sau:

Thời gian	Nông thôn	Đô thị
Trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn.	Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng.	Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định với khu vực nông thôn.
Quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn.	Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng.
Lưu ý:  Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân (tối đa là 20 triệu đồng).

III. Các bước sang tên sổ đỏ khi mua bán đất

Đến đúng cơ quan thẩm quyền để thực hiện sang tên sổ đỏ, theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nơi nộp hồ sơ phải là các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Với các địa phương đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa. Hoặc trong trường hợp địa phương chưa có văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất  thuộc cấp huyện.

Thủ tục sang tên sổ đỏ như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo Điều 40 Luật Công Chứng 2014 thì hai bên mua bán cần chuẩn bị bộ hồ sơ để đăng ký sang tên sổ đỏ gồm có:

Với bên bán: 

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính).
• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu của cả hai vợ chồng (bản sao).
• Sổ hộ khẩu (bản sao). Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân.
• Hợp đồng ủy quyền trong trường hợp bán hộ người khác. 

Với bên mua:

• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu còn hạn.
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân.

Ngoài những giấy tờ này, hai bên còn có thể chuẩn bị trước hợp đồng mua bán đất đã làm từ trước theo form chuẩn.

Bước 2: Chuẩn bị tờ khai nghĩa vụ hành chính 

Thực hiện kê khai theo các mẫu được lấy tại bộ phận một cửa nơi làm thủ tục. Chuẩn bị các giấy tờ:

1. Tờ khai thuế thuế thu nhập cá nhân
2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3. Tờ khai lệ phí trước bạ (bản chính)
4. Đơn đăng ký biến động
5. Tờ khai thuế phi nông nghiệp
6. Sơ đồ vị trí đất
7. Sổ chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao) 

Trong một số trường hợp trong hợp đồng, hai bên không có thỏa thuận là người mua sẽ phải chi trả các khoản thuế thay cho người bán thì bạn cần nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất 10 ngày, tính từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Ngược lại, nếu hai bên có thỏa thuận bên mua sẽ là người đóng thuế trong hợp đồng thì thời gian nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là vào lúc làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu đất.

Như vậy, hai bên mua bán cần làm việc từ trước, quy định ai là người đóng thuế, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ 

Nộp hồ sơ tại các bộ phận một cửa vào giờ hành chính, tuy nhiên có một số nơi sẽ chỉ nhận vào buổi sáng và trả vào buổi chiều. Do vậy bạn hãy tìm hiểu thông tin trước để tránh lỡ dở công việc.

Để cho việc tiếp nhận hồ sơ diễn ra nhanh chóng, bạn hãy sắp xếp đầy đủ các giấy tờ cần thiết và tờ khai như trong bước 1 và bước 2 trước ở nhà. Việc còn lại sẽ thuộc về phía cơ quan có thẩm quyền. Họ sẽ tiến hành giải quyết hồ sơ của bạn theo đúng quy trình và trả kết quả sau khi đã hoàn thành.

Thời gian thực hiện trả hồ sơ không quá 10 ngày tính từ ngày tiếp nhận và không quá 20 ngày với trường hợp các xã miền núi, hải đảo, vùng kinh tế khó khăn, vùng sâu vùng xa và không tính cộng các ngày nghỉ. 

IV. Một số lưu ý khi mua bán đất đai

Sau đây là một số lưu ý khi thực hiện thủ tục mua bán đất mà Muaban.net gợi ý cho bạn:

• Thật cẩn trọng và xem xét kỹ lưỡng mọi mặt trước khi đưa ra quyết định mua. Hiện nay. xuất hiện rất nhiều trường hợp mất oan tiền cọc vì không hiểu rõ luật hay không nhận được quyền sở hữu đất.
• Xem trực tiếp tận nơi để kiểm tra mảnh đất có thực hay không? Đo đạc, so sánh thửa đất có khớp với các thông tin được ghi trên sổ đỏ, sổ hồng hay không?
• Xem xét kỹ lưỡng sơ đồ bản vẽ, thửa đất có đang nằm trong khu vực quy hoạch không?
• Tìm hiểu kỹ thông tin vay nợ, xác định chính xác thửa đất đó có đang bị vay thế chấp hay không?
• Thăm hỏi những người hàng xóm, láng giềng xung quanh mảnh đất đó để nắm thêm được nhiều thông tin liên quan hơn.

V. Một số thắc mắc

1. Làm thế nào để mua lô đất đang thế chấp ngân hàng?

Người bán thực hiện thủ tục xóa thế chấp trước ngày công chứng chuyển nhượng. Hoặc có thể thực hiện trong cùng một ngày với ngày công chứng chuyển nhượng.

2. Người mua vay ngân hàng cần làm hồ sơ những gì?

Bên mua cần chuẩn bị đầy đủ những hồ sơ sau:

• CMND hoặc thẻ CCCD, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (nếu có) hoặc giấy chứng nhận độc thân (bản sao).
• Hợp đồng đặt cọc (bản sao).
• Hợp đồng lao động, sao kê lương hoặc phiếu xác nhận lương của công ty trong 3 tháng gần nhất.
• Giấy tờ chứng minh các nguồn thu nhập khác như giấy phép kinh doanh, hợp đồng cho thuê nhà, đất, xe (nếu có),..
• Sổ nhà đất thế chấp.

3. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là ai?

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có thể là UBND cấp xã, huyện, hoặc tỉnh.

VI. Tổng kết

Hy vọng những thông tin trên của Muaban.net tổng hợp đã giúp bạn nắm được đầy đủ các thông tin về thủ tục mua bán đất.  Đừng quên theo dõi Muaban.net để cập nhật các tin tức mới nhất về mua bán nhà đất bạn nhé!