Khi thuê nhà, một trong những bước không thể thiếu chính là làm hợp đồng cọc thuê nhà. Bạn cần tìm hiểu kỹ càng về phần này để tránh phát sinh các rủi ro pháp lý về sau. Hãy cùng đọc ngay những thông tin mới nhất tại bài viết này của Muaban.net nhé!
I. Giới thiệu về hợp đồng đặt cọc thuê nhà
Hợp đồng đặt cọc thuê nhà, hay còn được gọi là thỏa thuận đặt cọc thuê nhà, là một văn bản pháp lý quan trọng được ký kết giữa hai bên trong giao dịch cho thuê tài sản như nhà riêng, căn hộ hoặc phòng trọ, nhằm đảm bảo việc thuê nhà được thực hiện một cách hợp pháp và đáng tin cậy.
Việc ký kết hợp đồng đặt cọc thuê nhà giúp tạo ra sự tin tưởng và an toàn cho cả bên cho thuê và bên thuê, tránh những tranh chấp không đáng có và đảm bảo quyền lợi của cả hai bên trong quá trình thuê nhà.
II. Những nội dung không nên thiếu trong hợp đồng đặt cọc thuê nhà
Một hợp đồng đặt cọc không cần quá dài, nhưng nhất định phải có đầy đủ những thông tin quan trọng để bảo vệ quyền lợi của cả bên thuê và bên cho thuê. Dưới đây là những điều bạn nên kiểm tra trước khi ký.
1. Thông tin của các bên và căn nhà cho thuê
Đây là phần giúp xác định chính xác chủ thể tham gia giao dịch và tài sản được đặt cọc.
Đối với các bên tham gia hợp đồng, cần ghi rõ:
- Họ và tên;
- Ngày tháng năm sinh;
- Số CCCD hoặc hộ chiếu;
- Địa chỉ thường trú;
- Số điện thoại liên hệ.
Nếu căn nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng hoặc nhiều người thì tất cả đồng sở hữu nên cùng ký hợp đồng hoặc có văn bản ủy quyền hợp pháp.
Đối với căn nhà cho thuê, hợp đồng nên mô tả đầy đủ địa chỉ, diện tích, kết cấu, nội thất, trang thiết bị và hiện trạng sử dụng. Đồng thời, bạn cũng nên đối chiếu thông tin với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ hoặc sổ hồng) để đảm bảo người cho thuê có quyền định đoạt tài sản.
Trước khi đặt cọc, bạn nên kiểm tra người cho thuê có phải là chủ sở hữu hoặc có quyền cho thuê hợp pháp theo Luật Nhà ở 2023.
2. Điều khoản tài chính và thời hạn đặt cọc
Đây là phần quan trọng nhất trong hợp đồng vì liên quan trực tiếp đến quyền lợi của cả bên thuê và bên cho thuê. Hai bên nên thống nhất và ghi rõ các nội dung sau:
- Số tiền đặt cọc: Ghi bằng số và bằng chữ để tránh nhầm lẫn.
- Hình thức thanh toán: Tiền mặt hoặc chuyển khoản. Nếu chuyển khoản, nên lưu lại sao kê hoặc biên nhận để làm căn cứ khi cần.
- Giá thuê nhà: Ghi rõ mức giá, thời gian áp dụng và thỏa thuận về việc có điều chỉnh giá trong thời gian đặt cọc hay không.
- Thời hạn đặt cọc: Xác định rõ ngày đặt cọc, thời điểm ký hợp đồng thuê chính thức và ngày bàn giao nhà. Nếu hai bên thống nhất ký hợp đồng tại văn phòng công chứng thì cũng nên ghi rõ trong hợp đồng.
Lưu ý: Mọi thỏa thuận về tiền cọc, giá thuê và thời hạn nên được thể hiện bằng văn bản để hạn chế tranh chấp sau này.
3. Những điều khoản cần lưu ý để hạn chế rủi ro
Ngoài các nội dung cơ bản, trước khi ký hợp đồng bạn cũng nên kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của căn nhà và bổ sung một số điều khoản nhằm bảo vệ quyền lợi của mình.
Quyền và nghĩa vụ của các bên đối với tài sản đặt cọc được quy định tại Nghị định 21/2021/NĐ-CP. Hai bên nên ghi rõ trách nhiệm bảo quản tài sản đặt cọc, thời hạn ký hợp đồng và cách xử lý khi có vi phạm.
Ví dụ, nếu căn nhà đang được thế chấp tại ngân hàng, hai bên nên thỏa thuận rõ phương án xử lý trước khi ký hợp đồng thuê chính thức. Bên cạnh đó, cũng nên kiểm tra xem căn nhà có đang bị tranh chấp, kê biên để thi hành án hoặc thuộc diện quy hoạch hay không.
Để tránh phát sinh tranh chấp, hợp đồng cũng nên quy định rõ quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong thời gian đặt cọc, chẳng hạn như trách nhiệm ký hợp đồng đúng thời hạn, nghĩa vụ hoàn trả hoặc xử lý tiền đặt cọc khi có vi phạm, cũng như cam kết của bên cho thuê không tiếp tục nhận cọc hoặc giao kết hợp đồng với người khác nếu việc đó ảnh hưởng đến quyền lợi của bên đặt cọc.
III. Mẫu hợp đồng đặt cọc thuê nhà phổ biến, mới nhất
Hiện nay có rất nhiều mẫu hợp đồng thuê nhà được sử dụng. Tuy nhiên, bạn nên ưu tiên các mẫu được xây dựng dựa trên quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và có đầy đủ các điều khoản về thông tin các bên, tiền đặt cọc, thời hạn, quyền và nghĩa vụ cũng như phương thức xử lý khi vi phạm hợp đồng.
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc ————— HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC (V/v : Đặt cọc thuê nhà) Hôm nay, ngày …. tháng …. năm ………, tại ……………………. Chúng tôi gồm: Bên đặt cọc: (Bên A) Ông: ………………………………….. Địa chỉ: ………………………………………………………………………………………………. Điện thoại: ………………………… Bên nhận đặt cọc: (Bên B) Ông: …………………………………. Số CCCD/hộ chiếu: …………………… cấp ngày ………………… Bà: …………………………………. Số CCCD/hộ chiếu: …………………… cấp ngày ………………… Địa chỉ: ………………………………………………………………………………………………. Điện thoại: ………………………… Sau khi trao đổi, thỏa thuận, hai bên cùng nhau ký kết hợp đồng đặt cọc này với nội dung như sau: Điều 1: TIỀN ĐẶT CỌC, MỤC ĐÍCH & THANH TOÁN 1.1. Theo đề nghị của bên A, bên B đồng ý sẽ cho bên A thuê căn nhà số ………………… do mình là chủ sở hữu. 1.2. Để bảo đảm việc ký kết Hợp đồng thuê nhà dự kiến vào ngày …………, nay bên A đồng ý đóng cho bên B một số tiền …………………… là gọi là tiền đặt cọc. 1.3. Mục đích đặt cọc: bảo đảm thực hiện việc ký kết hợp đồng thuê nhà. 1.4. Thời gian đặt cọc: ngay sau khi hai bên cùng ký hợp đồng đặt cọc này. 1.5. Hình thức thanh toán: ………………………………………. Điều 2: thỏa thuận VỀ VIỆC GIẢI QUYẾT TIỀN ĐẶT CỌC 2.1. Đối với bên A : – Giao tiền đặt cọc cho Bên B theo đúng thỏa thuận. – Nếu trong thời gian từ khi ký hợp đồng này đến ngày …………… mà thay đổi ý định, không muốn thuê nhà nữa thì phải chịu mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc. – Nếu đến hết ngày …………. (là ngày dự kiến ký hợp đồng thuê nhà) mà bên B không liên hệ để ký hợp đồng thuê nhà thì cũng xem như đã tự ý không muốn thuê nhà nữa. Ngoại trừ trường hợp có lý do chính đáng, báo trước tối thiểu 2 ngày và được bên B chấp nhận bằng văn bản. – Được nhận lại toàn bộ số tiền đã đặt cọc sau khi hai bên chính thức ký hợp đồng thuê nhà tại Phòng công chứng. Trừ trường hợp hai bên có sự thỏa thuận khác về số tiền này (sẽ được ghi rõ trong hợp đồng thuê nhà). – Các quyền và nghĩa vụ khác (ngoài những thỏa thuận trên) của bên đặt cọc theo quy định tại Bộ luật Dân sự. 2.2. Đối với bên B: – Được nhận số tiền đặt cọc theo thỏa thuận tại Điều 1. – Được sở hữu và sử dụng toàn bộ số tiền đặt cọc đã nhận nếu bên A thay đổi ý kiến (không thuê nhà nữa) hoặc đến hết ngày …………… mà bên A không liên hệ để ký kết hợp đồng thuê nhà. – Nếu từ ngày ký hợp đồng này đến hết ngày …………. mà bên B thay đổi ý kiến (không cho bên A thuê nhà nữa) thì bên B phải trả lại cho bên B toàn bộ số tiền đặt cọc đã nhận và bồi thường cho bên B thêm một khoản tiền khác tương đương một số tiền đặt cọc đã nhận (tổng cộng ………. triệu đồng). – Các quyền và nghĩa vụ khác (ngoài những thỏa thuận trên) của bên nhận đặt cọc theo quy định tại Bộ luật Dân sự. Điều 3: ĐIỀU KHOẢN CHUNG 3.1. Hai bên xác định hoàn toàn tự nguyện khi giao kết hợp đồng này, cam kết cùng nhau thực hiện nghiêm túc những điều đã thỏa thuận trên đây. 3.2. Nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc hòa giải, cùng có lợi. Nếu không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. Bên thua kiện phải chịu trả toàn bộ các chi phí liên quan đến vụ kiện, kể cả chi phí thuê luật sư cho bên thắng kiện. 3.3. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ khi hai bên cùng ký, được lập thành 02 (hai) bản, có giá trị như nhau, mỗi bên giữ 01 (một) bản. |
|
|
BÊN A (Ký và ghi rõ họ tên) |
BÊN B (Ký và ghi rõ họ tên) (Ghi rõ đã nhận đủ số tiền ……………) |
Bạn có thể tải mẫu hợp đồng đặt cọc thuê nhà tại đây để tham khảo và chỉnh sửa theo nhu cầu thực tế: Link tải
| Tham khảo thêm các tin đăng thuê nhà giá tốt, chính chủ tại đây: |
5 triệu/tháng
25 triệu/tháng
13 triệu/tháng
IV. Quy định về chấm dứt hợp đồng đặt cọc thuê nhà và giấy tờ pháp lý liên quan
Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, không phải lúc nào các bên cũng sẽ tiếp tục ký hợp đồng thuê nhà. Trong một số trường hợp, hợp đồng đặt cọc có thể chấm dứt trước thời hạn theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
1. Khi nào hợp đồng đặt cọc chấm dứt?
Thông thường, hợp đồng đặt cọc sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:
- Hai bên đã ký kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà theo đúng thỏa thuận, khoản tiền đặt cọc được hoàn trả hoặc được trừ vào tiền thuê.
- Hai bên cùng thống nhất chấm dứt hợp đồng đặt cọc trước thời hạn.
- Một trong hai bên vi phạm cam kết dẫn đến việc xử lý tiền đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
- Các trường hợp khác theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
2. Có cần lập biên bản thanh lý hợp đồng không?
Pháp luật hiện hành không bắt buộc phải lập biên bản thanh lý hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, nếu hai bên đã hoàn thành nghĩa vụ hoặc thống nhất chấm dứt hợp đồng thì vẫn nên lập Biên bản thanh lý hợp đồng hoặc Biên bản chấm dứt hợp đồng đặt cọc.
Biên bản này sẽ ghi nhận việc hoàn trả tiền đặt cọc, khấu trừ tiền cọc vào tiền thuê hoặc cách xử lý khoản tiền đặt cọc khi một bên vi phạm. Đây cũng là tài liệu quan trọng để hạn chế tranh chấp nếu phát sinh sau này.
3. Nếu không thỏa thuận được thì phải làm gì?
Trong trường hợp các bên không thống nhất được việc xử lý tiền đặt cọc, bên bị ảnh hưởng có thể yêu cầu thương lượng hoặc hòa giải trước. Nếu vẫn không đạt được thỏa thuận, người có quyền lợi bị xâm phạm có thể khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật.
Căn cứ pháp lý: Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 về chấm dứt hợp đồng.
V. Xử lý khi vi phạm hợp đồng đặt cọc thuê nhà
Trong trường hợp vi phạm hợp đồng đặt cọc cho thuê nhà, bạn hoặc chủ thuê có thể phải đối mặt với các vấn đề pháp lý.
1. Quy định về mức phạt
Trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng: Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.
Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng: Bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho người cọc, ngoài ra phải bồi thường thêm theo hợp đồng.
2. Chủ nhà có được bán hoặc cho người khác thuê khi đã nhận tiền đặt cọc không?
Pháp luật không cấm chủ nhà chuyển nhượng hoặc cho người khác thuê nhà sau khi đã nhận tiền đặt cọc. Tuy nhiên, nếu việc này khiến chủ nhà không thể thực hiện cam kết với bên đặt cọc thì phải chịu trách nhiệm theo hợp đồng và quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
3. Hợp đồng đặt cọc thuê nhà vô hiệu trong những trường hợp nào?
Theo quy định, hợp đồng đặt cọc thuê nhà sẽ bị vô hiệu nếu một trong những điều kiện sau không được đáp ứng:
- Chủ thể ký hợp đồng không có đủ năng lực pháp luật dân sự hoặc năng lực hành vi dân sự phù hợp để thiết lập hợp đồng.
- Hai bên hoặc một trong hai bên không đồng ý ký hợp đồng theo ý nguyện của mình.
Ngoài ra, nếu mục đích và nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của luật hoặc trái với đạo đức xã hội, hợp đồng cũng sẽ không có hiệu lực.
Căn cứ: Điều 117 và Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.
VI. Các lưu ý quan trọng khi lập hợp đồng đặt cọc thuê nhà
1. Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của căn nhà
Trước khi đặt cọc, bạn nên xác minh người cho thuê có phải là chủ sở hữu hoặc có quyền cho thuê hợp pháp. Đồng thời, hãy kiểm tra xem căn nhà có đang bị tranh chấp, kê biên, thế chấp hoặc thuộc diện quy hoạch hay không để tránh phát sinh rủi ro trong quá trình thuê.
2. Thỏa thuận rõ các điều khoản quan trọng
Ngoài số tiền đặt cọc và thời hạn, hợp đồng cũng nên quy định rõ trách nhiệm của mỗi bên, cách xử lý tiền cọc khi có vi phạm và cam kết của bên cho thuê không cho người khác thuê hoặc nhận thêm tiền cọc đối với cùng một căn nhà trong thời gian hợp đồng còn hiệu lực.
3. Lưu giữ đầy đủ chứng từ thanh toán
Bạn nên ưu tiên thanh toán bằng chuyển khoản hoặc yêu cầu bên nhận cọc lập biên nhận khi giao tiền mặt. Việc lưu giữ hợp đồng, biên nhận và các tin nhắn trao đổi sẽ là căn cứ quan trọng nếu sau này xảy ra tranh chấp.
VII. Một số câu hỏi liên quan
Hợp đồng đặt cọc thuê nhà viết tay có giá trị pháp lý không?
Có. Hợp đồng viết tay vẫn có giá trị pháp lý nếu đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Bộ luật Dân sự 2015 và nội dung không vi phạm quy định của pháp luật.
Hợp đồng đặt cọc thuê nhà có bắt buộc công chứng không?
Không. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc thuê nhà không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, các bên có thể tự nguyện công chứng theo Luật Công chứng 2014 để tăng tính pháp lý và thuận tiện khi giải quyết tranh chấp.
Nên đặt cọc thuê nhà bao nhiêu tiền?
Pháp luật không quy định mức tiền đặt cọc cụ thể. Trên thực tế, các bên thường thỏa thuận từ 1–3 tháng tiền thuê, tùy theo giá trị và thời hạn thuê.
Chủ nhà có được cho người khác thuê sau khi đã nhận cọc không?
Nếu việc cho người khác thuê khiến chủ nhà không thực hiện được cam kết với bên đặt cọc thì phải chịu trách nhiệm theo hợp đồng và quy định của pháp luật.
Có thể lấy lại tiền đặt cọc khi không thuê nhà nữa không?
Tùy từng trường hợp. Nếu hai bên có thỏa thuận hoặc thuộc trường hợp được hoàn cọc theo hợp đồng thì bên đặt cọc có thể được nhận lại tiền. Ngược lại, nếu bên đặt cọc tự ý từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì có thể mất khoản tiền đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
Trên đây là những thông tin mà bạn cần biết khi làm hợp đồng cọc thuê nhà. Hy vọng rằng những thông tin trên sẽ giúp bạn tránh được các rủi ro không mong muốn. Hãy theo dõi Muaban.net để cập nhật thêm nhiều tin đăng về cho thuê nhà đất giá tốt, uy tín trên toàn quốc nhé.
Xem thêm: 9 Kinh nghiệm cho thuê nhà nguyên căn để buôn bán
