Đất dự án là gì? Những thông tin mới nhất bạn cần biết

Đất dự án là gì? Đất dự án có phải là đất thổ cư hay không? Những câu hỏi trên là nỗi băn khoăn của nhiều nhà đầu tư bất động sản mới. Cùng theo chân Muaban.net tìm hiểu các thông tin xoay quanh về đất dự án bạn nhé.

I. Đất dự án là gì?

Đất dự án (hay còn gọi là đất nền) là những khu đất được phân lô và được giữ nguyên hiện trạng ban đầu của chúng (chưa bị con người tác động san bằng, đào, san lấp,…) Đơn giản có thể hiểu đất phân lô thuộc khu quy hoạch của một chủ thầu xác định nào đó, còn nguyên sơ, chưa bị khai thác hoặc tiến hành xây dựng.

Nhiều nhà đầu tư mới tìm hiểu bất động sản thường chọn mua loại hình đất nền. Vì các dự án đất nền thường được phê duyệt về mặt pháp lý và quy hoạch rõ ràng tại những khu vực có nhiều tiện ích. Hiện nay, các khu đất dự án cũng thường được xây dựng tại các khu dân cư, khu sinh thái cũng như các dự án nhà ở, nhà xưởng và tòa nhà văn phòng. 

II. Có nên đầu tư vào đất dự án không?

Đất nền là một trong những hạng mục đầu tư được săn đón do mức độ thanh khoản tốt cùng khả năng sinh lời cao. Tuy nhiên câu hỏi có nên mua đất nền dự án không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố của một dự án thì người mua mới có thể xem xét ưu nhược điểm, tiềm năng và hạn chế của dự án rồi đưa ra quyết định.

Thông thường, để xem xét dự án có an toàn hay không thì cần xem xét trên các yếu tố sau:

1. Năng lực chủ đầu tư dự án
2. Giao dịch với giấy tờ rõ ràng
3. Hồ sơ pháp lý

>>> Xem thêm: Kinh nghiệm mua đất dự án giá rẻ và an toàn tại thành phố Hồ Chí Minh

III. Điểm khác biệt giữa đất thổ cư và đất dự án

Điểm khác biệt	Đất thổ cư	Đất dự án
Định nghĩa	Đất thổ cư là loại đất chỉ dùng để ở, xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống. Đây là loại hình thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, gồm đất ở tại khu vực nông thôn và đô thị.	Đất dự án là những mảnh đất được phân lô, và nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, chưa  được khai thác và xây dựng, đang ở trạng thái lô đất ban đầu. Đất dự án thường được xây dựng khu dân cư, khu sinh thái, tòa nhà văn phòng,…
Pháp nhân	Đất thổ cư thường do cá nhân, hộ gia đình thực hiện việc tách thửa.	Với đất dự án, doanh nghiệp là pháp nhân thực hiện và phân lô dự án.
Thời gian ra sổ	Khoảng 2 – 6 tháng tùy thuộc vào hồ sơ.	1 – 2 năm tùy thuộc vào điều kiện triển khai của chủ đầu tư.
Cơ sở hạ tầng	Tùy thuộc vào vị trí mảnh đất thổ cư mà những tiện ích xung quanh có phần khác nhau.	Cơ sở hạ tầng tại đất dự án thường được quy hoạch đồng bộ và rõ ràng, có các tiện ích như đường xá, công viên,…
Khả năng tách sổ	Phụ thuộc vào diện tích điều kiện cấp phép tách thửa khác nhau theo quy định của khu vực đó.	Không thể thực hiện tách sổ, vì đất dự án đã được quy hoạch theo bản đồ chi tiết 1/500 thì sau này không thể thực hiện tách lô thêm.

IV. Những loại đất dự án không nên mua?

Không thể phủ nhận đất nền là một phân khúc bất động sản ưa thích bậc nhất của giới đầu tư địa ốc. Bên cạnh khả năng sinh lời hấp dẫn, nhiều loại đất nền tồn tại tiềm ẩn rủi ro cao mà nếu người mua không cẩn thận có thể mất trắng tài sản hoặc gặp những rắc rối không đáng có. Dưới đây là 10 loại đất nền cần cẩn trọng khi mua hoặc tốt hơn hết là không nên mua để tránh phiền phức về sau:

1. Đất chung sổ: Dễ xảy ra tranh chấp, khó tách sổ, khó giao dịch và chuyển nhượng.
2. Đất không có đường đi thể hiện trên sổ: Không có đường đi vào đất, khó mua bán/giao dịch.
3. Đất không có sổ: Không được pháp luật bảo vệ và công nhận quyền sử dụng đất.
4. Đất đang bị thế chấp ngân hàng: Bên mua thanh toán khoản cọc cho bên bán, sau đó ngân hàng thông báo không đồng ý cho phép mua bán, chuyển nhượng, do đó nhiều khả năng bên mua sẽ phải mất thời gian để lấy lại tiền cọc, đôi khi bên bán chây ì không trả cọc cho bên mua.
5. Đất ngân hàng thanh lý giá rẻ: Người mua cần biết các ngân hàng khi thanh lý đất giá rẻ thường đăng tải thông tin thanh lý đất trên Website và các phương tiện truyền thông chính thống chứ không phát tờ rơi, treo biển dọc đường hay gửi tin nhắn đến điện thoại bạn. Hiện nay thị trường xuất hiện nhiều loại hình đất ngân hàng thanh lý giá rẻ nhưng thực tế đó chỉ là đất dự án gắn mác ngân hàng thanh lý. 
6. Đất chưa được cấp phép phân lô: Không được cấp sổ/không được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất, khó giao dịch và chuyển nhượng.
7. Đất ở dự án “ma”, không có thật: Đất dạng này không tồn tại về mặt pháp lý, nếu mua trúng nhiều khả năng sẽ mất sạch số tiền.
8. Đất kết cấu kém, dễ sạt lở: Vấn đề xây nhà sau này sẽ rất phiền phức và tốn kém do phải cải tạo/gia cố nền móng; sau này giao dịch mua bán dễ bị ép giá.
9. Đất dính quy hoạch: Không được xây dựng nhà ở, chờ giải tỏa hoặc đền bù (nếu có).
10. Đất gần nghĩa trang, mồ mã: Khó giao dịch, chuyển nhượng, nếu giao dịch được cũng sẽ bị bên mua ép giá.

>>> Xem thêm: Quỹ đất là gì? Và những vấn đề pháp lý có liên quan

V. 7 điều quan trọng trước khi mua đất dự án

1. Tìm hiểu thật kỹ thông tin chủ đầu tư

Chủ đầu tư là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự thành công khi đầu tư một dự án đất nền. Tìm hiểu chủ đầu tư là một trong những điều kiện tiên quyết cần tìm hiểu khi mua đất dự án để tránh những vấn đề tiền mất tật mang. 

Để đánh giá độ uy tín của các nhà đầu tư nên dựa vào những thành công trước đó. Nếu chủ đầu tư có uy tín tốt trên thị trường bất động sản thì dự án nên được đầu tư. Còn nếu chủ đầu tư không có danh tiếng, nhà đầu tư cũng nên cân nhắc kỹ lưỡng xem có nên đầu tư hay không để tránh những rủi ro đáng tiếc xảy ra. 

2. Kiểm tra tính pháp lý của đất dự án

Pháp lý luôn là vấn đề rất quan trọng số một trên thị trường đầu tư bất động sản. Trước khi đầu tư bất kỳ dự án bất động sản nào, cần kiểm tra lại tính chất an toàn về mặt pháp lý, dựa vào các giấy tờ, hồ sơ mà chủ đầu tư cung cấp. Gồm có:

• Văn bản thỏa thuận về địa điểm quy hoạch dự án;
• Quyết định phê duyệt quy hoạch dự án cấp tỉnh (nơi dự án tọa lạc);
• Các loại giấy tờ chứng nhận đền bù, giải tỏa thỏa đáng cho các hộ dân trước đi sinh sống trong khu vực dự án;
• Văn bản thể hiện đất dự án đã được cơ quan thẩm quyền đứng ra giao đất thành công;
• Các lô đất nền đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đầy đủ, minh bạch;
• Xem xét việc quyết toán thuế của chủ đầu tư với nhà nước đã đủ điều kiện để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa;

3. Thủ tục sang tên, sang tiền

Về trình tự thủ tục chuyển nhượng đất dự án bạn cần quan tâm đến:

• Hồ sơ pháp lý: Chuẩn bị đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Thủ tục sang tên, sang tiền: Chuẩn bị hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật. Các biên bản bàn giao đất dự án từ chủ đầu tư. Bạn có thể tìm hiểu kỹ tại Điều 72 Nghị định 43/2014 của Bộ Tài nguyên Môi trường.

Để đảm bảo tính an toàn về pháp lý, bạn có thể liên hệ sự trợ giúp của các luật sư hoặc các chuyên gia địa ốc để được tư vấn. Đồng thời, hãy phân tích và đánh giá các rủi ro có thể gặp phải.

>>> Xem thêm: Đặc biệt lưu ý 6 điều sau để tránh rủi ro khi mua đất nền dự án

4. Giao dịch với các loại giấy tờ rõ ràng

Luật Kinh doanh bất động sản từ ngày 1/1/2007 quy định, tất cả mọi giao dịch mua bán bất động sản đều phải thông qua sàn. Thực tế, trong chính sách quản lý thị trường bất động sản của các cơ quan chức năng thì chưa có thông tư hay quy định cụ thể về vấn đề này, cũng chính vì điều này mà các giao dịch dễ dẫn đến những sai phạm về giấy tờ pháp lý của dự án. 

Vì vậy, việc kiểm tra, đánh giá và thẩm định tính chính xác quyền hạn của đất dự án là điều cực kỳ quan trọng, đặc biệt là trong trường hợp bạn tiến hành mua đất dự án thông qua môi giới.  

Hãy đảm bảo rằng khi bạn “xuống tiền” thì chủ đầu tư sẽ cung cấp cho bạn những giấy tờ mua bán đất rõ ràng, minh bạch. Nếu vấn đề này mập mờ, hãy cẩn thận để không gặp phải những chủ đầu tư đất dự án ảo, ma hay lừa đảo.

5. Tránh mua đất nền chung sổ

Đảm bảo rằng mình mua đất dự án có sổ riêng từng mảnh. Nói không với việc đầu tư đất dự án sổ chung. Trong trường hợp muốn tách sổ, chuyển nhượng sau này việc thực hiện sẽ cực kỳ khó khăn, rắc rối bởi khó để tìm được tiếng nói chung hay không đủ diện tích để tách thửa theo quy định của pháp luật. Do đó, trong bất kỳ giao dịch bất động sản nào, hãy đảm bảo quyền lợi của mình luôn được đặt lên hàng đầu.

6. Xem kỹ tiến độ thanh toán tiền

Kiểm tra tiến độ thanh toán tiền để chuẩn bị nguồn tài chính phù hợp cũng như tính toán lại từng giai đoạn thanh toán có trùng khớp với tổng tiền hay không? Nếu có sai sót, báo ngay với nhà đầu tư hoặc nhà môi giới để giải quyết kịp thời.

Chốt giá với nhà đầu tư ngay từ đầu để tránh tăng giá về sau, đồng thời đọc kỹ hợp đồng tiền cọc để tránh tranh chấp về sau.

Hy vọng những thông tin trên vừa giúp bạn giải đáp câu hỏi đất dự án là gì cũng như các vấn đề xung quanh đất dự án. Cảm ơn đã quan tâm đến bài viết. Đừng quên theo Muaban.net để cập nhật các tin tức về mua bán nhà đất bạn nhé!

>>> Xem thêm:

• Đất nền dự án: Bí quyết đầu tư an toàn, hiệu quả
• Kinh nghiệm mua đất dự án chuẩn bài bản cho nhà đầu tư