Hiện nay, do nhu cầu nhà ở tăng cao nên thị trường đất phân lô cũng diễn ra rất sôi động và thu hút nhiều sự quan tâm của các hộ gia đình, cá nhân và các nhà đầu tư. Thế nhưng trước khi ra quyết định về đầu tư hay mua loại đất này, bạn cần tìm hiểu kỹ về đất phân lô để có thể đưa ra một lựa chọn tốt nhất. Hiểu được điều này, Mua Bán đã đem đến cho bạn những thông tin hữu ích được cập nhật liên tục về loại đất này.
Tóm Tắt Nội Dung
I. Khái niệm đất phân lô
Đất nền phân lô là những khu đất nền chưa xây dựng, được quy hoạch thành từng lô. Người mua đất nền phân lô sẽ xây dựng nhà tại lô đất đã mua theo nhu cầu của mình. Đất phân lô có thể thuộc một dự án hoặc có thể là sở hữu của một cá nhân.
II. Ưu, nhược điểm của đất nền phân lô
Với độ hot của loại đất này, ưu và nhược điểm của đất phân lô cũng là yếu tố để tổ chức hay cá nhân có nhu cầu cân nhắc xem có nên đưa ra quyết định mua hay không.
1. Ưu điểm
- Khả năng sinh lời cao, thanh khoản cao, dễ nhượng lại, bán đi, đặc biệt ở những khu vực có cơ sở hạ tầng đang dần được hoàn thiện.
- Không mất nhiều thời gian để xin phê duyệt dự án so với một số hình thức đất khác.
- Hạ tầng đồng bộ, phù hợp xu hướng phát triển của xã hội nên được nhiều người yêu thích và chọn làm nơi sinh sống.
- Dễ kiểm tra pháp lý, có thể mua bán từ xa. Việc mua bán được diễn ra thuận lợi và an toàn hơn.
- Chi phí thấp so với những loại hình đất khác. Các nhà đầu tư hay cá nhân có vốn dưới 1 tỷ vẫn có thể mua được một lô đất phù hợp nhu cầu.
Có thể thấy được đất phân lô là tổng hoà ưu điểm của đất nền của dân và đất nền dự án, cũng chính vì vậy mà loại hình đất này bùng nổ trong thị trường bất động sản từ 2017 đến nay.
2. Nhược điểm
Mặc dù có khá nhiều ưu điểm nhưng trước tình trạng bán đất phân lô trái phép đang diễn ra tràn lan thì loại hình đất này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, nên được cân nhắc kỹ trước khi ra quyết định chọn mua
- Trường hợp dự án “ma”, chủ đầu tư thu tiền trong khi đất vẫn chưa đủ điều kiện để mở bán. Trong trường hợp này người mua khó có thể lấy lại được tiền.
- Trường hợp mua bán đất nền không chính chủ, đất phân lô không có giá trị pháp lý.
- Đất chưa lên thổ cư hoặc đã bị cầm cố nên không thể xây dựng nhà.
>>> Xem thêm: Chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Thủ tục và điều kiện ra sao?
III. Những quy định về phân lô, bán nền
Việc phân lô bán nền được pháp luật quy định căn cứ theo Luật đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật kinh doanh bất động sản 2014.
1. Điều kiện lập dự án phân lô, bán nền
Điều kiện lập dự án phân lô được pháp luật quy định căn cứ theo khoản 1 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
Như vậy, để dự án phân lô bán nền được lập, chủ đầu tư dự án cần hoàn thành các công việc như xây dựng hạ tầng, cung cấp dịch vụ thiết yếu,… hoàn thành các nghĩa vụ tài chính theo yêu cầu như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế,… Bên cạnh đó, dự án còn cần phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của khu vực, nằm ở khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng theo quy định.
Ngoài ra còn cần phải có đầy đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư về xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê căn cứ theo điều 194 Luật đất đai 2013 như sau:
Bên cạnh đó, bạn cũng cần nên lưu ý, nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua hình thức phân lô bán nền mà không đủ một trong các điều kiện quy định nêu trên hoặc có đủ các điều kiện nhưng chưa được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép theo quy định căn cứ tại điểm a khoản 1 điều 194 Luật Đất đai năm 2013 thì sẽ phải chịu xử phạt.
2. Quy trình, thủ tục lập dự án phân lô bán nền
Bước 1: Tìm hiểu quỹ đất phù hợp để mua hoặc xin Nhà nước giao đất; kiểm tra quy hoạch cấp Quận (Huyện).
Quỹ đất này có thể thuộc sở hữu của một hoặc nhiều người. Quỹ đất này cần phải đáp ứng đủ các điều kiện đã nêu trên.
Bước 2: Tiến hành lập hồ sơ thiết lập dự án (xin phép quy hoạch).
Chủ đầu tư cần hoàn thành các việc theo trình tự như sau:
- Liên hệ trực tiếp với phòng địa chính quận, huyện để làm báo cáo đầu tư
- Viết báo cáo lập phòng quản lý đô thị
- Làm quy hoạch tổng mặt bằng; sau đó nộp cho sở tài nguyên và môi trường xin phê duyệt
Bước 3: Đợi quy hoạch 1/500 được phê duyệt. Thông thường, thời gian này mất khoảng từ 6 tháng đến 1 năm.
Bước 4: Hoàn thiện về cơ sở hạ tầng.
- Chủ đầu tư cần tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định; đầu nối hạ tầng, thoát nước thải, cung cấp nước, điện sinh hoạt theo quy định.
- Sau khi hoàn thiện cần đề nghị nhà nước nghiệm thu và bàn giao hạ tầng.
Bước 5: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính đầy đủ, đúng hạn bao gồm phí sử dụng đất, thuế, phí,…
Bước 6: Công bố thông tin cho bên ngoài hoặc tiến hành bán đấu giá.
>>> Xem thêm: Mẫu giấy uỷ quyền sử dụng đất mới nhất năm 2022
IV. Mua đất phân lô cần lưu ý những điều gì?
Hiện nay, trình trạng lừa đảo, bán đất phân lô trái phép vẫn đang diễn ra rất nhiều. Để tránh mất tiền oan, người mua không nên nhìn vào độ nóng và lời hứa của người bán mà nên lưu ý những điều sau:
- Người mua cần xem xét kỹ càng về tính pháp lý của dự án.
- Xác thực xem chủ đầu tư dự án đã được UBND cấp tỉnh cấp phép chuyển nhượng đất qua hình thức phân lô, bán nền hay chưa, qua các loại giấy tờ như quyết định phê duyệt dự án, quyết định thuê đất, giấy phép phân lô bán nền cho UBND cấp tỉnh cấp,…
- Người mua cũng cần lưu ý kiểm tra kỹ xem mảnh đất mình muốn mua đã có quyết định chuyển đổi sang thổ cư hay chưa. Bởi vì đất chưa được lên thổ cư sẽ không được phép xây dựng nhà cửa. Người mua cần lưu ý kĩ để tránh mua phải lô đất không đáp ứng được nhu cầu xây nhà của mình.
- Những thông tin rao bán với mức giá quá rẻ so với mặt bằng chung nên được cân nhắc kỹ, thận trọng và tìm hiểu lý do giá đất rẻ là gì, từ đó xem xét xem có phù hợp với nhu cầu của mình hay không. Nếu lý do giá đất rẻ là pháp lý mập mờ, không chính chủ thì người mua không nên tiếp tục giao dịch.
- Để thuận tiện trong việc sinh hoạt sau này, người mua nên chọn mua đất phân lô ở vị trí gần với cơ quan, trường học, bệnh viên,… Cơ sở hạ tầng xung quanh hiện đại, chất lượng cũng là một điểm cộng.
- Trong trường hợp phải đặt cọc, người mua cần viết giấy đặt cọc sau đó đem văn bản này công chứng, chứng thực.
V. Kinh nghiệm mua đất phân lô bán nền an toàn
Sau đây là một số kinh nghiệm để việc mua đất nền phân lô được an toàn hơn trước nhiều trường hợp lừa đảo, mua phải đất trái phép hay đất chưa đủ điều kiện diễn ra liên tục:
- Kiểm tra thông tin của chủ đầu tư trước khi mua.
- Kiểm tra pháp lý của dự án kỹ càng, người mua có thể kiểm tra các loại giấy tờ sau:
+ Các quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định giao đất của Nhà nước.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Giấy phép phân lô bán nền được cấp bởi UBND cấp tỉnh.
+ Bản vẽ thi công.
+ Chứng từ chứng minh đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.
+ Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500.
- Kiểm tra kỹ kết cấu hạ tầng công trình, các dịch vụ cần thiết như điện, nước, thoát nước,…
- Truy cập vào website của dự án hoặc liên hệ văn phòng đất đai tại nơi bán muốn mua đất phân lô để kiểm tra xem đất có đang bị tranh chấp hay thế chấp không.
- Ngoài ra, việc hỏi người dân xung quanh cũng có thể giúp tránh được việc mua phải dự án “ma” hay tránh được việc người bán lừa đảo.
Hy vọng bài viết trên có thể giúp bạn trong việc làm thủ tục hay mua bán đất phân lô. Đừng quên theo dõi Mua Bán để cập nhật các thông tin thị trường đất phân lô và tin đăng Mua Bán Nhà Đất ở thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và toàn quốc mới nhất nhé!
>>> Cùng chủ đề:
- Thuế sử dụng đất nông nghiệp là gì? Và những quy định mà bạn cần biết
- Đất mặn là gì? Các biện pháp cải tạo đất mặn hiện nay
- Thời hạn sử dụng đất trồng cây lâu năm mới nhất hiện nay
Đoàn Thương
