Mật độ xây dựng là gì? Quy định và cách tính mật độ xây dựng hiện nay

Trong ngành xây dựng, mật độ xây dựng là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến. Mỗi một kỹ sư hay kiến trúc sư đều phải nắm vững khái niệm này để áp dụng cho các thiết kế, thi công đảm công trình được xây dựng theo đúng quy chuẩn ban hành. Vậy mật độ xây dựng là gì? Phân loại và cách tính mật độ xây dựng như thế nào? Cùng tìm hiểu cụ thể trong bài viết sau nhé!

1. Mật độ xây dựng là gì?

Trong tiếng Anh mật độ xây dựng gọi là Building Density, đây được hiểu là tổng diện tích đất của một công trình xây dựng trên khu đất (không bao gồm các khu vực tiểu cảnh, bể bơi, sân thể thao ngoài trời, nhà bảo vệ, lối lên xuống). 

Khái niệm này đã được quy định rõ tại Quyết định được ban hành số 04/2008/QĐ-BXD ngày 04/8/2008 của Bộ Xây dựng về Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia. Song tất cả các quy định về mật độ xây dựng là nội dung quan trọng cốt lõi mà bất kỳ chủ thể nào khi muốn cấp phép xây dựng đều phải nắm rõ và tuân thủ đúng.

2. Phân loại mật độ xây dựng

• Mật độ xây dựng thuần: Là diện tích của công trình xây dựng trên tổng diện tích đất không tính phần diện tích của các hạng mục liên quan đến công trình như khu vui chơi, sân thể thao hay công viên,..

Lưu ý: Các chi tiết kiến trúc trang trí, bộ phận công trình như: mái đón, bậc cửa, bậc lên xuống, hành lang đã tuân thủ các quy định về an toàn chữa cháy, an toàn xây dựng nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông, phương tiện và không kết hợp sử dụng với các công năng khác sẽ cho phép không tính vào tổng diện tích chiếm đất của công trình.

Xem thêm: Top 10 mẫu mái che sân thượng đẹp phổ biến nhất 

• Mật độ xây dựng gộp: Mật độ xây dựng gộp tức là tỷ lệ kích thước diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn bộ khu đất ( nó bao gồm cả diện tích vườn, khuôn viên cây xanh, không gian mở và các công trình tiện ích khác xây dựng trong khu đất đó).

Ngoài ra, căn cứ vào tính chất, đặc điểm mỗi công trình, mật độ xây dựng cũng sẽ được phân loại thành các dạng như sau:

• Mật độ xây dựng kiểu nhà phố
• Mật độ xây dựng dạng chung cư
• Mật độ xây dựng dành cho biệt thự
• Mật độ xây dựng chuyên nhà ở tách biệt

Tóm lại mỗi loại công trình sẽ có một mật độ xây dựng riêng. Chính vì vậy, chủ đầu tư cần tìm hiểu kỹ càng đặc điểm, mô hình của từng loại công trình để xác định chính xác mật độ xây dựng trước khi tiến hành thi công.

3. Cách tính mật độ xây dựng

Dựa theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD về “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” được Bộ Xây Dựng ban hành vào năm 2008, trong đó có quy định cụ thể về công thức tính mật độ xây dựng, thẩm định, phê duyệt công trình liên quan đến chỉ tiêu mật độ xây dựng. 

Mật độ xây dựng được tính theo công thức sau:

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình (m2) x 100 / Tổng diện tích toàn khu đất (m2).

Trong đó:

• Diện tích chiếm đất của công trình (m2):  Là tỷ lệ được xác định dựa trên hình chiếu của công trình đó
• Diện tích chiếm đất của công trình không phụ thuộc vào tổng diện tích toàn khu đất bao gồm cả sân thể thao ngoài trời, tiểu cảnh trang trí,….

3.1 Đối với mật độ xây dựng thuần

Tại mục 2.6 – tiểu mục 2.6.3 Điều 2 Thông tư 22/2020/TT-BXD đã quy định về mật độ xây dựng thuần trên những công trình như: nhà ở riêng lẻ, chung cư, công trình công cộng, đất thương mại dịch vụ, kho xưởng,… sẽ được quy định theo các mẫu chuẩn như sau:

• Mật độ xây dựng thuần tối đa đối với nhà máy, kho xưởng:

• Đối với các hạng mục nhà ở chung cư nằm trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị thì mật độ xây dựng thuần tối đa cần đảm bảo các quy định sau:

• Đối với hạng mục xây dựng nhà ở riêng lẻ lô đất cần tuân thủ mật độ xây dựng thuần tối đa là:

3.2 Đối với mật độ xây dựng gộp

Theo quy định mật độ xây dựng gộp tối đa được cho phép là:

• Mật độ xây dựng gộp của đơn vị là tối đa 60%.
• Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu nghỉ dưỡng, khu du lịch, resort là 25%.
• Mật độ xây dựng gộp của công viên là tối đa 5%.
• Mật độ xây dựng gộp của các hạng mục khuôn viên cây xanh chuyên dụng, sân golf, hệ sinh thái môi trường tự nhiên sẽ quy định tùy theo công năng và các quy định theo luật pháp, nhưng không được quá 5%.

Xem thêm: Cách tính diện tích đất ruộng chính xác nhất và những lưu ý

4. Quy định về mật độ xây dựng của các công trình

Theo (QCXDVN 01:2008/BXD) – Quy chuẩn xây dựng Việt Nam đã đề ra những quy định về lập, thẩm định cần tuân thủ khi phê duyệt đồ án xây dựng. Mỗi dự án khi bước vào thực hiện thi công cần tuân thủ tuyệt đối các quy định về mật độ xây dựng nhà phố, nhà ở theo mỗi tỉnh thành. Những quy định này gồm có:

4.1 Quy định mật độ xây dựng nhà phố

Quy định mật độ xây dựng nhà phố sẽ đưa ra các yêu cầu về kích thước, kiến trúc và diện tích lô đất xây dựng cũng như số tầng, chiều cao,….của loại hình nhà phố hiện hữu.

Mật độ xây dựng nhà phố

Với những lô đất có mật độ xây dựng với tổng diện tích dưới 90m2 có thể được phép xây nhà có mật độ tối đa lên đến 100%. Nhưng phải bảo đảm, tuân thủ các quy định về chiều cao, khoảng lùi công trình và có giải pháp phù hợp về chiếu sáng tự nhiên và thông gió. 

Mật độ xây dựng nhà phố được quy định theo bảng tiêu chuẩn sau:

Diện tích và kích thước lô đất

• Một ngôi nhà phố được cấp phép xây dựng cần có lô đất chuẩn với diện tích không nhỏ hơn 36m2 và có chiều sâu và chiều rộng mặt tiền so với chỉ giới xây dựng không < 3m.
• Đối với dạng nhà phố liền kề nhau cần có độ sâu trên 18m và phải bố trí khoảng sân trống, giếng trời với kích thước không < 6m2 để đảm bảo nguồn sáng chiếu vào và thông gió.

Chiều cao và số tầng

Quy định về chiều cao và số tầng của nhà phố phụ thuộc vào tiếp giáp mặt tiền và lộ giới. Cụ thể tiêu chuẩn về số tầng và chiều cao được cho phép như sau:

Lưu ý:

• Đối với nhà phố có tầng tum dùng để che lồng cầu thang bộ hoặc che các thiết bị công trình như thang máy, phục vụ mục đích cứu nạn trên mái có tỷ lệ < 30% diện tích sàn, sẽ không tính vào số tầng của công trình
• Đối với nhà phố kiểu riêng lẻ, tầng lửng có diện tích sàn < 65% diện tích của sàn ngay tầng bên dưới cũng không tính vào số tầng của công trình.
• Bên cạnh đó, chiều dài tối đa của một dãy nhà liền kề hoặc riêng lẻ, khoảng cách tiếp giáp với các tuyến đường cấp chính là 60 cm. Giữa các dãy nhà cần bố trí các tuyến đường giao thông phù hợp với quy định về mạng lưới đường giao thông hoặc phải bố trí lối đi dành cho người đi bộ với bề rộng tối thiểu là 4m.

Xem thêm: Cách tính mét vuông xây dựng nhà cửa chuẩn nhất hiện nay

4.2 Quy định mật độ xây dựng nhà xưởng

Nhà xưởng, nhà công nghiệp với đặc thù đặc biệt hơn những công trình còn lại, nên Bộ xây dựng đưa ra những quy định riêng về mật độ xây dựng của loại hình này như sau: 

Bảng tiêu chuẩn mật độ

Tương tự mật độ xây dựng nhà xưởng cũng sẽ phụ thuộc vào yếu tố chiều cao và diện tích lô đất. Theo đó, những hạng mục công trình có chiều cao và diện tích càng lớn thì mật độ xây dựng thi công càng thấp dần, Cụ thể:

Yêu cầu bảo vệ môi trường

Do tính chất đặc thù về sản xuất nên mật độ xây dựng nhà xưởng sẽ có thêm yêu cầu về đảm bảo vệ sinh môi trường và an toàn theo quy chuẩn trong khu công nghiệp. Cần hạn chế thấp nhất các ảnh hưởng xấu tới môi trường đô thị xung quanh.

Theo đó, tối thiểu 50% diện tích đất cần phải được bao phủ bởi cây xanh. Và không được phép vượt quá 40% diện tích đất dùng để bố trí bãi đỗ xe, trạm xử lý nước thải, trạm bơm hay trạm trung chuyển chất thải rắn. 

Xem thêm: 6 cách đo diện tích đất nhanh chóng và chính xác nhất hiện nay

4.3 Quy định sử dụng đất công nghiệp làm nhà xưởng

Theo quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia – QCVN 01:2019/BXD thì khi nhà xưởng được xây dựng trên khu đất công nghiệp, làm xưởng sản xuất thì phải tuân thủ chặt chẽ những quy định sau:

• Đất xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp bắt buộc phải qua quy hoạch tổng thể phù hợp với tiềm năng phát triển công nghiệp tại khu vực đó với mục đích nhằm phát triển kinh tế – xã hội cùng các chiến lược phát triển liên quan đến lợi ích đất nước.
• Tỷ lệ các loại đất được cho phép xây dựng khu công nghiệp cần phụ thuộc vào tính chất, loại hình của khu công nghiệp đó, kết cấu, kích thước diện tích các lô đất xây dựng nhà kho, nhà máy cần phù hợp với các quy định liên quan được ban hành.
• Lô đất xây dựng nhà máy, kho cần đảm bảo mật độ xây dựng thuần tối đa là 60%.

Ngoài ra, theo quy chuẩn QCVN 01:2019/BXD Quy hoạch xây dựng còn quy định thêm về các mức giới hạn về đặc tính kỹ thuật áp dụng trong quá trình thẩm định, lập, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch yêu cầu quản lý bắt buộc tuân thủ.

Tổ chức chỉ đạo việc thực hiện, quản lý phát triển các dự án quy hoạch đã được phê duyệt. Làm cơ sở để xây dựng danh mục quy chuẩn địa phương, tiêu chuẩn quốc gia trong lĩnh vực xây dựng.

Xem thêm: Đất công nghiệp và 7 bước để tiến hành thuê đất mà bạn cần biết

Lời kết

Như vậy mật độ xây dựng là gì? Những quy chuẩn về mật độ xây dựng đã được giải đáp qua bài viết này. Hy vọng qua nội dung trên, các kỹ sư, chủ xây dựng sẽ nắm bắt được những thông tin quan trọng cần thiết để lên kế hoạch dự án xây dựng phù hợp. Đừng quên bạn có thể tham khảo thêm các bài viết khác cùng chủ đề tại chuyên mục Nhà Đất tại kênh Mua Bán nhé!

Đọc thêm:

• Ngành Kỹ Thuật Xây Dựng Học Trường Nào? Danh Sách 15+ Trường Nên Học Nhất
• Đừng chọn kỹ sư xây dựng nếu chưa biết 5 điều sau
• CV Xây dựng – Hướng dẫn cách sở hữu CV xin việc ngành xây dựng hoàn hảo