Giá thuê căn hộ trung bình tại TP.HCM và Hà Nội cập nhật 2025

Năm 2025, giá thuê căn hộ trung bình tại TP.HCM và Hà Nội ghi nhận nhiều thay đổi so với các năm trước. Hãy cùng Muaban.net đọc bài viết sau để nắm bắt mức giá và xu hướng biến động, từ đó giúp người thuê cũng như nhà đầu tư đưa ra quyết định phù hợp.

I. Thực trạng thị trường thuê căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội

Giá nhà tại TP.HCM và Hà Nội liên tục leo thang khiến nhiều người, đặc biệt là các gia đình trẻ khó có khả năng sở hữu căn hộ. Chính điều này đã đẩy nhu cầu thuê nhà tăng mạnh, khi ở thuê trở thành lựa chọn khả thi hơn so với việc bỏ ra khoản tiền lớn để mua. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá thuê căn hộ trong năm 2024 đã tăng trung bình từ 10% đến 20%.

Nhóm khách thuê chính trên thị trường hiện nay là người trẻ và lao động trung lưu. Tuy nhiên mức giá thuê ngày càng cao, thường chiếm từ 35% đến 50% thu nhập hàng tháng. Để giảm áp lực tài chính, nhiều người phải chọn căn hộ xa trung tâm hoặc chấp nhận nơi ở có chất lượng thấp hơn.

Bên cạnh vấn đề tài chính, nhiều người trẻ hiện nay chọn thuê nhà vì muốn lối sống linh hoạt hơn. Họ ưu tiên những căn hộ có vị trí thuận tiện, dễ dàng thay đổi theo công việc và đáp ứng đầy đủ tiện ích hiện đại. Vì vậy, nhu cầu thuê tại các khu vực có hạ tầng tốt và kết nối giao thông thuận lợi cũng tăng cao.

II. Giá thuê căn hộ trung bình tại TP.HCM

Trong năm 2025, thị trường cho thuê căn hộ tại TP.HCM tiếp tục sôi động khi nhu cầu ở thuê ngày càng lớn. Giá thuê căn hộ trung bình hiện rơi vào khoảng 12 triệu đồng/căn/tháng. Trong đó, căn hộ trung tâm hiếm khi có giá dưới 10 triệu đồng/tháng, còn vùng ven ghi nhận mức tăng gấp đôi so với 5 năm trước.

Bảng tham khảo giá thuê căn hộ trung bình tại TP.HCM (2025):

Xem thêm: Tiền cọc thuê phòng trọ là gì? Những lưu ý khi đặt cọc phòng trọ bạn nên biết

III. Giá thuê căn hộ trung bình tại Hà Nội

So với TP.HCM, thị trường cho thuê căn hộ tại Hà Nội có mức giá trung bình nhỉnh hơn, hiện rơi vào khoảng 13 triệu đồng/căn/tháng. Tại Thủ Đô, giá thuê ở khu vực trung tâm thường cao hơn rõ rệt so với vùng ven. Người thuê nhà hiện nay không chỉ cần xem xét vị trí hay tiện ích, mà còn phải đối chiếu với khả năng tài chính cá nhân để tìm được căn hộ phù hợp.

Bảng tham khảo giá thuê căn hộ trung bình tại Hà Nội (2025):

IV. Vì sao giá thuê căn hộ liên tục tăng?

Giá thuê căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM trong những năm gần đây tăng mạnh do sự cộng hưởng từ nhiều yếu tố: giá bán căn hộ leo thang, nhu cầu thuê cao, nguồn cung hạn chế và cả sự thay đổi trong lối sống của người dân đô thị. Đây không chỉ là biến động ngắn hạn mà đang dần trở thành xu thế lâu dài của thị trường.

Một trong những nguyên nhân chính khiến giá thuê leo thang là mặt bằng giá bán căn hộ liên tục lập đỉnh mới. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho biết giá bán tăng đã kéo theo giá thuê tăng trung bình từ 10% đến 20% trong năm 2024. Giá mua nhà vượt ngoài khả năng chi trả của nhiều gia đình trẻ và người lao động, khiến họ buộc phải chọn ở thuê.

Cùng lúc, các quy định PCCC mới khiến nhiều chung cư mini, nhà trọ phải đóng cửa. Nguồn cung căn hộ càng hiếm khiến khiến giá thuê căn hộ liên tục leo thang.

Thêm vào đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê hiện chỉ quanh mức dưới 4%, thậm chí có dự án dưới 2%, thấp hơn cả lãi suất tiết kiệm, khiến nhiều chủ đầu tư tiếp tục điều chỉnh giá thuê theo hướng tăng.

Ví dụ, một căn hộ trị giá 3 tỷ đồng được cho thuê với giá 10 triệu đồng/tháng. Mỗi năm chủ nhà thu về khoảng 120 triệu đồng, tương ứng lợi nhuận chỉ 4% so với giá trị căn hộ. Con số này thấp hơn lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng. Chính vì vậy, nhiều chủ nhà buộc phải tăng giá thuê để đảm bảo lợi nhuận từ khoản đầu tư của mình.

Ngoài yếu tố tài chính, xu hướng “chuộng ở thuê” trong giới trẻ cũng góp phần đẩy cầu tăng cao. Họ ưu tiên sự linh hoạt, muốn dễ dàng thay đổi nơi ở theo công việc và lối sống. Chính sự thay đổi tư duy này đã khiến thị trường thuê căn hộ trở nên sôi động và kéo giá tăng mạnh ở cả trung tâm lẫn vùng ven.

Xem thêm: Những nội quy phòng trọ chi tiết nhất mà bạn nên lưu ý

V. Tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê căn hộ ngày càng thấp

Trong số các nguyên nhân khiến giá thuê nhà tăng, yếu tố tỷ suất lợi nhuận đóng vai trò quan trọng then chốt. Dù giá thuê tăng mạnh mỗi năm, lợi nhuận thực tế từ việc cho thuê căn hộ lại có xu hướng giảm rõ rệt. Trong Quý I/2025, lợi suất cho thuê chỉ đạt 3,1%, đây là mức thấp nhất trong vòng 2 năm trở lại đây.

So sánh với các năm trước, mức lợi suất hiện tại giảm rõ rệt. Năm 2023, Hà Nội ghi nhận lợi suất cho thuê ở mức 4,9%, trong khi TP.HCM đạt 4,5%. Như vậy, chỉ sau hơn một năm, tỷ lệ sinh lời từ cho thuê đã sụt giảm đáng kể.

Không chỉ thấp hơn so với trước, tỷ suất lợi nhuận cho thuê hiện còn kém cả lãi suất gửi tiết kiệm. Ở nhiều dự án, mức lợi nhuận chỉ dao động từ 2 – 3,5%, thậm chí có nơi dưới 2%. Trong khi đó, gửi tiết kiệm vẫn mang lại mức lợi nhuận ổn định và ít rủi ro hơn, khiến việc đầu tư căn hộ cho thuê trở nên khó cạnh tranh.

Nguyên nhân chính đến từ việc giá thuê tăng quá chậm so với giá bán. Ví dụ, một căn hộ 2 tỷ vài năm trước nay có thể đã tăng lên 3 tỷ hoặc hơn. Trong khi đó, giá thuê căn hộ lại không tăng tương ứng. Thay vì tăng 50% như giá bán, giá thuê thường chỉ tăng khoảng 20-25%.

Ví dụ:

• Năm 2020, một căn hộ giá 2 tỷ cho thuê 10 triệu/tháng => lợi nhuận khoảng 6%/năm.
• Năm 2025, căn hộ đó tăng giá lên 3 tỷ nhưng giá thuê chỉ tăng lên 12 triệu/tháng => lợi nhuận còn khoảng 4,8%/năm.

Như vậy, do giá bán tăng nhanh hơn nhiều so với giá thuê, tỷ suất lợi nhuận của chủ nhà giảm xuống, khiến xu hướng đầu tư căn hộ cho thuê kém hấp dẫn hơn so với trước. Điều này khiến nguồn cung căn hộ cho thuê cũng giảm theo, kéo việc cầu vượt cung, dẫn đến giá thuê tiếp tục tăng trưởng.

Xem thêm: Cập nhật mẫu hợp đồng thuê phòng trọ mới nhất 2024

VI. Xu hướng thuê căn hộ trong thời gian tới

Giá thuê căn hộ trung bình tại TP.HCM và Hà Nội ngày càng tăng khiến nhiều người trẻ có thu nhập trung bình, thấp chọn cách di chuyển ra các khu vực xa trung tâm. Sự khác biệt rõ rệt giữa giá thuê trung tâm (10 – 20 triệu đồng/tháng) và vùng ven (6,5 – 15 triệu đồng/tháng) giúp họ tiết kiệm đáng kể chi phí sinh hoạt.

Ngược lại, nhóm người trẻ có thu nhập cao hơn lại ưu tiên thuê nhà gần nơi làm việc để tiết kiệm thời gian và đảm bảo chất lượng sống. Họ tìm kiếm các dự án có tiện ích tốt, hạ tầng hoàn thiện và vị trí thuận tiện di chuyển. Xu hướng này dự báo sẽ thúc đẩy mô hình cho thuê phát triển mạnh ở khu trung tâm đô thị, các khu đô thị mới hiện đại và vùng lân cận cụm văn phòng, khu công nghệ cao…

Bên cạnh đó, các chuyên gia dự đoán rằng phân khúc căn hộ trung cấp và nhà ở xã hội sẽ trở thành hướng đi chiến lược để cân bằng thị trường. Khi giá thuê liên tục tăng, mô hình này phù hợp hơn với số đông người trẻ và lao động thu nhập trung bình tại các đô thị lớn.

Ngoài ra, VARS từng đề xuất tham khảo mô hình ký túc xá của Singapore để xây dựng quỹ nhà cho thuê giá rẻ. Tại Singapore, chính phủ xây dựng các khu chung cư công cộng với giá phải chăng và bán hoặc cho thuê lại cho người dân. Mục tiêu là đảm bảo gần 80% dân số có nhà ở ổn định.

Tại đây, người trẻ có thể thuê căn hộ HDB với giá thấp hơn thị trường 40-50%, hoặc ở trong các ký túc xá chuyên dụng (Purpose-Built Dormitories) với sức chứa từ 1.000 – 25.000 người, đầy đủ tiện ích cơ bản. Nếu được áp dụng, mô hình này sẽ giúp giảm áp lực chi phí cho lao động trẻ và sinh viên, đồng thời đáp ứng nhu cầu nhà ở trung cấp, bình dân vốn chiếm tỷ trọng lớn nhất trên thị trường.

VII. Kinh nghiệm thuê căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội

Đầu tiên, hãy so sánh thật kỹ nhiều dự án trước khi quyết định. Mỗi nơi sẽ có giá, tiện ích và dịch vụ khác nhau, vì vậy nên so sánh nhiều lựa chọn, thậm chí đến tận nơi để hỏi cư dân đang ở, tránh thuê xong mới phát hiện bất tiện.

Ngoài tiền thuê hàng tháng, bạn cần để ý thêm phí dịch vụ, phí gửi xe và điều khoản tăng giá. Nhiều trường hợp giá thuê nghe có vẻ rẻ, nhưng cộng thêm các khoản phí thì lại vượt quá khả năng chi trả. Vì thế, hãy đọc hợp đồng kỹ và làm rõ ngay từ đầu với chủ nhà.

Để tránh bị tăng giá bất ngờ, bạn nên chọn hợp đồng thuê dài hạn. Thuê 1 – 2 năm với mức giá cố định sẽ giúp ổn định chi tiêu, đặc biệt trong bối cảnh giá thuê ngày càng tăng.

Một lưu ý khác là chi phí thuê nhà chỉ nên chiếm tối đa 40 – 50% thu nhập hàng tháng. Nếu vượt quá mức này, bạn sẽ khó xoay sở cho các khoản sinh hoạt khác như ăn uống, đi lại hay tiết kiệm.

Lời kết

Có thể thấy, giá thuê căn hộ trung bình tại TP.HCM và Hà Nội đang liên tục biến động theo cung – cầu và mặt bằng giá bán. Tuy nhiên, vẫn có nhiều lựa chọn phù hợp nếu người thuê chịu khó so sánh và tìm hiểu kỹ. Nếu đang có nhu cầu tìm nhà thuê giá rẻ, uy tín và có thông tin hình ảnh rõ ràng, bạn có thể ghé thăm website Muaban.net – Trang chuyên đăng tin rao vặt đa lĩnh vực, trong đó có bất động sản để tham khảo thêm nhé!

Nguồn: VTC News, VNExpress

Xem thêm:

• Người trẻ có nên mua nhà ở thời điểm này, sau sáp nhập không?
• Khu vực nào sẽ tăng giá mạnh trong 2025? Giải đáp từ chuyên gia
• 5+ Cách chọn đại lý môi giới uy tín, chất lượng khi mua bán BĐS