Năm 2026 được dự đoán sẽ là giai đoạn có nhiều thay đổi trong thị trường thuê mặt bằng tại các thành phố lớn. Bài viết này sẽ giúp bạn nắm rõ thực trạng năm 2025, đồng thời đưa ra dự đoán xu hướng thuê mặt bằng năm 2026 tại các thành phố lớn, từ đó giúp chủ nhà và người thuê nắm bắt cơ hội.
I. Thực trạng thị trường thuê mặt bằng năm 2025 tại các thành phố lớn
Thị trường thuê mặt bằng năm 2025 tại Việt Nam đang phục hồi chậm sau những biến động kinh tế, với sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực trung tâm và ngoại vi. Áp lực từ thương mại điện tử và nguồn cung mới khiến giá thuê mặt bằng kinh doanh biến động, trong khi doanh nghiệp ưu tiên các mô hình linh hoạt để giảm rủi ro trong cho thuê mặt bằng.
- TP.HCM
Thị trường mặt bằng cho thuê ở trung tâm TP.HCM hiện đang khá ảm đạm, với tỷ lệ trống lên tới 24-26% dù mặt bằng bán lẻ cao cấp có tỷ lệ lấp đầy cao (93-94%). Tuy nhiên, theo VnExpress, giá thuê vẫn cao, dao động từ 46 – 300 USD/m²/tháng ở trung tâm và 20 – 115 USD/m²/tháng ở ngoài trung tâm. Trước tình trạng này, chủ nhà bắt đầu linh hoạt hơn trong hợp đồng, như hỗ trợ chi phí cải tạo hoặc áp dụng thuê ngắn hạn.
- Hà Nội
Nguồn cung mặt bằng cho thuê tăng mạnh tại các trung tâm thương mại mới tại Quận Hoàn Kiếm và Cầu Giấy, đạt khoảng 1,4 triệu m². Giá thuê mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm này dao động trong khoảng 44–47 USD/m²/tháng, trong khi văn phòng hạng A từ 30–55 USD/m²/tháng.
Cùng với sự gia tăng nguồn cung, doanh nghiệp hiện nay có xu hướng ưu tiên thuê ngắn hạn và linh hoạt, phục vụ nhu cầu của các thương hiệu quốc tế, cũng như các ngành thực phẩm, siêu thị và giải trí. Sự tăng trưởng này thúc đẩy nhu cầu thuê mặt bằng, qua đó có thể dẫn đến việc giá thuê tăng nhẹ trong thời gian tới.
- Đà Nẵng
Tỷ lệ trống mặt bằng Đà Nẵng tăng, nguyên nhân chính xuất phát là do nền kinh tế phục hồi chậm. Để đối phó với tình hình này, chủ nhà bắt đầu linh hoạt hơn trong các chính sách cho thuê nhằm giữ chân khách hàng. Ví dụ, mặt bằng mặt tiền tại các vị trí đắc địa hiện có giá khoảng 50 triệu đồng/tháng cho diện tích 400 m².
Bên cạnh đó, thành phố cũng đẩy mạnh chính sách cho thuê ngắn hạn và cho thuê đất thương mại dịch vụ ở các quận ven, nhằm thu hút doanh nghiệp vừa và nhỏ, góp phần kích thích thị trường bất động sản thương mại tại địa phương.
II. Các xu hướng nổi bật trong thuê mặt bằng dự báo năm 2026
Trước những biến động của năm 2025, thị trường cho thuê mặt bằng năm 2026 được dự báo sẽ chuyển dịch theo 5 xu hướng chính sau:
1. Dịch chuyển địa điểm thuê sang ngoại vi, vùng ven
Trước áp lực giá thuê cao và nguồn cung hạn chế tại khu vực trung tâm, nhiều doanh nghiệp có xu hướng chuyển địa điểm thuê ra ngoại vi và vùng ven ở các thành phố lớn. Khảo sát của CBRE Việt Nam (2025) cho thấy, các khu khu công nghiệp, khu logistics tại TP.HCM hay khu Tây Bắc Đà Nẵng đang thu hút mạnh doanh nghiệp vừa và nhỏ nhờ giá thuê thấp hơn 20 – 30% so với trung tâm cùng hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
2. Loại hình mặt bằng ưa chuộng thay đổi
Thay vì tập trung vào nhà phố truyền thống, doanh nghiệp có xu hướng ưu tiên các mặt bằng thuộc trung tâm thương mại hiện đại hoặc khu phức hợp thương mại – dịch vụ. Các mô hình này không chỉ đảm bảo tính pháp lý, mà còn đáp ứng yêu cầu cao hơn về tiện ích, hạ tầng kỹ thuật, an ninh và trải nghiệm khách hàng.
Mô hình không gian xanh, linh hoạt và tích hợp công nghệ như co-working space hoặc hybrid office (văn phòng kết hợp) đang gia tăng nhanh. Theo JLL Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy của các mô hình không gian linh hoạt tại TP.HCM đã đạt trên 80% trong năm 2024.
3. Thuê linh hoạt, hợp đồng ngắn hạn phổ biến hơn
Thuê mặt bằng theo tháng, theo mùa vụ (như pop-up store, cửa hàng thời vụ) sẽ trở nên phổ biến, đặc biệt ở phân khúc bán lẻ. Mô hình chia sẻ mặt bằng theo giờ, ca hoặc khu vực cũng tăng, giúp doanh nghiệp giảm rủi ro trong bối cảnh kinh tế biến động.
Ngày càng nhiều doanh nghiệp lựa chọn thuê mặt bằng theo tháng hoặc theo mùa vụ như các mô hình pop-up store (cửa hàng ngắn hạn) hay thuê chia sẻ mặt bằng theo giờ, ca ở khu vực nhỏ đang phát triển mạnh. Theo CBRE Việt Nam năm 2025, các hợp đồng ngắn hạn chiếm khoảng 15–20% tổng giao dịch thuê mới, tập trung ở các trung tâm thương mại lớn tại Hà Nội và TP.HCM. Điều này giúp doanh nghiệp có thể khảo sát thị trường với chi phí thấp và giảm rủi ro tài chính trong giai đoạn kinh tế còn biến động.
4. Chính sách giá và hợp đồng linh hoạt hơn
Vì nhu cầu thuê giảm và tỷ lệ trống tăng, nhiều chủ nhà đang điều chỉnh chiến lược giá thuê và chính sách hợp đồng linh hoạt hơn để duy trì nguồn khách ổn định. Theo ghi nhận của Savills Việt Nam, mặt bằng giá thuê tại các khu thương mại lớn có thể giảm 10 – 20%, đồng thời chủ nhà sẵn sàng hỗ trợ chi phí cải tạo, miễn phí một phần phí setup hoặc cho thời gian miễn tiền thuê ban đầu nhằm thu hút và giữ chân khách thuê dài hạn.
5. Số hóa và marketing kỹ thuật số ngày càng quan trọng
Theo dự đoán đến năm 2026, các chủ nhà sẽ có xu hướng sử dụng công cụ số hóa và dữ liệu thông minh sẽ có lợi thế cạnh tranh lớn hơn, giúp tiếp cận khách thuê rộng rãi hơn và tối ưu hóa tỷ lệ lấp đầy trong dự báo thị trường thuê mặt bằng.
Sự bùng nổ của công nghệ đang thúc đẩy quá trình chuyển đổi số toàn diện trong lĩnh vực cho thuê mặt bằng. Từ khâu đăng tin, quảng bá, quản lý tài sản đến chăm sóc khách hàng, mọi hoạt động ngày càng được số hóa nhằm tăng hiệu quả tiếp cận và giảm chi phí vận hành.
Tham khảo thêm: Top 6 xu hướng mua nhà tại Việt Nam năm 2025
III. Dự báo chi tiết thị trường thuê mặt bằng từng thành phố lớn năm 2026
Dựa trên dữ liệu từ các nguồn uy tín như Đầu tư Chứng khoán, cirCo, Thuế và Hải Quan Online, dự đoán xu hướng thuê mặt bằng năm 2026 cho thấy thị trường tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội sẽ tiếp tục phục hồi ổn định nhưng kèm theo nhiều biến động đáng chú ý.
Tại TP.HCM, nguồn cung văn phòng mới dự kiến bổ sung khoảng 165.000 m² trong năm 2025, giúp doanh nghiệp có thêm lựa chọn nhưng cũng khiến tỷ lệ trống duy trì ở mức 24 – 26%, cho thấy cạnh tranh giữa các tòa nhà ngày càng gay gắt. Nhu cầu thuê không gian hiện đại, linh hoạt và đạt chứng chỉ xanh tiếp tục tăng, đặc biệt từ doanh nghiệp trẻ và startup.
Bên cạnh đó, sự mở rộng mạnh của thương mại điện tử khiến nhiều mặt bằng trung tâm chịu áp lực, buộc giá thuê dự kiến ổn định hoặc giảm nhẹ. Thị trường sẽ phân hóa rõ nét: khu vực trung tâm hướng tới phân khúc cao cấp, còn ngoại vi như Thủ Đức, Bình Tân, Quận 12 trở thành điểm đến hấp dẫn cho doanh nghiệp vừa và nhỏ nhờ giá thuê hợp lý và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Tại Hà Nội, dự đoán xu hướng thuê mặt bằng năm 2026 cho thấy thị trường sẽ tiếp tục mở rộng mạnh nguồn cung bán lẻ và văn phòng, nhất là tại các trung tâm thương mại hiện đại ở Tây Hồ Tây, Mỹ Đình và Cầu Giấy. Dự kiến sẽ có thêm khoảng 140.700 m² mặt bằng mới từ các trung tâm mua sắm, góp phần thúc đẩy cạnh tranh và đẩy giá thuê tăng khoảng 3 – 7% so với năm 2025, tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp.
Sự gia nhập của các thương hiệu quốc tế và chuỗi bán lẻ lớn khiến nhu cầu về không gian xanh, thiết kế mở và tích hợp công nghệ quản lý thông minh ngày càng tăng. Các doanh nghiệp có xu hướng ưu tiên hợp đồng linh hoạt, lựa chọn ngoại vi có hạ tầng tốt để tiết kiệm chi phí nhưng vẫn đảm bảo hình ảnh thương hiệu và trải nghiệm khách hàng.
Tham khảo thêm: Đầu tư đất nền liệu là cơ hội hái quả ngọt hay cạm bẫy tài chính?
IV. Lời khuyên cho chủ nhà và người thuê mặt bằng
Để thích ứng với dự đoán xu hướng thuê mặt bằng năm 2026, cả chủ nhà và người thuê cần chiến lược linh hoạt.
- Đối với chủ nhà, cần điều chỉnh giá cho thuê mặt bằng phù hợp với thị trường, giảm 10-20% để tăng tính cạnh tranh; đồng thời áp dụng đa dạng mô hình cho thuê mặt bằng kinh doanh như pop-up hoặc chia sẻ không gian; linh hoạt hợp đồng, hỗ trợ doanh nghiệp thuê ngắn hạn để giảm tỷ lệ trống.
- Đối với người thuê, mở rộng tìm kiếm ở ngoại vi và trung tâm thương mại hiện đại để tiết kiệm chi phí. Ngoài ra, nên hợp tác với các đơn vị môi giới và chuyên gia tư vấn uy tín để chọn mặt bằng cho thuê phù hợp, chẳng hạn như Muaban.net – nền tảng hàng đầu về bất động sản tại Việt Nam.
Lời kết
Bài viết trên đã chia sẻ chi tiết những dự đoán xu hướng thuê mặt bằng năm 2026 tại Việt Nam – một bức tranh thị trường chuyển mình mạnh mẽ: linh hoạt hơn, số hóa hơn và chú trọng hiệu quả kinh doanh. Hy vọng bài viết đã mang đến cho bạn những thông tin hữu ích để lựa chọn được mặt bằng phù hợp với mục tiêu phát triển doanh nghiệp. Truy cập Muaban.net ngay và khám phá hàng ngàn bài đăng cho thuê nhà đất phù hợp với nhu cầu kinh doanh của bạn.
Nguồn: Đầu tư Chứng khoán, cirCo, Thuế và Hải Quan Online
Đọc thêm
- Lạm phát và thị trường nhà đất: Mối liên hệ và dự báo xu hướng 2025
- Các hình thức đầu tư bất động sản phổ biến: Ưu, nhược điểm từng hình thức
- Toàn Cảnh Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam 2025: Khởi Đầu Chu Kỳ Tăng Trưởng Mới
