Khi xây dựng nhà ở hay thực hiện các dự án bất động sản, việc xác định chỉ giới đường đỏ là yêu cầu bắt buộc để đảm bảo đúng quy định. Nếu vi phạm, công trình có thể bị xử phạt, thậm chí buộc tháo dỡ. Vậy chỉ giới đường đỏ là gì và quy định liên quan ra sao? Xem ngay bài viết để hiểu rõ và tránh những rắc rối không đáng có.
I. Chỉ giới đường đỏ là gì?
Chỉ giới đường đỏ (hay còn gọi là lộ giới) là ranh giới được xác lập trên bản đồ quy hoạch và ngoài thực địa để phân định phần đất dành cho giao thông, hạ tầng kỹ thuật hoặc không gian công cộng với phần đất được phép xây dựng. Đây là căn cứ quan trọng trong cấp phép xây dựng và quy hoạch đô thị.
Phần đất nằm trong chỉ giới đường đỏ sẽ không được xây dựng công trình nào – kể cả hàng rào hay bậc tam cấp. Do đó, việc nắm rõ chỉ giới này giúp người dân và nhà đầu tư tránh vi phạm pháp luật, đồng thời bảo vệ quyền lợi khi xây dựng hoặc giao dịch bất động sản.
II. Vai trò của chỉ giới đường đỏ
Chỉ giới đường đỏ không chỉ là yếu tố kỹ thuật trong quy hoạch mà còn đóng vai trò then chốt trong quản lý và phát triển đô thị. Việc xác định chính xác và tuân thủ chỉ giới này mang lại nhiều lợi ích thiết thực như:
- Quản lý hiệu quả đất đai, hạn chế tình trạng lấn chiếm đất trái phép.
- Đảm bảo trật tự xây dựng, tránh xây dựng sai phép, trái phép.
- Đảm bảo an toàn giao thông, giữ nguyên diện tích dành cho đường sá, vỉa hè và hạ tầng kỹ thuật.
- Là cơ sở quy hoạch phát triển đô thị.
III. Phân biệt chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng
Trong quy hoạch xây dựng, chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng là hai khái niệm quan trọng nhưng dễ gây nhầm lẫn. Do đó, bạn cần phân biệt rõ ràng hai loại ranh giới này để đảm bảo thực hiện việc xây dựng theo đúng pháp luật và đúng quy hoạch.
- Chỉ giới đường đỏ là ranh giới phân định phần đất dành cho giao thông (gồm lòng đường, vỉa hè) với phần đất được cấp quyền sử dụng. Đây là giới hạn ngoài cùng mà nhà nước quy định để làm đường hoặc công trình hạ tầng.
- Chỉ giới xây dựng là ranh giới cho phép xây dựng công trình trên phần đất được phép sử dụng. Nó có thể trùng hoặc lùi vào trong so với chỉ giới đường đỏ. Trong trường hợp được phép, công trình có thể xây dựng sát ranh giới lô đất (mốc lộ giới).
IV. Cách xác định chỉ giới đường đỏ trên lô đất
Để xác định chỉ giới đường đỏ cho một lô đất, bạn có thể thực hiện theo hai bước đơn giản sau:
Bước 1: Quan sát thực địa
Kiểm tra khu vực lô đất để xác định các biển báo hoặc cột mốc liên quan đến lộ giới được cắm ở hai bên đường. Ví dụ, nếu thấy biển “Hẻm 263 lộ giới 6.0m”, điều đó có nghĩa lộ giới hẻm có chiều rộng 6m, tính từ tim đường sang mỗi bên 3m.
Bước 2: Tính toán khoảng lùi công trình
- Sau khi xác định được chỉ giới đường đỏ, cần tiến hành tính toán khoảng lùi công trình – tức là khoảng cách từ chỉ giới đường đỏ đến vị trí được phép xây dựng (chỉ giới xây dựng). Khoảng lùi này phụ thuộc vào quy định quy hoạch chi tiết và chiều cao công trình.
*Lưu ý: Việc xác định chính xác chỉ giới đường đỏ và khoảng lùi công trình là rất quan trọng để đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật, tránh vi phạm có thể dẫn đến xử phạt hoặc buộc tháo dỡ công trình.
Tham khảo thêm: Đất chưa có sổ đỏ có được xây nhà không? Điều kiện xây dựng khi chưa có sổ đỏ?
V. Hồ sơ và thủ tục xin chỉ giới đường đỏ
Để đảm bảo việc xây dựng đúng quy hoạch, tuân thủ pháp luật, bạn cần thực hiện thủ tục xin xác nhận chỉ giới đường đỏ trước khi tiến hành thiết kế và xây dựng công trình. Dưới đây là các loại hồ sơ cũng như quy trình thủ tục hành chính liên quan đến việc xin cấp chỉ giới đường đỏ tại cơ quan có thẩm quyền:
1. Hồ sơ
Hồ sơ xin chỉ giới đường đỏ bao gồm:
- Văn bản đề nghị lập chỉ giới đường đỏ, do chủ sở hữu hợp pháp của nhà đất đứng tên, có thể là cá nhân hoặc tổ chức có tư cách pháp nhân.
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), hợp đồng mua bán nhà đất hoặc các tài liệu tương đương đã được công chứng/chứng thực.
- 2 bản vẽ đo đạc khu đất tỷ lệ 1/200 hoặc 1/500, do đơn vị có tư cách pháp nhân lập và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận. Bản đồ phải được lập trong thời gian không quá 2 năm và phản ánh đúng hiện trạng thực tế.
- Tài liệu giải trình gồm các văn bản nêu rõ cơ sở pháp lý và kỹ thuật để xác định chỉ giới đường đỏ, kèm theo giấy giới thiệu và một đĩa CD chứa dữ liệu bản vẽ
- Trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần có văn bản xác nhận của UBND phường/xã/thị trấn về việc thửa đất đang được sử dụng ổn định, không có tranh chấp.
- Nếu người nộp hồ sơ không phải chủ sử dụng đất, phải có giấy ủy quyền hợp lệ, được chứng thực bởi chính quyền địa phương hoặc văn phòng công chứng.
2. Thủ tục
Quy trình xin chỉ giới đường đỏ thông thường bao gồm 3 bước chính:
- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Người nộp cần rà soát kỹ lưỡng hồ sơ theo danh mục yêu cầu, đảm bảo tính đầy đủ, chính xác và trung thực trước khi nộp. - Bước 2: Nộp hồ sơ
Hồ sơ được nộp tại Sở Quy hoạch – Kiến trúc hoặc Viện Quy hoạch xây dựng trong giờ hành chính.- Nếu hồ sơ hợp lệ: Cơ quan tiếp nhận sẽ cấp phiếu hẹn trả kết quả sau khi xử lý.
- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ: Người nộp sẽ được hướng dẫn bổ sung hoặc chỉnh sửa theo quy định.
- Bước 3: Nhận kết quả
Kết quả sẽ được trả đúng thời gian ghi trên phiếu hẹn. Một số lưu ý đặc biệt:- Với khu đất mới, cần nộp bản sao công văn giới thiệu địa điểm hợp pháp và sơ đồ vị trí kèm theo.
- Với đất đang sử dụng, cần có đầy đủ giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất của người sử dụng hoặc chủ đầu tư.
VI. Những trường hợp được xây dựng vượt quá chỉ giới đường đỏ
Trong một số trường hợp đặc biệt, pháp luật cho phép một số bộ phận của công trình được xây dựng vượt quá chỉ giới đường đỏ, với điều kiện tuân thủ các quy định cụ thể. Dưới đây là hai trường hợp phổ biến:
1. Chỉ giới đường đỏ trùng với chỉ giới xây dựng
Việc xây dựng chỉ giới đường đỏ trùng với chỉ giới xây dựng được áp dụng cho một số bộ phận nhất định của công trình và phải tuân thủ các điều kiện sau:
- Từ mặt vỉa hè đến độ cao 3,5m: Mọi bộ phận của công trình không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, ngoại trừ:
- Đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ không quá 0,2m và phải đảm bảo mỹ quan.
- Từ độ cao 1m trở lên, các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ không quá 0,2m.
- Từ độ cao 3,5m trở lên: Các bộ phận cố định như ô-văng, sê-nô, ban công, mái đua (không áp dụng đối với mái đón, mái hè) được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ, với điều kiện:
- Độ vươn ra không được lớn hơn giới hạn quy định, đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0m.
- Phải đảm bảo các quy định về an toàn lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý xây dựng áp dụng cụ thể cho khu vực.
- Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô-gia hay buồng.
- Phần ngầm dưới mặt đất: Mọi bộ phận ngầm dưới mặt đất của công trình không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.
2. Chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ
Một số bộ phận kiến trúc có thể được phép nhô ra khỏi chỉ giới xây dựng nhưng vẫn phải nằm trong phạm vi giữa chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ, đồng thời tuân thủ các điều kiện sau:
- Các bộ phận ngôi nhà được phép nhô ra bao gồm bậc thềm, móng nhà, vệt dắt xe, cánh cửa, bậu cửa, gờ chỉ, ô-văng, mái đón, mái đua;
- Ban công được phép vươn ra tối đa 1,4m tính từ chỉ giới xây dựng, nhưng không được che chắn thành lô gia hoặc phòng kín;
- Không cản trở giao thông hoặc hạ tầng kỹ thuật, không làm ảnh hưởng cây xanh, hệ thống điện, cấp thoát nước trên tuyến đường;
- Đáp ứng yêu cầu phòng cháy chữa cháy và không ảnh hưởng đến hoạt động của phương tiện cứu hỏa;
- Đảm bảo mỹ quan đô thị, hài hòa với tổng thể cảnh quan tuyến phố.
Tham khảo thêm: Xây tường 10 một mét vuông bao nhiêu viên gạch? Cập nhật giá vật liệu 2025
VII. Một số câu hỏi thường gặp về chỉ giới đỏ
Dưới đây là những câu hỏi phổ biến giúp làm rõ những vấn đề thường gặp khi lô đất vướng vào chỉ giới đường đỏ, đặc biệt trong các giao dịch mua bán và xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
1. Nếu đất vướng đường chỉ giới đỏ có được cấp sổ đỏ không?
Theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, đất nằm trong hành lang an toàn công trình hoặc vướng chỉ giới đường đỏ vẫn có thể được xem xét cấp sổ đỏ, nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo Luật Đất đai và chưa có quyết định thu hồi.
Trong trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc hành lang an toàn đã được công bố, thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) sẽ ghi rõ phần diện tích vướng mốc lộ giới, kèm theo thông tin về công trình có hành lang bảo vệ.
2. Đất nằm trong chỉ giới đường đỏ có được phép bán không?
Phần đất vướng vào mốc lộ giới vẫn có thể được xem xét cấp sổ đỏ nếu được sử dụng ổn định trước thời điểm cắm mốc. Tuy nhiên, do đây là khu vực không được phép xây dựng, nên việc mua bán trên thực tế thường khó thực hiện, vì người mua thường e ngại rủi ro. Nếu người bán cố tình che giấu thông tin, có thể bị xem là hành vi gian dối.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất thuộc khu vực chỉ giới đường đỏ, chủ đất sẽ được bồi thường nếu đáp ứng đồng thời hai điều kiện sau theo Điều 75 Luật Đất đai 2013:
- Thửa đất không phải là đất thuê trả tiền hàng năm;
- Đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận theo quy định, bao gồm cả quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Lời kết
Hy vọng qua bài viết trên bạn đã hiểu rõ hơn chỉ giới đường đỏ là gì và lí do vì sao đây là yếu tố quan trọng trong xây dựng và mua bán bất động sản. Việc nắm chắc thông tin và thủ tục liên quan không chỉ giúp bạn tránh rủi ro pháp lý, mà còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bạn. Truy cập ngay Muaban.net để cập nhật thêm nhiều thông tin bổ ích về nhà đất và chia sẻ kinh nghiệm khác nhé.
Nguồn tham khảo: Cổng Thông tin điện tử Chính phủ
Đọc thêm
- Hoạch định chi phí xây nhà nghỉ 10 phòng chi tiết, chuẩn xác
- Cách tính chi phí tiền công thợ xây nhà cấp 4 chi tiết nhất
- Thủ tục xin giấy phép xây dựng 2025 cần chuẩn bị những gì?
