Quyền sử dụng đất là gì? luôn là một thắc mắc mà nhiều người mua bán bất động sản quan tâm. Để giúp bạn đọc nắm rõ khái niệm này và những quy định pháp luật về quyền sử dụng đất do Nhà nước ban hành, Mua Bán sẽ giải đáp chi tiết những thông tin có liên quan ngay trong bài viết sau đây.
1. Hiểu rõ quyền sử dụng đất là gì?
Quyền sử dụng đất được định nghĩa là quyền của các chủ thể được phép khai thác, hưởng lợi từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao lại, cho thuê và được giao từ những chủ thể khác thông qua giao dịch mua bán nhà đất, thừa kế, cho thuê lại, tặng cho… từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất trước đó.
2. Chủ thể có quyền sử dụng đất là ai?
Theo Điều 5 “Người sử dụng đất” trong bộ Luật đất đai số 45/2013/QH13 quy định rõ ràng về những chủ thể có quyền sử dụng đất. Cụ thể sẽ được Mua Bán trích dẫn như sau:
|
1. Tổ chức thuộc cơ quan Nhà nước gồm đơn vị vũ trang nhà nước, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (gọi chung là tổ chức); 2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); 3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; 4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; 5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; 6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; 7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư. |
3. Quy định về quyền sử dụng đất theo pháp luật
Trích dẫn từ bộ luật đất đai số 45/2013/QH13, chương XI – mục 1 – điều 166, người sử dụng đất có những quyền chung như sau:
- Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Hưởng thành quả lao động từ chính kết quả đầu từ trên đất.
- Hưởng các lợi ích do công trình Nhà nước phục vụ cho việc cải tạo bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo vệ khi có người khác xâm phạm quyền, lợi ích sử dụng đất hợp pháp của mình.
- Được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất trong quy định trong bộ luật.
- Được quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất bất hợp pháp và những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
Xem thêm: Giá đền bù đất làm đường mới nhất năm nay | Quyền lợi khi bị thu hồi đất
4. Các loại quyền sử dụng đất
Theo bộ luật đai năm 2013 đã ban hành, luật pháp có đề cập tới 4 loại quyền sử dụng đất.
a) Quyền sử dụng đất căn cứ vào chủ thể (là tổ chức, hộ gia đình và cá nhân)
Quyền sử dụng đất lúc này được xác nhận dựa theo ý muốn chủ quan và quyết định của chủ thể muốn sử dụng đất cho mục đích nào. Tuy nhiên, những quyết định này cần phải nằm trong giới hạn đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
b) Quyền sử dụng đất căn cứ vào khách thể (tức đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay đất chưa sử dụng)
Tùy vào mục đích sử dụng cho từng loại đất do Nhà nước quy định, mà người sử dụng đất phải tuân thủ và làm theo đúng mục đích đó. Nếu có bất kỳ sự thay đổi nào về mục đích sử dụng thì chủ thể phải báo cho cơ quan có thẩm quyền xem xét và phải được sự chấp thuận mới được thực hiện.
c) Quyền sử dụng đất căn cứ theo thời gian
Luật Đất đai 2013 có quy định thời hạn sử dụng đất sẽ có 2 hình thức gồm đất sử dụng lâu dài và đất có thời hạn sử dụng (tạm thời). Vì vậy, quyền sử dụng đất sẽ tùy thuộc vào thời hạn trong bộ luật quy định.
d) Quyền sử dụng đất căn cứ theo mặt pháp lý
Quyền này được căn cứ theo quyết định của cơ quan thẩm quyền khi giao, cho thuê lại đất khi đã biết mục đích sử dụng đất cũng như dùng để biết quyền sử dụng ban đầu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp trong quyết định hay quyền sử dụng đất đai thứ hai từ phía người được thừa kế, cho thuê lại.
Xem thêm: Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính xác nhất
5. Thế chấp quyền sử dụng đất cần điều kiện gì?
Tại mục 5 – Điều 188 trong bộ Luật Đất Đai 2013 có đề cập người sử dụng đất được phép thực hiện quyền thế chấp khi đủ điều kiện như sau:
a) Có đầy đủ giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186) và trường hợp nhận thừa kế theo quy định ở khoản 1 Điều 168;
b) Đất không có dính dáng đến tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
d) Còn trong thời hạn sử dụng đất;
e) Đáp ứng các điều khoản từ mục 189 đến 194 trong bộ luật Đất đai 2013;
f) Việc thế chấp quyền sử dụng đất cần phải được giao dịch tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm người sử dụng đăng ký vào sổ địa chính.
6. Hiểu rõ về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là mẫu văn bản pháp lý về thỏa thuận giữa các bên tham gia giao dịch trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được doanh nghiệp bất động sản đứng ra công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu ở các bên liên quan.
|
Mẫu hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất: Tải link tại đây. |
Những điều khoản cơ bản của hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất:
a. Đầy đủ thông tin về thửa đất ở 2 bên
Thông tin ở đây gồm diện tích đất chuyển đổi, loại đất, thửa số, tờ bản đồ số, thời hạn sử dụng đất và giấy chứng nhận (sổ đỏ hoặc sổ hồng). Hợp đồng chuyển đổi sử dụng đất giữa hộ gia đình hay các cá nhân đều có thể thỏa thuận thêm về những nội dung mà luật pháp không nghiêm cấm, không trái với đạo đức xã hội.
b. Quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan
Hợp đồng cần đề cập rõ đến yêu cầu chuyển giao quyền sử dụng đất theo những thông tin về thửa đất như 2 bên đã thỏa thuận. Hai bên sẽ tiếp tục bàn giao các giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, đăng ký sang tên tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định, hoàn thành thanh toán khoản tiền chênh lệch (nếu có),…
c. Phương thức giải quyết tranh chấp
Các bên liên quan sẽ ngồi lại thỏa thuận hình thức giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất qua 1 trong 3 cách sau:
- Thương lượng
- Hòa giải
- Khởi kiện
d. Cam đoan của các bên
Các bên liên quan sẽ tự nguyện giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với những thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận hợp pháp hay trong trường hợp không xảy ra tranh chấp, thế chấp, bị cơ quan thẩm quyền cưỡng chế,…
|
Lưu ý:
|
e. Hợp đồng chuyển đổi không bắt buộc phải đi công chứng
Khác với một số loại giấy tờ văn bản giao dịch bất động sản mang tính pháp lý cần phải công chứng, thì hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất lại không bắt buộc điều kể trên do được quy định rõ tại điểm b khoản 3 Điều 167 trong bộ Luật Đất đai năm 2013.
Chú ý một khi đã công chứng, hai bên không cần chuẩn bị hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất. Thay vào đó, chỉ cần hai bên mang đầy đủ giấy tờ theo quy định. Riêng trường hợp chứng thực tại Ủy ban Nhân Dân phường/ xã/ thị trấn thì nên chuẩn bị trước hợp đồng.
f. Nếu không có sổ đỏ, thì chủ thể có được phép chuyển đổi quyền sử dụng đất?
Chủ thể là hộ gia đình, cá nhân chỉ được phép thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, cho thuê lại đất tại khoản 1 Điều 168 trong bộ Luật Đất đai 2013.
Xem thêm: Mẫu đơn chuyển nhượng đất cho con chính xác và mới nhất
7. Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?
Căn cứ vào điều 100 trong bộ Luật Đất đai số 45/2013/QH13 có quy định Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sở hữu sử dụng đất có giấy tờ rõ ràng về quyền sử dụng đất.
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định lâu dài, sở hữu các giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà không cần nộp một khoản tiền sử dụng đất.
a) Những giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp trước thời hạn ngày 15/10/1993 do các cơ quan thuộc Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam và Nhà nước đương thời – Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam cung cấp.
b) Sở hữu loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong danh sách sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
c) Sở hữu giấy tờ thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ giao nhà tình thương.
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận trước thời điểm ngày 15/10/1993.
e) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất đai, giấy tờ mua nhà ở do cơ quan Nhà nước theo quy định pháp luật.
f) Giấy tờ quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền ở chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
g) Các loại giấy tờ khác do Chính phủ công nhận trước ngày 15/10/1993.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong những loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều luật này mà trên giấy tờ đó có ghi tên người khác, cùng với việc kèm theo giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan trong hợp đồng, nhưng lại đến trước ngày 15/10/1993 (ngày có hiệu lực thi hành) các bên chưa thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật cũng như không có xảy ra tranh chấp thì được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đai mà không cần phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án theo văn bản được công bố từ cơ quan thi hành án, áp dụng cho kết quả hòa trong những trường hợp giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố tụng về đất đai sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đai mà không cần phải nộp tiền sử dụng đất. Riêng với trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì bắt buộc phải thực hiện theo quy định của pháp luật của Nhà nước đã ban hành.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê lại kể từ ngày 15/10/1993 cho đến ngày bộ Luật Đất đai 2013 có hiệu lực mà vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì bắt buộc thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình liên quan đến đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ, đất nông nghiệp theo khoản 3 Điều 131 và đất không xảy ra tình trạng tranh chấp giữa 2 bên. Lúc này ủy ban nhân dân tại địa phương sẽ xác nhận là loại đất dùng cho cộng đồng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đai.
8. Điều kiện để chuyển đổi quyền sử dụng đất là gì?
Về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất đã được quy định tại mục 5 – khoản 1 – Điều 188 trong bộ Luật Đất đai số 45/2013/QH13. Người sử dụng đất được quyền thực hiện chuyển đổi sử dụng đất phải đáp ứng đủ các điều kiện cơ bản như sau:
a) Đã được cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp theo quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp được nhận thừa kế có quy định tại Khoản 1 Điều 168 trong bộ Luật Đất đai đã đề cập.
b) Không xảy ra sự cố tranh chấp đất.
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án do cơ quan có thẩm quyền tiến hành.
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Nếu trong trường hợp người dùng muốn chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất nhà ở (đất thổ cư), thì phải đáp ứng điều kiện như Điều 190 đã quy định.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao lại đất từ việc chuyển đổi từ người khác thì chỉ được phép quyền sử dụng đất nông nghiệp trong xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho hoạt động sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế từ việc chuyển đổi quyền hạn sử dụng đất đai và lệ phí trước bạ.
Xem thêm: Thuế chuyển quyền sử dụng đất và những điều cần biết
9. Quy trình cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mất
Căn cứ vào Quyết định số 1085/QĐ-BTNMT được ban hành ngày 28/04/2023, quy trình cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mất được thực hiện ở cấp huyện như sau:
Bước 1 Hộ gia đình/ cá nhân/ cộng đồng dân cư phải đi khai báo với Ủy ban nhân dân cấp phường/ xã, nơi có đất bị mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 2 Ủy ban nhân dân cấp phường/ xã có trách nhiệm niêm yết thông giáo mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai tại trụ sở cơ quan này. Riêng trường hợp mất do thiên tai, hỏa hoạn thì Ủy ban nhân dân cấp phường/ xã không thực hiện.
Bước 3 Sau 30 ngày kể từ thời điểm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp phường/ xã, thì hộ gia đình/ cá nhân/ cộng đồng dân cư ở đây là người bị mất văn bản pháp lý này phải nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại.
Bước 4 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai sẽ thực hiện những công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng quyền sử dụng đất từ chủ thể bị mất;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính (được thực hiện trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất);
c) Lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký quyết định hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Chỉnh lý, cập nhật những biến động vào hồ sơ địa chính; cơ sở dữ liệu đất đai;
e) Trao lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp hoặc trao đổi nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp phường/ xã.
Trên đây là phần giải đáp thắc mắc “quyền sử dụng đất là gì” cũng như các thông tin liên quan mà Muaban.net gửi đến bạn đọc. Mua Bán hy vọng bài viết sẽ giúp ích nhiều cho đọc giả và hãy tiếp tục đồng hành cùng trang ở những bài viết về luật bất động sản khác.
Tham khảo thêm:
- Các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – Đặc điểm và vai trò
- Tải mẫu đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuẩn xác nhất
- Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc về cơ quan nào?
