Kinh nghiệm mua lại nhà ở xã hội mà bạn nên biết

Kinh nghiệm mua lại nhà ở xã hội có thể là cơ hội tốt để sở hữu nhà giá rẻ, nhưng cũng đi kèm nhiều quy định pháp lý, điều kiện chuyển nhượng và rủi ro cần được xem xét kỹ lưỡng. Bài viết này của Muaban.net sẽ giúp bạn nắm rõ những điểm quan trọng như quy định hiện hành để được mua nhà ở xã hội. 

1. Tìm hiểu về nhà ở xã hội

Theo quy định tại Khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở 2023: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật.

Hiện nay, nhà ở xã hội được phân thành các loại sau:

• Nhà ở xã hội là nhà chung cư: Căn hộ phải được thiết kế theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ dao động từ 25 – 70m² sàn. Tuy nhiên, căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh có thể cho phép tăng tối đa lên 77 m² nhưng số lượng căn hộ vượt chuẩn này không được vượt quá 10% tổng số căn trong dự án.
• Nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng: Tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m² và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Quy định pháp lý về mua bán nhà ở xã hội

Tại khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 có quy định về việc mua bán nhà ở xã hội như sau:

1. Việc bán nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Việc bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi bảo đảm quy định tại khoản 3 Điều 88 của Luật này; việc bán nhà ở xã hội có sẵn chỉ được thực hiện khi bảo đảm quy định tại khoản 4 Điều 88 của Luật này;

b) Việc mua bán nhà ở xã hội phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này;

c) Việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng số tiền ứng trước lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (nếu có), tổng số tiền các lần thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị hợp đồng đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

d) Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm đ khoản này;

đ) Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế;

e) Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.

Căn cứ theo quy định tại Điều 76, Khoản 1 Điều 77 và Khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở 2023, đối tượng được mua nhà ở xã hội bao gồm:

• Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.
• Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
• Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu..
• Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
• Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
• Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.
• Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
• Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 Điều 125 Luật Nhà ở 2023, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định.
• Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

3. Kinh nghiệm cần thiết khi mua lại nhà ở xã hội

Khi mua lại nhà ở xã hội, người mua cần đặc biệt cẩn trọng vì loại hình nhà ở này có rất nhiều quy định ràng buộc về đối tượng được mua, điều kiện chuyển nhượng và giới hạn pháp lý. Những kinh nghiệm then chốt dưới đây sẽ giúp ích cho bạn.

3.1 Tìm hiểu thông tin dự án

Trước khi quyết định mua lại nhà ở xã hội, việc đầu tiên bạn cần làm là tìm hiểu thật kỹ về dự án mà căn hộ đó thuộc về. Quá trình này không chỉ giúp bạn đánh giá mức độ uy tín của chủ đầu tư mà còn giúp hạn chế những rủi ro thường gặp như dự án chậm tiến độ, chất lượng xuống cấp hoặc hồ sơ pháp lý không đầy đủ.

Bạn nên nắm rõ một số thông tin quan trọng của dự án nhà ở xã hội dưới đây:

• Chủ đầu tư dự án: Biết rõ doanh nghiệp xây dựng dự án là ai, họ có uy tín hay từng vướng sai phạm chưa? Chủ đầu tư càng uy tín thì chất lượng công trình và pháp lý càng đảm bảo.
• Vị trí dự án: Xem dự án nằm ở đâu, giao thông thuận tiện không, có gần trường học, bệnh viện, siêu thị, khu công nghiệp không? Vị trí tốt giúp sinh hoạt dễ dàng và giữ giá trị căn hộ.
• Pháp lý của dự án: Kiểm tra xem dự án đã được cấp sổ hồng hay chưa, có đầy đủ giấy phép xây dựng, quyết định phê duyệt quy hoạch và nghiệm thu PCCC. Đây là cơ sở quan trọng để đảm bảo căn hộ có thể sang tên hợp pháp sau này.
• Tiến độ xây dựng: Dự án đã hoàn thiện, đang xây hay chậm tiến độ? Tiến độ minh bạch giúp bạn tránh mua phải dự án bị “đứng” hoặc xây dựng kéo dài nhiều năm.
• Chất lượng xây dựng: Kiểm tra tường có vết nứt, thấm nước, ẩm mốc không, đặc biệt là vào mùa mưa; ổ cắm, công tắc, dây điện có đảm bảo an toàn, có được bọc kín, nối đúng tiêu chuẩn không; vòi, ống nước, bình nóng lạnh có rò rỉ không; bình chữa cháy, đầu phun sprinkler, lối thoát hiểm có đầy đủ và hoạt động bình thường không,…
• Phản hồi của cư dân: Tìm hiểu ý kiến và đánh giá từ những người đang sinh sống tại dự án về chất lượng căn hộ, phí quản lý, an ninh, tiện ích và dịch vụ vận hành để có cái nhìn thực tế, khách quan về cuộc sống tại dự án trước khi quyết định mua lại nhà ở xã hội.
• Mức phí quản lý vận hành: Bạn cần biết phí dịch vụ hàng tháng là bao nhiêu và có hợp lý không? Phí quá cao có thể làm chi phí sinh hoạt tăng lên đáng kể.
• Tiện ích nội khu: Kiểm tra xem dự án có các tiện ích nội khu nào, ví dụ sân chơi trẻ em, khu sinh hoạt cộng đồng, bãi đỗ xe, thang máy, bảo vệ,… Tiện ích đầy đủ giúp cuộc sống dễ chịu hơn.

3.2 Thẩm định tình trạng pháp lý

Vì nhà ở xã hội có nhiều quy định về đối tượng mua, điều kiện chuyển nhượng và thời hạn hạn chế giao dịch, nên thẩm định pháp lý là bước cực kỳ quan trọng. Việc này giúp bạn tránh rủi ro về tranh chấp, giao dịch vô hiệu hoặc không được sang tên. Các lưu ý quan trọng trong quá trình thẩm định pháp lý:

• Kiểm tra biên lai, chứng từ thanh toán: Đối chiếu các đợt thanh toán để chắc chắn người bán đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư. Nếu mới thanh toán khoảng 80%, giao dịch có thể bị chậm sang tên hoặc không đủ điều kiện chuyển nhượng.
• Xác minh quyền sở hữu và Giấy chứng nhận (sổ hồng): Với căn hộ đã có sổ hồng, cần kiểm tra thông tin chủ sở hữu, diện tích, tình trạng thế chấp và tranh chấp để đảm bảo quyền lợi của bạn. Một số dự án nhà ở xã hội chưa được cấp sổ do chưa nghiệm thu hoàn chỉnh, dẫn đến việc người mua không thể đứng tên ngay.
• Kiểm tra các văn bản pháp lý của dự án: Xem xét giấy phép xây dựng, quyết định phê duyệt quy hoạch và biên bản nghiệm thu PCCC,… nhằm bảo đảm dự án hợp lệ. Đây là kinh nghiệm mua lại nhà ở xã hội hữu ích giúp tránh mua phải dự án “treo” hoặc chưa đủ điều kiện pháp lý.

3.3 Kiểm tra thông tin đối tượng chuyển nhượng

Đây là bước giúp bạn xác định người bán có đủ điều kiện để thực hiện giao dịch hay không. Từ đó tránh những trường hợp căn hộ không thể sang tên hoặc bị từ chối công nhận quyền sở hữu. Để đánh giá chính xác, bạn nên kiểm tra các thông tin sau của đối tượng chuyển nhượng:

• Thời hạn sở hữu tối thiểu 5 năm: Theo quy định, NOXH chỉ được phép bán lại sau 5 năm kể từ ngày người mua thanh toán đủ tiền cho chủ đầu tư nên nếu người bán chưa đủ 5 năm nhưng vẫn rao bán, giao dịch có thể bị xem là không hợp pháp.
• Người bán có thuộc nhóm được phép mua nhà ở xã hội hay không: Nếu người bán ngay từ đầu không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, khi bạn mua từ đối tượng này sẽ tiềm ẩn rủi ro lớn vì hồ sơ gốc không hợp lệ.
• Tình trạng cư trú và giấy tờ chứng minh: Hãy yêu cầu bên bán cung cấp các giấy tờ như: Quyết định phê duyệt mua nhà ở xã hội, biên bản bàn giao nhà, hợp đồng mua bán, giấy xác nhận đối tượng thụ hưởng,… để xem xét họ có thực sự là chủ sở hữu hợp pháp hay không.

Ngoài ra, bạn cũng có thể xác minh thông tin bên bán, kiểm tra tình trạng căn hộ bằng cách đối chiếu với chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý nhà ở xã hội. Cách này giúp bạn đảm bảo người bán không bị cấm chuyển nhượng, không nợ nghĩa vụ tài chính và không vi phạm hợp đồng.

3.4 Cảnh giác với hợp đồng tay và vi bằng

Nhiều trường hợp mua bán nhà ở xã hội diễn ra khi căn hộ chưa đủ điều kiện chuyển nhượng như chưa đủ 5 năm, chưa có Sổ hồng,… Lúc này, bên bán sẽ đề nghị ký hợp đồng viết tay hoặc sử dụng vi bằng thỏa thuận do thừa phát lại lập. Tuy nhiên, cả hai hình thức này không có giá trị thay thế hợp đồng công chứng và không được pháp luật công nhận trong giao dịch nhà ở xã hội.

Nếu mua nhà thông qua hợp đồng tay hoặc vi bằng, bạn sẽ không thể sang tên và không có cơ sở pháp lý để chứng minh quyền sở hữu. Hơn nữa, người bán có thể bán 1 căn cho nhiều người bằng nhiều hợp đồng tay khác nhau. Như vậy, trong trường hợp xảy ra tranh chấp, quyền lợi của bạn sẽ khó được bảo vệ và nguy cơ mất tiền là rất cao.

3.5 Công chứng hợp đồng mua bán

Để đảm bảo quyền lợi, việc công chứng hợp đồng mua bán là kinh nghiệm mua lại nhà ở xã hội không thể bỏ qua. Hợp đồng công chứng sẽ được pháp luật công nhận và trở thành cơ sở pháp lý vững chắc. Nhờ đó, bạn có thể thực hiện các thủ tục sang tên và cấp Sổ hồng, đồng thời tránh tình trạng tranh chấp hoặc mất quyền sở hữu khi giao dịch chưa được pháp lý công nhận.

Ngoài ra, hợp đồng công chứng còn giúp hạn chế rủi ro tài chính và bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp. Nếu bên bán gian dối hoặc có tranh chấp với người thứ ba, hợp đồng công chứng là bằng chứng pháp lý mạnh để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Khi thực hiện công chứng hợp đồng, bạn nên kiểm tra kỹ các thông tin quan trọng như tên các bên, thông tin căn căn hộ, số tiền thanh toán, thời gian thanh toán, điều kiện chuyển nhượng, điều khoản vi phạm hợp đồng,… Đặc biệt, hãy nhờ công chứng viên hoặc luật sư tư vấn nếu hợp đồng có điều khoản phức tạp.

3.6 Tính hợp pháp của giao dịch trong tương lai

Khi mua lại nhà ở xã hội, bạn cần cân nhắc tính hợp pháp của giao dịch trong tương lai. Nếu căn hộ chưa đủ thời hạn 5 năm kể từ khi chủ sở hữu thanh toán đầy đủ tiền hoặc chưa hoàn tất hồ sơ pháp lý, giao dịch có thể bị coi là trái quy định. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, bạn sẽ không được công nhận quyền sở hữu hợp pháp và có nguy cơ mất tiền mà không thể yêu cầu pháp luật bảo vệ quyền lợi.

Do đó, phương án tối ưu là chờ đến khi chủ sở hữu đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc tham gia đăng ký mua trực tiếp từ chủ đầu tư. Việc tuân thủ thời hạn và điều kiện pháp lý không chỉ giúp tránh rủi ro tài chính mà còn đảm bảo quyền lợi lâu dài của người mua.

4. Rủi ro khi mua nhà ở xã hội

Khi mua lại nhà ở xã hội, người mua có thể gặp phải những rủi ro phổ biến sau:

• Giá chênh lệch: Giá nhà ở xã hội khi mua lại có thể bị nâng cao bất hợp lý, đặc biệt nếu giao dịch không tuân thủ đúng quy định. Điều này không chỉ gây tốn kém cho người mua mà còn có thể phát sinh tranh chấp pháp lý.
• Nguy cơ bị thu hồi căn hộ: Nếu giao dịch vi phạm quy định về thời hạn chuyển nhượng hoặc các vấn đề pháp lý khác, cơ quan chức năng có thể yêu cầu thu hồi căn hộ. Tình trạng này thường xảy ra khi hợp đồng mua bán không hợp lệ hoặc bị coi là giả mạo.
• Không thể sang tên Sổ hồng: Nếu căn hộ chưa đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc hồ sơ pháp lý chưa hoàn thiện, người mua sẽ không thể sang tên và sở hữu hợp pháp.
• Tranh chấp với người bán hoặc bên thứ ba: Các giao dịch không minh bạch, hợp đồng tay hoặc vi bằng có thể dẫn đến tranh chấp về quyền sở hữu.
• Rủi ro tài chính: Thanh toán khi chưa đảm bảo pháp lý đầy đủ có thể dẫn đến mất tiền cọc hoặc toàn bộ số tiền đã giao dịch nếu hợp đồng bị vô hiệu.
• Không thể thế chấp ngân hàng: Ngoại trừ trường hợp vay vốn để mua nhà ở xã hội, các giao dịch mua lại thường không đủ điều kiện thế chấp tại ngân hàng.
• Vị trí xa trung tâm, giao thông hạn chế: Nhà ở xã hội thường nằm xa khu trung tâm, khiến việc đi lại và kết nối với các tiện ích công cộng khó khăn hơn.
• Tiện ích nội khu không bằng khu cao cấp: Các tiện ích trong dự án nhà ở xã hội thường kém chất lượng hơn so với các khu chung cư cao cấp, ảnh hưởng trải nghiệm sống.

5. Các quy định về thời hạn bán lại, thế chấp nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ nhằm giúp các đối tượng thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở. Vì vậy, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng và thế chấp căn hộ đều được pháp luật điều chỉnh chặt chẽ để đảm bảo đúng mục đích chính sách, tránh tình trạng đầu cơ, trục lợi. Người mua và bán cần nắm rõ các quy định về thời hạn hạn chế chuyển nhượng và điều kiện giao dịch để tránh rủi ro pháp lý và tài chính.

5.1. Thời hạn không được bán lại, thế chấp nhà ở xã hội

Theo điểm đ và e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội có thời hạn hạn chế chuyển nhượng và thế chấp trong 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà. Trong khoảng thời gian này, người mua không được tự do bán lại trên thị trường mà chỉ có thể bán lại cho chủ đầu tư dự án hoặc chuyển nhượng cho người thuộc diện đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.

Giá bán trong các trường hợp này không được vượt quá giá gốc trong hợp đồng mua bán ban đầu, và bên bán phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định. Ngoài ra, trong 5 năm đầu, người mua cũng không được thế chấp căn hộ để vay vốn, trừ trường hợp vay tiền để thanh toán phần còn lại cho hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư. Quy định này nhằm đảm bảo căn hộ chỉ phục vụ mục đích an cư, tránh bị sử dụng sai mục đích hoặc đầu cơ.

Đối với nhà ở xã hội loại nhà ở riêng lẻ, khi bán lại, bên bán còn phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định, đồng thời thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân. Do đó, người mua cần xác định rõ loại hình căn hộ để tính toán chi phí liên quan và tuân thủ đúng quy định pháp luật.

5.2 Trường hợp được bán lại trong vòng 05 năm

Như đã đề cập ở trên, trong vòng 5 năm kể từ khi thanh toán đầy đủ tiền, người mua chỉ có thể bán lại cho chủ đầu tư dự án hoặc người thuộc diện đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Mục tiêu là đảm bảo nhà ở xã hội tiếp tục phục vụ đúng đối tượng thu nhập thấp và hạn chế đầu cơ.

Về giá bán, pháp luật quy định mức giá không được vượt quá giá gốc trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, dù giá thị trường có thể tăng lên. Điều này giúp ngăn chặn việc mua để bán kiếm lời, bảo vệ mục tiêu hỗ trợ an cư. Khi thực hiện giao dịch trong giai đoạn này, người bán vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân, đảm bảo minh bạch tài chính và tuân thủ pháp luật.

Do đó, người có nhu cầu mua bán lại nhà ở xã hội trong vòng 5 năm kể từ khi thanh toán đầy đủ tiền cần lưu ý các quy định pháp luật. Việc này giúp tránh rủi ro như hợp đồng vô hiệu hoặc gặp khó khăn trong thủ tục sang tên, đảm bảo giao dịch hợp pháp và minh bạch.

5.3 Quyền bán lại nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường sau 05 năm

Sau khi hết thời hạn 5 năm và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, người mua nhà ở xã hội được quyền bán lại theo cơ chế thị trường. Lúc này, họ không còn bị giới hạn về diện đối tượng giao dịch như trong giai đoạn trước đó, có thể tự do định giá căn hộ theo giá thị trường và bán lại cho bất kỳ đối tượng có nhu cầu. Tuy nhiên, bên bán vẫn phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ việc bán nhà, đảm bảo tuân thủ luật thuế và công bằng trong các giao dịch bất động sản.

6. Các điều kiện để được mua nhà ở xã hội

Căn cứ theo Điều 78 Luật Nhà ở 2023, Điều 29, Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 1 Nghị định 261/2025/NĐ-CP, để được xét duyệt mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, các đối tượng cần đáp ứng đầy đủ một số điều kiện về nhà ở và mức thu nhập. Việc này nhằm đảm bảo các căn hộ xã hội được phân bổ đúng đối tượng, phục vụ nhu cầu an cư thực sự. Người đăng ký cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, minh bạch và hợp pháp để được xét duyệt thành công.

6.1 Điều kiện về nhà ở

Người đăng ký mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội phải thuộc một trong các trường hợp sau:

• Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại địa phương nơi dự án xây dựng nhà ở xã hội.
• Chưa từng được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội theo bất kỳ chính sách hỗ trợ nào trước đó.
• Chưa từng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở khác tại địa phương, bao gồm các chương trình từ ngân sách nhà nước hoặc dự án nhà ở xã hội có ưu đãi.
• Trường hợp đã sở hữu nhà, diện tích bình quân trên đầu người tại căn nhà đó phải dưới 15 m² sàn/người. Nếu vượt mức này sẽ không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.
• Đối với lực lượng vũ trang, công chức, viên chức đang sử dụng nhà công vụ, người mua phải chưa có nhà ở khác và không đang ở nhà công vụ được cơ quan bố trí. Nếu đã được bố trí nhà công vụ, phải hoàn trả trước khi đăng ký mua nhà ở xã hội.

6.2 Điều kiện về mức thu nhập

Người mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội phải chứng minh thuộc nhóm đối tượng có thu nhập đáp ứng quy định sau:

1. Đối với người thu nhập thấp, công nhân và người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp, cán bộ, công chức, viên chức:

• Nếu còn độc thân: Thu nhập bình quân không vượt quá 15 triệu đồng/tháng.
• Nếu đã kết hôn: Tổng thu nhập bình quân của cả hai vợ chồng không vượt quá 30 triệu đồng/tháng.
• Thu nhập được xác định từ bảng lương, bảng tiền công hoặc các giấy tờ chứng minh thu nhập hợp pháp khác.

2. Đối với sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công an, công chức, viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ, người làm công tác cơ yếu hoặc các công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước:

• Nếu còn độc thân: Tổng thu nhập (lương + phụ cấp) không vượt quá tổng thu nhập của sĩ quan cấp hàm Đại tá.
• Nếu đã kết hôn: Trường hợp cả vợ và chồng đều thuộc lực lượng vũ trang thì tổng thu nhập tối đa 2 lần tổng thu nhập sĩ quan cấp hàm Đại tá. Trong trường hợp chỉ có 1 người vợ hoặc chồng thuộc lực lượng vũ trang, tổng thu nhập tối đa 1,5 lần tổng thu nhập sĩ quan cấp hàm Đại tá.

3. Đối với hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị:

• Phải được xác nhận thuộc diện hộ nghèo hoặc cận nghèo theo chuẩn của Nhà nước tại thời điểm nộp hồ sơ.
• Hộ gia đình có thu nhập bình quân đầu người/tháng từ 2.000.000 đồng trở xuống.

4. Đối với người lao động không có hợp đồng lao động

• Người lao động không có hợp đồng lao động (lao động tự do, lao động thời vụ) nhưng có nhu cầu mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội cần được Ủy ban nhân dân cấp xã/phường nơi đăng ký hộ khẩu thường trú xác nhận về điều kiện thu nhập.
• Việc xác định thu nhập sẽ dựa trên tiêu chuẩn sống trung bình tại địa phương cùng các chứng từ liên quan để đánh giá năng lực tài chính của người mua.

7. Các bước đăng ký và thủ tục vay vốn mua nhà ở xã hội

Căn cứ Điều 76 và 77 Luật Nhà ở 2023, những đối tượng được vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội bao gồm:

• Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.
• Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
• Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
• Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
• Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
• Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
• Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.
• Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

Căn cứ tại khoản 1 Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, trừ hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn, các đối tượng khác cần đáp ứng các điều kiện vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội như sau:

• Có nguồn thu nhập và có khả năng trả nợ theo cam kết với Ngân hàng Chính sách xã hội.
• Có Giấy đề nghị vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội.
• Có Hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội với chủ đầu tư.
• Thực hiện bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay theo quy định. Ngân hàng Chính sách xã hội, chủ đầu tư và người vay vốn phải quy định rõ phương thức quản lý, xử lý tài sản bảo đảm trong Hợp đồng 03 bên.

Theo khoản 3 điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định, mức vốn cho vay để mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà.

Hồ sơ vay mua nhà ở xã hội gồm những giấy tờ sau:

• Giấy đề nghị vay vốn theo mẫu.
• Giấy xác nhận về đối tượng mua nhà ở xã hội.
• Giấy xác nhận về điều kiện nhà ở.
• Giấy chứng minh về điều kiện thu nhập.
• Giấy tờ pháp lý: CMND/CCCD/Hộ chiếu, Sổ hộ khẩu, Giấy đăng ký kết hôn/Giấy xác nhận độc thân.
• Giấy tờ chứng minh thu nhập và khả năng tài chính.
• Bản sao có chứng thực Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội; hoặc hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
• Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh đã đóng tiền cho chủ đầu tư để mua nhà ở xã hội theo hợp đồng đã ký.
• Biên bản bàn giao nhà ở giữa người vay vốn để thuê mua nhà ở xã hội với chủ đầu tư.

Trường hợp người vay vốn không có hộ khẩu thường trú theo quy định thì phải có:

• Bản sao có chứng thực giấy đăng ký tạm trú có thời hạn từ một năm trở lên tính đến thời điểm nộp đơn.
• Bản sao có chứng thực hợp đồng lao động có thời hạn từ một năm trở lên tính đến thời điểm nộp đơn; hoặc hợp đồng không xác định thời hạn.
• Giấy xác nhận về việc có đóng bảo hiểm xã hội của cơ quan bảo hiểm cấp tỉnh nơi người đó đăng ký mua nhà ở xã hội.

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ giấy tờ cần thiết, bạn có thể đến trực tiếp ngân hàng cho vay mua nhà ở xã hội như Agribank, Vietcombank, VietinBank, BIDV, TPBank, Techcombank, VPBank, MB, HDBank để được hướng dẫn thủ tục tiếp theo.

Xem thêm: 10 kinh nghiệm vay tiền mua nhà hiệu quả, ít rủi ro nhất

8. Câu hỏi thường gặp về nhà ở xã hội

Bài viết đã cung cấp những thông tin quan trọng về nhà ở xã hội, giúp bạn nắm rõ pháp lý, rủi ro và các lưu ý quan trọng khi mua bán. Hy vọng những kinh nghiệm mua lại nhà ở xã hội được chia sẻ có thể hỗ trợ người đọc đưa ra quyết định mua bán an toàn và hợp lý. Truy cập ngay Muaban.net để cập nhật các tin rao bán nhà đất chất lượng hoặc tìm hiểu thêm về thị trường bất động sản nhanh chóng và đầy đủ nhất nhé.

Nguồn tham khảo: Thư Viện Pháp Luật, Luật Việt Nam, Công chứng Nguyễn Huệ, Ann Home, Người Hiểu Luật

Có thể bạn quan tâm:

• Kinh nghiệm làm hồ sơ mua nhà ở xã hội nhanh chóng nhất
• Bạn cần biết gì khi mua nhà ở an sinh xã hội?
• Kinh nghiệm mua nhà chính chủ không qua môi giới nhanh chóng