Đặt cọc mua nhà là một phần không thể thiếu trong các giao dịch nhà đất. Tuy nhiên, nhiều người vì thiếu kiến thức về thủ tục pháp lý, chủ quan trong giao dịch nhà đất đã vô tình trở thành nạn nhân của các chiêu trò lừa đảo. Một vài kinh nghiệm đặt cọc mua nhà dưới đây của Muaban.net sẽ giúp bạn đọc chủ động hơn trong các giao dịch nhà đất và hạn chế những rủi ro không đáng có.
I. Kinh nghiệm kiểm tra thông tin nhà đất
Tìm hiểu thông tin nhà đất là việc bắt buộc thực hiện trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà. Quá trình này sẽ giúp người mua xác định được các thông tin cần thiết, dự trù khả năng tài chính và hạn chế mọi rủi ro trong quá trình đặt cọc. Để kiểm tra thông tin nhà đất, người mua có thể tham khảo một vài kinh nghiệm sau:
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý: Yêu cầu người bán cung cấp giấy tờ pháp lý (sổ đỏ/sổ hồng, giấy phép xây dựng…) để xác thực các thông tin về chủ sở hữu, diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng. Nếu là tài sản đồng sở hữu thì phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu.
- Kiểm tra tình trạng tranh chấp, thế chấp: Nhà đất đang bị tranh chấp, thế chấp sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro liên quan đến pháp lý, người mua nên cân nhắc kỹ trước khi mua.
- Kiểm tra thông tin quy hoạch: Người mua có thể kiểm tra tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem nhà có thuộc diện giải tỏa, quy hoạch, có thể mua bán hoặc sang tên hay không.
- Khảo sát thực tế: Quá trình khảo sát thực tế sẽ giúp người mua đánh giá được tình trạng nhà đất, hướng đất, chất lượng công trình, hệ thống điện nước, thoát nước, môi trường sống, tiện ích và an ninh trật tự tại khu vực. Đồng thời đánh giá được khả năng phát triển và tiềm năng tăng giá đất trong tương lai.
II. Kinh nghiệm về số tiền đặt cọc
Bộ Luật Dân sự năm 2025 không quy định cụ thể mức tiền cọc khi mua bán nhà đất, các bên có thể tự thỏa thuận. Do vậy, để xác định tiền cọc phù hợp, người mua nên căn cứ vào giá mua nhà, giá thị trường của bất động sản so với giá mua cũng như mức độ yêu thích đối với nhà đất đó. Thông thường, các bên có thể thỏa thuận tiền cọc dưới 30% giá trị hợp đồng mua nhà để hạn chế tối thiểu rủi ro.
Về mức phạt cọc, pháp luật quy định nếu bên bán nhà không bán nữa thì phải trả lại cọc cho bên mua với số tiền gấp 2 lần tiền đặt cọc. Ngược lại, nếu bên mua không mua nữa thì không được hoàn trả lại tiền cọc trước đó. Tuy nhiên các bên vẫn có thể thỏa thuận với nhau về mức phạt cọc sao cho phù hợp và đảm bảo quyền lợi của đôi bên.
Để tránh tranh chấp, người mua có thể tham khảo một số kinh nghiệm sau:
- Không nên đặt cọc quá nhiều, hãy chia thành nhiều đợt đặt cọc.
- Không nên đặt cọc khi chưa kiểm tra đầy đủ tính pháp lý của nhà đất.
- Cân nhắc khả năng tài chính, chỉ nên thanh toán khi có hợp đồng đặt cọc rõ ràng.
- Thương lượng rõ điều khoản về xử lý tiền đặt cọc, phạt cọc.
- Nếu đặt cọc bằng tiền mặt phải có hình ảnh, video về quá trình đặt cọc; nếu chuyển khoản phải chụp lại giao dịch, ghi rõ nội dung chuyển khoản.
III. Kinh nghiệm thương lượng đàm phán
Trước khi ký hợp đồng đặt cọc, quá trình thương lượng, đàm phán sẽ giúp hai bên bảo vệ quyền lợi, giảm thiểu rủi ro và tránh mất oan tiền. Để việc thương lượng và đàm phán diễn ra suôn sẻ, bạn có thể thể tham khảo một số kinh nghiệm dưới đây:
- Tham khảo giá thị trường nhà đất tương tự trong khu vực trước khi đàm phán.
- Nên thương lượng rõ giá cả, phương thức thanh toán và các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc.
- Đàm phán dựa trên tình trạng nhà đất hiện tại, nếu nhà đất có nhược điểm thì có thể dùng để thương lượng giảm giá.
- Giữ thái độ tôn trọng, lịch sự và hòa nhã với đối tác.
IV. Những vấn đề cần lưu ý khi đặt cọc mua nhà
Mua bán nhà đất là giao dịch tài sản có giá trị lớn nên sẽ có không ít rủi ro tiềm ẩn, đặc biệt là ở giai đoạn đặt cọc. Để tránh rơi vào bẫy lừa đảo, người mua cần lưu ý một số vấn đề sau:
1. Kiểm tra tính pháp lý
Để hạn chế tối đa các tranh chấp về tài sản, người mua cần xác minh rõ tính pháp lý của người bán và nhà đất như sau:
- Xác minh rõ danh tính và quyền sở hữu của người bán, người bán phải là chủ sở hữu hợp pháp, nếu không phải chính chủ phải có giấy ủy quyền.
- Tài sản nhà đất không bị tranh chấp, thế chấp, kê biên hay nằm trong khu vực quy hoạch.
- Làm rõ các điều kiện hoàn trả tiền cọc, trách nhiệm của các bên khi không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng đặt cọc.
- Hợp đồng đặt cọc nên được công chứng tại cơ quan chức năng để xác minh tính hợp pháp của giao dịch, tránh việc bị từ chối trách nhiệm.
- Hạn chế mua đất qua trung gian/môi giới không rõ danh tính hoặc không có giấy phép để tránh tình trạng lừa đảo mua phải tài sản đang vướng tranh chấp, không đủ điều kiện pháp lý hoặc mua “hớ” giá.
2. Cảnh giác với lừa đảo
Giao dịch nhà đất tiềm ẩn nhiều nguy cơ lừa đảo khiến người mua có thể đối mặt với những tình trạng lừa đảo tinh vi. Dưới đây là một số chiêu trò lừa đảo khiến người mua vướng phải tranh chấp, mua hớ hoặc thậm chí là mất cọc:
- Nhận tiền đặt cọc rồi biến mất:
Theo hợp đồng đặt cọc, sau khi người mua giao tiền cọc, khoảng 1 tháng sau hai bên sẽ ký kết hợp đồng mua bán đất. Tuy nhiên trên thực tế có nhiều trường hợp khi đến thời hạn giao kết người bán bỗng dưng biến mất, không thể liên lạc hay viện đủ lý do để không ký hợp đồng mua bán, không sang tên hay không ra công chứng.
Lý do có thể là do bên bán đã dùng số tiền đặt cọc cho chi tiêu cá nhân, cố ý lừa tiền cọc của bên mua; người nhận cọc không phải chính chủ nhà đất hoặc nhà đất đó đã bị bên bán thế chấp ngân hàng. Trong trường hợp này nếu cả hai bên không làm hợp đồng đặt cọc hoặc vì cả tin mà không công chứng hợp đồng cọc thì sẽ dễ mất cọc vì không đủ giá trị pháp lý.
- Một thửa đất lừa bán cho nhiều người:
Đối tượng sẽ đăng tin rao bán nhà đất với mức giá thấp hơn giá thị trường, kèm đầy đủ hình ảnh giấy tờ nhà đất để dễ tiếp cận người mua. Sau đó kẻ lừa đảo sẽ yêu cầu người mua cọc tiền hoặc chồng một phần tiền với cam kết chỉ bằng giấy tay. Thủ đoạn này sẽ lặp đi lặp lại với nhiều người khác nhau nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản của những người nhẹ dạ cả tin.
- Mua bán nhà đất qua hợp đồng cọc:
Tại những khu vực đang xảy ra tình trạng sốt đất, giá nhà đất tăng cao đột ngột sẽ dẫn đến tình trạng lướt sóng nhà đất trên cọc (hay còn gọi là cọc chồng cọc). Phương thức mua bán này sẽ mang đến lợi nhuận nhanh chóng cho những nhà đầu cơ đất nhưng lại dẫn đến rủi ro lớn cho người mua sau.
- Giả mạo giấy tờ nhà đất:
Những kẻ lừa đảo sẽ tiếp cận thông tin nhà đất thật sau đó làm giả các loại giấy tờ sở hữu nhà đất khiến người mua khó phát hiện. Chúng sẽ rao bán nhà với mức giá rẻ, thao túng tâm lý người mua để nhanh chóng thực hiện giao dịch, đánh tráo hồ sơ trước khi người mua kịp kiểm tra.
- Bán nhà đất đang bị kê biên thi hành án:
Các đối tượng lừa đảo cố tình bán nhà đang bị kê biên do vướng nợ hoặc dính án dân sự. Chúng sẽ tranh thủ khoảng thời gian trước khi bản án có hiệu lực để tẩu tán tài sản. Nếu người mua không kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý thì sẽ dễ mua phải nhà đất bị cấm giao dịch dẫn đến tranh chấp, kiện tụng hoặc mất trắng tiền do thanh toán sớm.
- Lừa người mua mua đất nông nghiệp:
Nhiều người bị các đối tượng lừa đảo dẫn dụ mua đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp với lời hứa chuyển đổi lên đất thổ cư trong tương lai. Song trên thực tế không phải khu vực nào cũng có thể chuyển đổi mục đích sử dụng, đặc biệt là các dự án phân lô trái phép, đất nền vùng ven. Do vậy người mua sẽ không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xây nhà như mong muốn.
- Giao dịch qua vi bằng:
Nhiều khách hàng thiếu kinh nghiệm, kiến thức về mua bán nhà đất sẽ bị dẫn dụ sử dụng vi bằng trong các giao dịch chuyển nhượng đất đai. Thực tế, vi bằng hoàn toàn không có giá trị thay thế hợp đồng công chứng, không đảm bảo quyền sở hữu cho người mua. Do vậy người mua sẽ dễ bị mất trắng nếu xảy ra tranh chấp.
- Tạo cảnh tranh mua giả để đẩy giá nhà:
Nhiều môi giới lừa đảo tinh vi đã thuê người đóng giả làm khách hàng đến xem nhà nhằm tạo cảm giác có nhiều người đang muốn mua. Với tâm lý sợ mất cơ hội đã khiến người mua vội vàng ra quyết định, thậm chí chấp nhận mua với mức giá cao hơn so với giá thực tế.
- Chuyển nhượng nhà ở xã hội sai quy định:
Nhà ở xã hội không được phép chuyển nhượng trong vòng 5 năm kể từ thời điểm mua. Tuy nhiên có nhiều người vẫn lách luật bằng cách viết hợp đồng tay. Nếu bị phát hiện giao dịch sai quy định thì ngôi nhà sẽ bị thu hồi và người mua vừa bị mất tiền vừa dính vào tranh chấp pháp lý.
- Bán đất ma trong dự án không được cấp phép:
Các đối tượng sẽ vẽ ra các dự án không có thật hoặc chưa được cấp phép để bán nền. Chúng sử dụng phân lô tự lập, hứa hẹn thời gian cấp sổ đỏ nhưng thực tế những khu vực này chưa được phê duyệt quy hoạch, không được phép xây dựng.
V. Mua nhà uy tín, giá tốt tại Muaban.net
Nếu bạn đang tìm mua nhà chính chủ giá tốt, không qua trung gian môi giới thì Muaban.net là một lựa chọn uy tín và đáng tin cậy. Muaban.net là trang đăng tin bất động sản trực tuyến lớn, đa dạng tin đăng mua bán nhà theo dự án, loại hình và mức giá.
Ưu điểm khi tìm mua nhà tại Muaban.net:
- Cập nhật tin đăng liên tục: Website cung cấp hàng nghìn tin đăng mỗi ngày, đa dạng loại hình bất động sản để người mua dễ dàng lựa chọn.
- Thông tin rõ ràng, minh bạch: Tin đăng trên website phải có đầy đủ thông tin, hình ảnh thực tế, số điện thoại chính chủ và được kiểm duyệt kỹ lưỡng trước khi hiển thị.
- Tin đăng chính chủ, hạn chế môi giới: Người mua có thể liên hệ trực tiếp với chính chủ thông qua số điện thoại hiển thị đảm bảo không qua môi giới.
- Bộ lọc tìm kiếm thông minh: Website có bộ lọc tìm kiếm thông minh, cho phép tìm kiếm nhanh theo vị trí, mức giá, diện tích và loại hình bất động sản.
- Giao diện thân thiện, dễ sử dụng: Giao diện thân thiện, tối ưu trên mọi thiết bị, cho phép người dùng tìm kiếm nhanh, thao tác dễ dàng mọi lúc mọi nơi.
Trên đây là một số kinh nghiệm đặt cọc mua nhà mà người mua cần biết để bảo vệ quyền lợi của bản thân và tránh được những chiêu trò lừa đảo khi giao dịch nhà đất. Nếu bạn đang cần tìm mua nhà chính chủ giá tốt, pháp lý rõ ràng thì đừng quên truy cập Muaban.net để cập nhật những thông tin mua bán nhà đất mới nhất nhé.
Nguồn tham khảo: Báo Lao động, Cafe Land, Luật Việt Nam
Xem thêm:
