Tình hình giá thuê mặt bằng cuối năm tại các thành phố lớn 2025

Cuối năm là thời điểm các doanh nghiệp săn tìm mặt bằng kinh doanh tại các thành phố lớn, từ trung tâm sầm uất đến các tuyến phố thương mại đang phát triển. Giá thuê cuối năm thường biến động mạnh, ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí và kế hoạch kinh doanh. Cùng Muaban.net cập nhật bảng giá thuê mặt bằng cuối năm tại các thành phố lớn và và lời khuyên hữu ích trong bài viết sau.

I. Thực trạng giá thuê mặt bằng cuối năm 2025

Cuối năm 2025, thị trường mặt bằng kinh doanh tại các thành phố lớn như TPHCM, Hà Nội, Đà Nẵng và Bình Dương ghi nhận nhiều biến động đáng chú ý. Tại TPHCM, giá thuê mặt bằng trung tâm trong quý 3/2025 đạt khoảng 235 USD/m²/tháng (tương đương ~6,2 triệu đồng/m²/tháng), giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn ở mức cao so với cùng kỳ năm ngoái.

Sang quý 4/2025, dự báo giá thuê có thể nhích nhẹ do nhu cầu thuê phục vụ mua sắm cuối năm và các dịp lễ, Tết, đặc biệt ở các tuyến phố sầm uất. Trong khi đó, nhiều mặt bằng mặt tiền lớn vẫn đang “ế” dù mức giá từ 100 – 350 triệu đồng/tháng, phản ánh sự mất cân bằng giữa nguồn cung tăng và nhu cầu thuê không đồng đều.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng thị trường hiện đang bước vào giai đoạn “cân bằng mới”, với giá không còn tăng mạnh nhưng vẫn duy trì ở mức cao. Trong quý 3 và quý 4/2025, nguồn cung bất động sản tại TP.HCM và các đô thị lớn khác có xu hướng tăng, trong khi giá thuê vẫn giữ ở mức cao. Điều này tạo ra cả cơ hội lẫn thách thức cho cả chủ nhà và người thuê.

II. Nguyên nhân tác động đến giá thuê mặt bằng tại các thành phố lớn hiện nay

1. Nhu cầu kinh doanh mùa cao điểm

Cuối năm và các dịp lễ – Tết là thời điểm doanh nghiệp tăng nhu cầu thuê mặt bằng để phục vụ mùa mua sắm. Sự tăng đột biến về nhu cầu này khiến giá thuê ở các tuyến phố thương mại nhích lên, đặc biệt tại những khu vực đông đúc, tạo áp lực tăng giá tạm thời trên thị trường.

2. Kỳ vọng giá đất cao

Nhiều chủ nhà căn cứ vào việc giá đất liên tục tăng trong những năm gần đây để giữ mức giá thuê cao, kỳ vọng lợi nhuận tương ứng với giá trị tài sản. Dù khu vực kinh doanh chậm lại hoặc mặt bằng đã trống nhiều tháng, họ vẫn chọn “neo giá” thay vì giảm để thu hút khách thuê. Tâm lý chờ giá phục hồi khiến thị trường khó hình thành mặt bằng giá thuê hợp lý hơn.

3. Thị trường bất động sản tăng giá

Giá trị đất tại TPHCM, Hà Nội, các đô thị lớn tăng mạnh do khan hiếm quỹ đất và sự phát triển hạ tầng. Khi giá đất tăng, chi phí sở hữu và cơ hội sinh lời của mặt bằng cũng tăng theo, dẫn đến việc chủ nhà nâng giá thuê để đảm bảo mức lợi nhuận kỳ vọng. Đây là nguyên nhân mang tính “cấu trúc”, khiến giá thuê khó giảm ngay cả khi nguồn cung mặt bằng đang dư dả.

4. Cạnh tranh từ trung tâm thương mại

Các TTTM ngày càng phát triển với hàng loạt ưu điểm như vị trí chiến lược, không gian hiện đại, hạ tầng đồng bộ, bãi đỗ xe rộng, an ninh tốt và lượng khách ổn định. Từ đó thu hút nhiều thương hiệu lớn chọn TTTM thay vì mặt bằng nhà phố. Hệ quả là mặt bằng truyền thống bị bỏ trống nhiều hơn, nhưng giá thuê chủ nhà giữ ở mức cũ do chưa kịp điều chỉnh theo sức cầu thực tế hoặc kỳ vọng thị trường sẽ hồi phục.

5. Thông tin nhiễu từ môi giới

Thị trường cho thuê vì vẫn còn phụ thuộc nhiều vào các tầng môi giới khác nhau, nên giá thuê dễ bị “đội lên” khi qua nhiều khâu trung gian. Một số bên môi giới còn đưa ra thông tin không chính xác về giá thị trường, tình trạng giao dịch hoặc mức độ quan tâm để tạo áp lực cho người thuê. Điều này khiến người thuê khó xác định mức giá thực và dễ rơi vào thế bất lợi khi thương lượng.

Xem thêm: Xu hướng cho thuê mặt bằng tại TPHCM cận Tết 2026

III. Bảng giá thuê mặt bằng cuối năm tại các thành phố lớn 2025

Giá thuê mặt bằng tại các thành phố lớn cuối năm 2025 phân hóa rõ rệt giữa trung tâm và vùng ven. TPHCM vẫn đứng đầu về giá, Hà Nội ổn định, Đà Nẵng tăng nhẹ, trong khi Hải Phòng và Quảng Ninh có biến động vừa phải.

Bảng dưới đây tổng hợp chi tiết mức giá trung tâm, vùng ven và biến động so với quý 3/2025, giúp doanh nghiệp dễ so sánh, lựa chọn vị trí thuê phù hợp:

Phân tích & nhận định chi tiết theo khu vực:

• TPHCM: Giá thuê mặt bằng TPHCM khu vực trung tâm cao nhất cả nước, đặc biệt ở các quận 1, 3 và các tuyến phố “vàng” như Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi. Nhu cầu thuê cuối năm tăng mạnh cho các chuỗi cửa hàng, showroom, quán cà phê và thương mại dịch vụ. Vùng ven như quận Bình Tân, Tân Phú, Gò Vấp có mức giá thấp hơn nhưng vẫn cao do chi phí vận hành, nhân công và lãi vay tăng.
• Hà Nội: Trung tâm thành phố như Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Tràng Tiền duy trì giá ổn định, tăng nhẹ tại những tuyến phố sầm uất cuối năm. Vùng ven như Thanh Xuân, Cầu Giấy, Long Biên linh hoạt hơn, giá thấp hơn, phù hợp với doanh nghiệp vừa và nhỏ. Hạ tầng cải thiện, các tuyến đường và metro mới nâng tiềm năng kinh doanh cho các khu vực ven trung tâm.
• Đà Nẵng: Khu trung tâm Hải Châu, ven sông Hàn và các trục đường chính tăng nhẹ giá thuê do hạ tầng, du lịch phát triển và nhu cầu thuê cuối năm. Vùng ven như Ngũ Hành Sơn, Thanh Khê còn nhiều lựa chọn giá hợp lý cho doanh nghiệp nhỏ hoặc startup.
• Hải Phòng: Khu trung tâm Lê Lợi, Hoàng Văn Thụ có giá thuê cao hơn vùng ven, đặc biệt tại những tuyến phố gần cảng và trung tâm hành chính. Nhu cầu thuê tăng vào cuối năm nhưng biến động không mạnh, nguồn cung tương đối ổn định.
• Quảng Ninh: Khu trung tâm Hạ Long, Cẩm Phả hút khách thuê nhờ du lịch và hạ tầng giao thông phát triển; giá vùng trung tâm tăng nhẹ cuối năm. Vùng ven vẫn còn nhiều lựa chọn giá mềm, phù hợp doanh nghiệp nhỏ và các mô hình dịch vụ vừa và nhỏ.

Xem thêm: Kinh nghiệm chọn mặt bằng cho mùa Tết giúp tối đa doanh thu

IV. Dự báo về thị trường thuê mặt bằng trong năm 2026

Giá thuê mặt bằng tại các thành phố lớn dự kiến tăng nhẹ trong năm 2026, đặc biệt ở các khu trung tâm sầm uất. Theo Báo Nghệ An và VNDIRECT, chi phí vận hành và giá đất tăng, kết hợp với nhu cầu thuê từ các dự án thương mại và công nghệ cao, sẽ giữ giá thuê trung tâm ở mức cao, tăng khoảng 5‑8% so với năm trước.

Hạ tầng giao thông mới, như tuyến metro tại TPHCM và Hà Nội, cùng các tuyến đường và cầu mở rộng, dự kiến sẽ nâng sức hấp dẫn cho cả trung tâm và vùng ven gần trung tâm. Báo Vietstock và VietnamPlus nhận định rằng khi hạ tầng phát triển, những khu vực ven đô hoặc gần các trung tâm công nghiệp sẽ trở thành điểm nóng mới, kéo giá thuê tăng nhẹ và duy trì nguồn cung ổn định.

Ngoài ra, dự báo năm 2026 sẽ chứng kiến xu hướng dịch chuyển thuê mặt bằng sang ngoại thành và vùng ven. Khi chi phí trung tâm cao, nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ chọn thuê vùng ven để tối ưu chi phí, nhưng vẫn tiếp cận khách hàng tốt nhờ hạ tầng kết nối thuận tiện. Đây là cơ hội cho các khu đô thị mới, vùng ven phát triển thị trường bán lẻ, dịch vụ và logistics, theo nhận định của các chuyên gia BĐS.

V. Lời khuyên cho người thuê mặt bằng cuối năm 2025 – đầu năm 2026

Cuối năm là giai đoạn thị trường mặt bằng kinh doanh biến động mạnh, đặc biệt tại các thành phố lớn, khi nhu cầu thuê tăng vào dịp lễ, Tết. Để lựa chọn được mặt bằng phù hợp và tiết kiệm chi phí, người thuê nên lưu ý một số điểm sau:

• Khảo sát giá nhiều khu vực:Trước khi quyết định thuê, hãy tìm hiểu giá ở nhiều khu vực, so sánh với cùng kỳ năm trước để nắm xu hướng tăng – giảm, từ đó đánh giá chi phí hợp lý và dự đoán biến động. Có thể thực hiện bằng cách tra cứu trên các website đăng tin như Muaban.net, hỏi giá qua môi giới uy tín, hoặc khảo sát trực tiếp tại khu vực dự định thuê.
• Cân nhắc trung tâm và vùng ven đô thị: Trung tâm thường có giá cao nhưng giao thông thuận tiện, lượng khách đông, phù hợp với cửa hàng lớn hoặc chuỗi thương mại. Trong khi vùng ven giá thấp hơn, chi phí vận hành thấp nhưng lượng khách ít hơn, phù hợp doanh nghiệp vừa và nhỏ hoặc mô hình thử nghiệm.
• Thương lượng hợp đồng linh hoạt: Đàm phán các điều khoản hợp đồng về thời hạn, giá thuê và điều chỉnh giá để tránh bị ảnh hưởng bởi biến động thị trường quá mạnh.
• Theo dõi các nền tảng bất động sản: Sử dụng các website uy tín như Muaban.net để cập nhật giá thuê thực tế hàng ngày, theo dõi nguồn cung mới và nhanh chóng tìm được mặt bằng ưng ý.