Thuê mặt bằng cuối năm là cuộc đua nước rút để kịp khai trương trong mùa kinh doanh Tết. Tuy nhiên, sự vội vàng này thường dẫn đến những lỗi cần tránh khi thuê mặt bằng cuối năm, khiến chủ kinh doanh phải trả giá đắt. Dưới đây là 6 lỗi nghiêm trọng bạn cần nắm rõ để đảm bảo một giao dịch an toàn, hiệu quả và không bị tiền mất tật mang.
I. 6 lỗi cần tránh khi thuê mặt bằng cuối năm
1. Không khảo sát giá thị trường trước khi thuê
Lỗi sai căn bản nhưng tai hại nhất là quyết định thuê mặt bằng một cách vội vàng mà chưa nắm rõ tình hình mức giá trung bình của khu vực, khiến nhiều người phải gánh chi phí thuê vượt xa giá trị thực tế. Vào dịp cuối năm, nhu cầu kinh doanh tăng cao khiến giá thuê thường bị “thổi phồng” so với mặt bằng chung. Nhiều chủ nhà chấp nhận để mặt bằng trống dài hạn chỉ vì đưa ra mức giá không phù hợp, trong khi người thuê lại dễ nóng vội “chốt” vì sợ lỡ cơ hội.
Để tránh tình trạng này, người thuê nên khảo sát giá ở nhiều khu vực khác nhau, so sánh giữa mặt tiền và trong hẻm, hoặc giữa các quận, tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai, Hóc Môn, Bình Chánh… Việc nắm rõ mức giá trung bình giúp bạn đánh giá đúng giá trị thật của mặt bằng, tránh chi tiêu vượt ngân sách và giữ nguồn vốn cho các hoạt động đầu tư cốt lõi.
Tham khảo thêm: Xu hướng cho thuê mặt bằng tại TPHCM cận Tết 2026
2. Không kiểm tra kỹ pháp lý mặt bằng
Sai lầm này tiềm ẩn rủi ro lớn nhất, có thể dẫn đến việc mất trắng vốn đầu tư. Thuê mặt bằng cuối năm thường diễn ra gấp gáp để kịp khai trương mùa Tết, nhưng cũng khiến người thuê dễ dàng bỏ qua việc kiểm tra giấy tờ pháp lý quan trọng. Cần xác minh chủ sở hữu hợp pháp, giấy phép xây dựng, kinh doanh (nếu có yêu cầu) và đảm bảo rằng mặt bằng không nằm trong diện tranh chấp.
Nếu mặt bằng đã qua nhiều đời cho thuê hoặc có cải tạo, phải xem xét kỹ các tài liệu liên quan đến việc sửa chữa, thay đổi kết cấu để đảm bảo tính hợp pháp. Hợp đồng thuê phải được công chứng hoặc chứng thực rõ ràng để làm cơ sở giải quyết khiếu nại khi có xảy ra tranh chấp, đặc biệt là các điều khoản liên quan đến thời hạn và nghĩa vụ của mỗi bên. Sự cẩn trọng về pháp lý là nền tảng cho một giao dịch thuê mặt bằng an toàn và bền vững.
3. Bỏ qua yếu tố vị trí, lưu lượng khách và tiện ích xung quanh
Đây là sai lầm quan trọng nhất mà không ít người thuê mặt bằng mắc phải. Bởi mặt bằng có thiết kế đẹp nhưng vị trí không phù hợp sẽ khó mang lại hiệu quả kinh doanh. Nhiều người chỉ chú ý đến diện tích, giá thuê hay vẻ ngoài mà quên mất yếu tố cốt lõi: khả năng tiếp cận khách hàng tiềm năng.
Với các mô hình F&B hay bán lẻ, vị trí quyết định phần lớn doanh thu. Mặt bằng cần dễ quan sát, có lưu lượng khách ổn định và không bị che khuất bởi công trình hoặc cây xanh. Trong khi đó, việc chọn mặt bằng trong hẻm chỉ phù hợp nếu bạn hiểu rõ tệp khách hàng mục tiêu và sản phẩm đủ sức hút để họ chủ động tìm đến.
Ngoài ra, các tiện ích xung quanh như chỗ đậu xe, khu văn phòng, trường học hoặc khả năng hỗ trợ giao hàng cũng ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả vận hành. Bỏ qua những yếu tố này đồng nghĩa với việc đánh mất lợi thế cạnh tranh, khiến việc kinh doanh trở nên rủi ro và kém bền vững.
4. Không xem kỹ tình trạng mặt bằng trước khi ký hợp đồng
Để kịp khai trương cuối năm, nhiều người thuê chấp nhận tình trạng mặt bằng xuống cấp mà mà không kiểm tra hệ thống điện, nước, điều hòa, đèn chiếu sáng hay các khu vực quan trọng như bếp, khu phục vụ, nhà vệ sinh. Lỗi này dẫn đến chi phí sửa chữa đột xuất, chậm tiến độ khai trương và tạo áp lực tài chính ngay trước mùa kinh doanh Tết, đặc biệt với mô hình F&B nơi không gian và ánh sáng ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm khách hàng.
Việc ghi lại hình ảnh, video chi tiết tình trạng ban đầu và đưa điều khoản về trách nhiệm bảo trì của chủ nhà vào hợp đồng là bước không thể thiếu, bởi lẽ đây là bằng chứng pháp lý vững chắc bảo vệ bạn khỏi các yêu cầu bồi thường vô lý từ chủ nhà khi hợp đồng kết thúc, đặc biệt là đối với những hư hại đã có sẵn.
5. Ký hợp đồng dài hạn mà không có điều khoản thoát
Cuối năm, chủ nhà thường muốn chốt hợp đồng dài hạn để đảm bảo dòng tiền. Tuy nhiên, việc ký hợp đồng 3-5 năm mà không có điều khoản linh hoạt về chấm dứt hợp đồng sớm là một rủi ro tài chính khá lớn, nhất là với các mô hình kinh doanh mới hoặc startup. Nếu kinh doanh không hiệu quả, việc bị ràng buộc bởi hợp đồng dài hạn có thể dẫn đến việc mất cọc và các khoản bồi thường lớn.
Điều khoản thoát (chấm dứt hợp đồng trước thời hạn) nên bao gồm các quy định rõ ràng về thời gian thông báo trước, mức phạt (nếu có) và khả năng chuyển nhượng hợp đồng cho bên thứ ba. Hãy luôn tính đến phương án xấu nhất để bảo vệ vốn đầu tư của mình và duy trì sự linh hoạt cần thiết cho kế hoạch kinh doanh.
6. Không xem xét chi phí phụ và điều khoản tăng giá
Nhiều người chỉ quan tâm đến giá thuê cơ bản mà bỏ qua các chi phí phụ như phí quản lý, điện nước, internet, gửi xe, hoặc các loại thuế (thuế môn bài, VAT…). Nếu không nắm rõ các khoản phí này sẽ khiến tổng chi phí thực tế cao hơn dự tính, đồng thời nếu hợp đồng dài hạn không quy định mức tăng giá hàng năm rõ ràng, chủ nhà có thể tăng giá đột ngột, tạo áp lực tài chính lớn trong quá trình kinh doanh.
Do đó, trước khi ký kết hợp đồng, bên thuê nê yêu cầu chủ nhà liệt kê chi tiết tất cả chi phí phụ trong phụ lục hợp đồng và xác định rõ điều khoản tăng giá. Tốt nhất, mức tăng nên tính theo tỷ lệ cố định trên giá thuê năm trước hoặc gắn với chỉ số CPI để đảm bảo minh bạch và công bằng. Việc này giúp bạn dự toán chi phí chính xác và tránh rủi ro tài chính không lường trước.
Có thể bạn quan tâm: Những lưu ý khi chọn thuê mặt bằng kinh doanh quan trọng
II. Mẹo chọn mặt bằng an toàn và hiệu quả cuối năm
1. Xác định rõ nhu cầu kinh doanh
Trước khi bắt đầu tìm kiếm mặt bằng, bạn cần xác định rõ mô hình kinh doanh: F&B, thời trang, hay văn phòng? Việc này giúp bạn khoanh vùng loại mặt bằng phù hợp. Ví dụ, kinh doanh trong hẻm phù hợp với những mô hình không đòi hỏi không gian trưng bày lớn hoặc lượng khách đi qua đông đúc, như spa, tiệm tóc, hay quán cà phê “núp hẻm”.
Đồng thời, cần xác định khách hàng mục tiêu. Gen Z thường thích trải nghiệm mới lạ, riêng tư, do đó mặt bằng trong hẻm với thiết kế độc đáo sẽ lý tưởng. Ngược lại, khách hàng công sở cần sự tiện lợi và nhanh chóng, nên mặt bằng gần văn phòng, có chỗ đậu xe và dịch vụ nhanh chóng sẽ phù hợp hơn. Việc này giúp bạn lựa chọn khu vực và loại mặt bằng tối ưu nhất cho hiệu quả kinh doanh.
2. Chọn thời điểm xem mặt bằng hợp lý
Cuối năm là thời điểm giao thoa giữa các hợp đồng thuê, tạo ra cơ hội tốt để tìm kiếm mặt bằng. Tuy nhiên, việc xem mặt bằng nên được thực hiện vào nhiều khung giờ khác nhau trong ngày, không chỉ vào giờ hành chính. Hãy xem vào giờ cao điểm (sáng sớm hoặc tan tầm) để đánh giá chính xác lưu lượng giao thông và độ ồn, cũng như xem xét bãi đậu xe. Xem vào buổi tối để kiểm tra hệ thống chiếu sáng và sự an ninh của khu vực.
Đặc biệt, nếu kinh doanh dịch vụ chuyên cung cấp thực phẩm và đồ uống cho khách hàng hoặc thời trang, bạn cần đánh giá ánh sáng và cảm giác tổng thể của mặt bằng vào nhiều thời điểm để xem nó có thu hút đúng khách và giúp họ đánh giá tiềm năng kinh doanh tại đó hay không. Quá trình này giúp bạn có cái nhìn toàn diện và thực tế nhất, tránh bị ảo tưởng về tiềm năng kinh doanh chỉ dựa trên một lần xem duy nhất.
3. Xem xét kỹ hợp đồng, pháp lý liên quan
Đây là bước cần được thực hiện cực kỳ cẩn trọng. Hợp đồng thuê phải minh bạch và chi tiết, kèm theo bản sao giấy tờ pháp lý hợp pháp của chủ nhà, đặc biệt là Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Điều khoản rõ ràng giúp tránh tranh chấp tài chính và đảm bảo quyền lợi cả hai bên. Nội dung hợp đồng nên ghi rõ:
- Tổng diện tích thuê, giá thuê cơ bản (chưa bao gồm phí), các chi phí phụ.
- Thời hạn thuê, điều khoản tăng giá cố định hàng năm.
- Trách nhiệm sửa chữa:
- Sửa chữa lớn (cấu trúc, chống thấm, PCCC) – chủ nhà chịu.
- Sửa chữa nhỏ (vòi nước, bóng đèn, sơn hao mòn) – người thuê chịu.
4. Tìm kiếm từ nguồn thông tin minh bạch
Cuối năm, thị trường bất động sản nhiều biến động. Thay vì dựa vào tin đồn hay môi giới không rõ ràng, bạn nên tìm trên nền tảng lớn, được kiểm duyệt, có cơ chế xác thực giấy tờ. Điển hình như Muaban.net, website cung cấp danh sách hàng loạt tin đăng cho thuê đa dạng, minh bạch, giúp bạn so sánh vị trí, tầm giá, kiểm tra giấy tờ và lựa chọn mặt bằng phù hợp, an toàn, vừa túi tiền. Đây là cách giúp tìm kiếm mặt bằng cuối năm hiệu quả, tránh rủi ro và tối ưu chi phí.
Xem thêm: Kinh nghiệm chọn mặt bằng cho mùa Tết giúp tối đa doanh thu
III. Tìm thuê mặt bằng giá rẻ, vị trí tốt trên Muaban.net
Cuối năm là thời điểm vàng để tìm kiếm mặt bằng kinh doanh, nhưng cũng dễ gặp rủi ro nếu chọn sai nguồn thông tin. Muaban.net là nền tảng rao vặt uy tín, giúp bạn tìm được mặt bằng giá tốt, vị trí đẹp và pháp lý rõ ràng chỉ trong vài bước đơn giản:
Bước 1: Truy cập Muaban.net và chọn danh mục Bất động sản >Cho thuê >Cho thuê mặt bằng. Tại đây, bạn có thể xem hàng nghìn tin đăng đa dạng, từ mặt tiền sầm uất đến mặt bằng trong hẻm yên tĩnh, phù hợp với nhiều mô hình kinh doanh khác nhau.
Bước 2: Sử dụng bộ lọc nâng cao để chọn theo ngân sách, diện tích, khu vực và loại mặt bằng mong muốn. Tính năng này giúp bạn nhanh chóng thu hẹp phạm vi tìm kiếm, tiết kiệm thời gian và tập trung vào những lựa chọn tiềm năng nhất.
Bước 3: So sánh các tin đăng có giá thuê minh bạch, hình ảnh rõ ràng, sau đó liên hệ trực tiếp với người cho thuê để trao đổi và đàm phán điều khoản linh hoạt. Đừng quên kiểm tra thời gian đăng tin và uy tín người đăng để đảm bảo giao dịch an toàn.
Mong rằng khi đọc qua 6 lỗi sai nghiêm trọng mà người thuê mặt bằng thường mắc phải vào dịp cuối năm trong bài viết này, các bạn có thể trang bị được kiến thức và sự cẩn trọng cần thiết, tránh được những rủi ro không đáng có, để có thể tìm được mặt bằng ưng ý và sẵn sàng cho một mùa kinh doanh thành công dịp cuối năm.
Nếu thấy bài viết này hữu ích, đừng ngần ngại bình luận hoặc chia sẻ để giúp nhiều người thuê mặt bằng khác tránh được những sai lầm tương tự! Để tìm kiếm thêm nhiều cơ hội thuê mặt bằng tốt nhất, hãy xem thêm thông tin chi tiết tại Muaban.net ngay hôm nay!
Nguồn tham khảo: Thư viện pháp luật
Có thể bạn quan tâm:
- Dự đoán xu hướng thuê mặt bằng năm 2026
- Góc nhìn toàn cảnh xu hướng thị trường bất động sản 2026 từ Muaban.net
