Nhiều người lần đầu giao dịch bất động sản thường lúng túng và dễ mắc sai lầm. Vì vậy, việc trang bị kinh nghiệm mua nhà đất để không bị lừa là vô cùng cần thiết. Hãy cùng Muaban.net tìm hiểu những lưu ý quan trọng giúp bạn tự tin hơn khi bước vào thị trường bất động sản qua bài viết dưới đây!
I. Kinh nghiệm mua bán nhà đất tránh bị lừa đảo, mất tiền oan
Mua bán nhà đất là giao dịch lớn, chỉ một chút sơ suất cũng có thể dẫn tới rủi ro nghiêm trọng khiến “tiền mất tật mang”. Những kinh nghiệm dưới đây mang tính thực tế và dễ áp dụng sẽ giúp bạn kiểm soát tốt các yếu tố pháp lý, tài chính và đảm bảo an toàn trong quá trình giao dịch.
1. Ưu tiên mua nhà đất đã có Sổ đỏ, Sổ hồng
Ưu tiên lựa chọn những bất động sản đã có Sổ đỏ hoặc Sổ hồng, vì đây là giấy tờ pháp lý quan trọng nhất xác nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Theo Khoản 1 Điều 45 của Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Như vậy, khi mua nhà đất có Sổ hồng/Sổ đỏ, bạn sẽ được pháp luật bảo vệ quyền lợi và tránh được rủi ro.
2. Kiểm tra kỹ Sổ đỏ và quy hoạch
2.1 Kiểm tra tính xác thực của Sổ đỏ
Hiện nay có nhiều trường hợp người mua bị lừa vì Sổ đỏ giả hoặc Sổ đỏ bị tráo đổi khi mua nhà đất. Do đó, trước khi giao dịch, người mua cần kiểm tra kỹ Sổ đỏ để đảm bảo thông tin trên giấy tờ trùng khớp với thực tế.
Bạn có thể tự kiểm tra tính xác thực của Sổ hồng thông qua mã vạch in ở cuối trang 4 của Giấy chứng nhận. Mã vạch đúng thường có cấu trúc MV = MX.MN.ST, trong đó MX là mã xã (phường) cấp giấy, MN là 2 chữ số sau cùng của năm cấp và ST là số thứ tự lưu trữ hồ sơ đăng ký đất đai.
2.2 Kiểm tra quy hoạch đất
Việc kiểm tra xem nhà đất bạn định mua có nằm trong diện quy hoạch hay không là một trong những kinh nghiệm mua nhà đất để không bị lừa rất cần thiết. Điều này giúp bạn phòng tránh rủi ro mua phải bất động sản có thể bị thu hồi hoặc hạn chế sử dụng trong tương lai. Dưới đây là một số phương pháp để kiểm tra quy hoạch nhà đất:
- Tra cứu quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp xã.
- Kiểm tra thông tin trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp xã.
- Tham khảo ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc hỏi người dân sinh sống quanh khu vực để có thêm thông tin chi tiết.
- Xin thông tin quy hoạch tại Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Không nên mua nhà vi bằng
Những bất động sản chỉ có vi bằng của Thừa phát lại hoặc giấy tờ tay thường không đảm bảo về mặt pháp lý. Vi bằng chỉ ghi nhận hiện trạng, không phải là giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp nên không thể thay thế Sổ đỏ. Vì vậy, giao dịch kiểu này khó thực hiện thủ tục sang tên và sử dụng đất sau này, đồng thời người mua sẽ không được pháp luật bảo vệ nếu xảy ra tranh chấp. Do đó, chỉ nên lựa chọn nhà đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý để đảm bảo an toàn.
4. Cảnh giác với những bất động sản nhà đất giá rẻ
Những căn nhà hoặc mảnh đất được rao bán với mức giá thấp hơn nhiều so với thị trường xung quanh thường tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nguyên nhân có thể do tranh chấp pháp lý, thuộc diện quy hoạch, đang thế chấp ngân hàng hoặc giấy tờ không minh bạch,… Thế nên trước khi quyết định mua, bạn nên so sánh giá khu vực, kiểm tra kỹ giấy tờ và tìm hiểu thông tin từ nhiều nguồn uy tín.
5. Nên tự mình đi xem nhà đất
Việc trực tiếp đi xem nhà đất rất quan trọng, vì hình ảnh hoặc thông tin môi giới cung cấp đôi khi không phản ánh chính xác thực trạng của bất động sản. Khi tự kiểm tra, bạn có thể đánh giá rõ ràng về vị trí, ranh giới, kết cấu và tiện ích xung quanh, từ đó đưa ra quyết định an toàn hơn.
Những điểm cần chú ý khi đi xem nhà đất như sau:
- Kiểm tra diện tích thực tế của nhà đất so với thông tin trên giấy tờ pháp lý.
- Đánh giá tình trạng kết cấu bao gồm móng, tường, trần, mái cũng như hệ thống điện và nước để đảm bảo nhà ở an toàn và sử dụng được lâu dài.
- Quan sát lối ra vào, giao thông, hạ tầng và tiện ích xung quanh như đường đi, bãi đỗ xe, trường học, chợ, siêu thị để đánh giá tính thuận tiện khi sinh sống tại đây.
- Hỏi hàng xóm về lịch sử tranh chấp hoặc các vấn đề phát sinh liên quan đến thửa đất hoặc nhà để nắm rõ rủi ro tiềm ẩn.
- Chụp ảnh và ghi chú chi tiết tất cả các điểm quan trọng để tiện so sánh và tham khảo khi đưa ra quyết định mua nhà đất.
6. Hợp đồng đặt cọc phải có công chứng
Quá trình đặt cọc nên được lập thành văn bản với đầy đủ chữ ký của các bên tham gia (người mua, người bán) và nên có người làm chứng để đảm bảo minh bạch. Mặc dù pháp luật không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, nhưng nếu số tiền đặt cọc lớn, bạn nên thực hiện công chứng hoặc chứng thực để tăng giá trị pháp lý, bảo vệ quyền lợi của bản thân và giảm thiểu rủi ro tranh chấp về sau.
7. Thỏa thuận rõ những điều kiện trong hợp đồng
Trước khi ký hợp đồng mua bán nhà đất, các bên cần thống nhất đầy đủ và rõ ràng các điều khoản quan trọng, tiêu biểu như:
- Cam kết về pháp lý: Người bán phải đảm bảo tất cả giấy tờ liên quan là hợp pháp, không giả mạo, thửa đất không thuộc diện quy hoạch và không tranh chấp với bất kỳ ai tại thời điểm chuyển nhượng.
- Thanh toán theo tiến độ: Nên chia thành nhiều đợt, chỉ thanh toán đầy đủ khi đã hoàn tất thủ tục sang tên và đăng ký vào sổ địa chính để đảm bảo quyền lợi người mua.
- Nghĩa vụ nộp thuế và phí: Xác định bên nào chịu các loại thuế, phí liên quan đến giao dịch mua bán nhà đất.
- Thời hạn sang tên: Thời gian hoàn tất thủ tục chuyển nhượng trên Sổ đỏ/Sổ hồng.
- Trách nhiệm bàn giao tài sản: Nhà đất khi bàn giao phải đúng hiện trạng theo thỏa thuận, bao gồm công trình xây dựng trên đất’ kết cấu và hạ tầng của ngôi nhà’ tài sản đi kèm (nếu có),…
- Điều khoản xử lý vi phạm: Thỏa thuận rõ ràng mức phạt khi một bên vi phạm hợp đồng như chậm thanh toán, đơn phương hủy hợp đồng hoặc vi phạm các cam kết pháp lý,…
8. Không trả hết tiền khi chưa sang tên
Một kinh nghiệm mua nhà đất để không bị lừa mà nhiều người chưa biết là không nên thanh toán toàn bộ trước khi sang tên đổi chủ. Trước khi sổ đỏ được sang tên thành công, quyền sở hữu nhà đất chưa chính thức thuộc về bạn. Vậy nên, việc giữ lại một phần tiền thanh toán sẽ tạo lợi thế để yêu cầu người bán hoàn tất thủ tục sang tên hoặc hoàn trả số tiền đã nộp nếu phát sinh tranh chấp.
II. Quy trình mua bán nhà đất tránh rủi ro
Để giao dịch nhà đất an toàn, ngoài việc kiểm tra pháp lý và giấy tờ, người mua cần nắm rõ các bước cơ bản trong quy trình mua bán. Thực hiện đúng các bước này giúp hạn chế tranh chấp, đảm bảo quyền lợi và tiết kiệm thời gian khi sang tên sổ đỏ/sổ hồng:
- Bước 1: Đặt cọc (không bắt buộc) – Nên lập văn bản rõ ràng, ghi số tiền, tiến độ thanh toán và quyền lợi nếu xảy ra tranh chấp.
- Bước 2: Công chứng, chứng thực hợp đồng – Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo giá trị pháp lý, giúp giao dịch hợp pháp và minh bạch.
- Bước 3: Khai thuế và lệ phí – Các bên cần hoàn tất nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thay, nên kết hợp khai thuế cùng lúc với việc nộp hồ sơ đăng ký sang tên.
- Bước 4: Sang tên trên Sổ đỏ/Sổ hồng – Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ gồm hợp đồng công chứng, Giấy chứng nhận gốc và tờ khai thuế/lệ phí. Sau đó nộp hồ sơ tại UBND cấp xã, hoặc Văn phòng đăng ký đất đai. Thời gian giải quyết không quá 10 ngày kể từ khi hồ sơ hợp lệ, sau đó quyền sở hữu chính thức được chuyển sang tên người mua.
III. Những rủi ro thường gặp trong quá trình mua bán nhà đất
Trong quá trình giao dịch nhà đất, người mua có thể gặp nhiều rủi ro nếu không kiểm tra kỹ giấy tờ, pháp lý và thực trạng bất động sản. Nhận biết các rủi ro phổ biến sau sẽ giúp bạn chủ động phòng tránh và bảo vệ quyền lợi:
- Giấy tờ giả hoặc bị tráo đổi: Bao gồm Sổ đỏ/Sổ hồng giả, hợp đồng giả mạo,… dễ dẫn tới mất tiền và tranh chấp pháp lý.
- Tranh chấp về quyền sở hữu: Thửa đất có thể đang tranh chấp trong gia đình hoặc với bên thứ ba, gây khó khăn khi sang tên.
- Đất thuộc diện quy hoạch hoặc giải tỏa: Mua phải đất trong diện quy hoạch có thể bị thu hồi, dẫn tới mất giá trị hoặc không thể xây dựng.
- Nhà đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng: Bao gồm đất chưa có sổ đỏ, vi phạm pháp luật về đất đai, hợp đồng vô hiệu nếu không đủ điều kiện pháp lý,…
- Rủi ro từ môi giới kém uy tín: Giao dịch qua “cò” thiếu trách nhiệm có thể dẫn đến lừa đảo, nhận tiền đặt cọc nhưng không bàn giao giấy tờ hợp pháp.
IV. Tìm mua bất động sản nhà đất uy tín ở đâu?
Khi quyết định mua nhà đất, việc lựa chọn nguồn tin rao bán đáng tin cậy vô cùng quan trọng để tránh rủi ro pháp lý và mất tiền. Một trong những trang rao vặt bất động sản lớn, có nhiều tin đăng uy tín và chất lượng Việt Nam đó là Muaban.net. Trang web sở hữu những ưu điểm nổi bật như:
- Đa dạng tin rao: Cung cấp nhiều loại hình bất động sản từ đất nền, nhà phố, chung cư đến biệt thự, giúp người mua dễ dàng tìm kiếm theo nhu cầu.
- Bộ lọc tìm kiếm tiện lợi: Trang web cho phép lọc tin theo khu vực, giá cả, diện tích, loại hình,… giúp tiết kiệm thời gian và lựa chọn chính xác.
- Tin đăng minh bạch: Thông tin đăng trên Muaban.net đều được kiểm duyệt, đảm bảo chính chủ, cung cấp đầy đủ hình ảnh và thông tin chi tiết về bất động sản, giúp người mua dễ dàng đánh giá và ra quyết định an toàn.
- Dễ dàng kết nối trực tiếp với người bán: Người mua có thể liên hệ trực tiếp với người bán thông qua số điện thoại có sẵn trên bài rao bán để trao đổi thêm thông tin về giấy tờ, hiện trạng nhà đất và hẹn xem nhà đất thực tế.
Trên đây là những kinh nghiệm mua nhà đất để không bị lừa, cung cấp cho bạn kiến thức cần thiết về pháp lý và các bước giao dịch an toàn. Thực hiện theo những hướng dẫn này sẽ giúp quá trình giao dịch diễn ra thuận lợi, giảm thiểu rủi ro và bảo vệ quyền lợi của bạn một cách hiệu quả.
Để tìm kiếm bất động sản uy tín, thuận tiện và minh bạch, hãy truy cập Muaban.net, nơi tổng hợp hàng ngàn tin rao chất lượng, sẽ giúp bạn lựa chọn được sản phẩm nhà đất phù hợp với nhu cầu của bản thân.
Nguồn tham khảo: Cafeland, LuatVietnam, Khai Hoan Land, Thư Viện Nhà Đất, Thư Viện Pháp Luật
Có thể bạn quan tâm:
- Chia sẻ kinh nghiệm mua nhà lần đầu cực kỳ chi tiết
- Kinh nghiệm mua nhà vi bằng an toàn, ít rủi ro nhất
- Kinh nghiệm mua nhà chính chủ không qua môi giới nhanh chóng
