Thị trường chung cư Việt Nam đang trải qua giai đoạn giá tăng mạnh khiến nhiều người mua e ngại trước khi xuống tiền. Qua bài viết này, Muaban.net sẽ phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới xu hướng giá, dự báo thời điểm giá chung cư hạ nhiệt và đưa ra lời khuyên cho người mua vào cuối năm 2025. Qua đó giúp người mua đưa ra quyết định sáng suốt, chọn được dự án phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của bản thân.
I. Tình hình thị trường chung cư hiện nay
Chỉ trong 3 năm qua, thị trường nhà ở, nhất là là phân khúc căn hộ chung cư tại Việt Nam liên tục nóng lên với mặt bằng giá duy trì ở mức cao. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, giá nhà tăng nhanh từ 40–45 triệu đồng/m² (2021) lên khoảng 60–70 triệu đồng/m² (2025) khiến giấc mơ an cư ngày càng xa tầm với. Nhiều dự án ở trung tâm đã chạm ngưỡng 100–150 triệu đồng/m², thậm chí một số vị trí đắc địa vượt 200 triệu đồng/m².
Bộ Xây dựng cho biết, “giá chung cư tiếp tục tăng mạnh, trong khi lượng giao dịch giảm”. Cả quý III/2025 ghi nhận có khoảng 32.114 giao dịch căn hộ chung cư thành công trên toàn quốc, chỉ bằng 93,1% so với quý II/2025 và bằng 83,6% so với cùng kỳ năm 2024. Lượng tồn kho bất động sản đối với loại hình nhà ở chung cư, riêng lẻ cũng có xu hướng tăng, bằng 137% so với quý II/2025.
Nguồn cung căn hộ mới hiện nay chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp và cao cấp. Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, hơn 90% căn hộ mở bán mới tại Hà Nội nửa đầu 2025 thuộc phân khúc hạng B, trong khi các căn hộ hạng C gần như “mất tích”. Đáng chú ý, phân khúc hạng B vẫn bán chạy, chiếm khoảng 90% lượng giao dịch 6 tháng đầu năm. Điều này cho thấy nhu cầu ở thực và đầu tư lớn trong khi nguồn cung sơ cấp và thứ cấp vẫn hạn chế.
Bên cạnh yếu tố thị trường, chi phí vật liệu, nhân công tăng cao cùng với các thủ tục pháp lý kéo dài cũng là nguyên nhân khiến giá căn hộ leo thang. Việc giải phóng mặt bằng, phê duyệt dự án kéo dài khiến chủ đầu tư phải tính thêm chi phí phát sinh vào giá bán, đồng thời hạn chế khả năng giảm giá của thị trường trong ngắn hạn.
Xem thêm: Góc nhìn toàn cảnh xu hướng thị trường bất động sản 2026 từ Muaban.net
II. Những yếu tố có thể dẫn tới hạ nhiệt giá chung cư
Giá chung cư có thể giảm nếu các yếu tố về nguồn cung, chi phí đầu vào, lãi suất, nhu cầu thực và chính sách hỗ trợ được cải thiện. Điểm qua những yếu tố chính ảnh hưởng tới khả năng hạ nhiệt của thị trường bên dưới:
1. Nguồn cung tăng mạnh
Nguồn cung căn hộ mới được dự báo sẽ tăng đáng kể trong giai đoạn 2025 – 2027 với nhiều dự án nổi bật sắp triển khai như Khu đô thị mới Tiên Trượng tại xã Xuân Mai – Hà Nội; Khu đô thị thương mại, dịch vụ mới Hàm Tiến – Mũi Né (khu III);… Sự gia tăng này sẽ giúp cân bằng lại cung – cầu, giảm áp lực khan hiếm ở các phân khúc đang “cháy hàng”.
Khi cung tăng vượt cầu, áp lực cạnh tranh khiến các chủ đầu tư phải đưa ra chính sách ưu đãi, chiết khấu hoặc điều chỉnh giá bán để thu hút người mua. Ngoài ra, nguồn cung tăng cũng giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn, từ vị trí, diện tích đến mức giá,… tạo điều kiện thương lượng tốt hơn và giảm áp lực “mua vội” khi giá đang tăng.
2. Chi phí đầu vào và lãi suất biến động
Giá chung cư chịu ảnh hưởng trực tiếp từ chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, nhân công, vận chuyển và các chi phí phát sinh khác. Khi các yếu tố này tăng, chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh giá bán, đẩy giá căn hộ lên cao để đảm bảo lợi nhuận. Ngược lại, nếu chi phí vật liệu và nhân công ổn định hoặc giảm, áp lực tăng giá sẽ giảm, từ đó tạo điều kiện cho giá nhà hạ nhiệt.
Bên cạnh đó, lãi suất vay mua nhà cũng đóng vai trò quan trọng. Khi lãi suất giảm, khả năng tiếp cận vốn của người mua tăng, thanh khoản thị trường cải thiện, từ đó giảm áp lực phải tăng giá để bù đắp rủi ro. Ngược lại, lãi suất cao sẽ hạn chế sức mua và đầu tư, khiến thanh khoản yếu và giá bán căn hộ chung cư cũng sẽ khó giảm.
Không chỉ vậy, các yếu tố vĩ mô như tốc độ tăng trưởng kinh tế, lạm phát và chính sách tiền tệ,… cũng tác động gián tiếp đến giá bất động sản. Sự giảm tốc trong nền kinh tế hoặc ổn định các yếu tố vĩ mô giúp thị trường cân bằng hơn, giảm áp lực tăng giá, tạo điều kiện cho việc điều chỉnh giá chung cư theo hướng hợp lý hơn.
Xem thêm: 10 kinh nghiệm vay tiền mua nhà hiệu quả, ít rủi ro nhất
3. Nhu cầu và khả năng tài chính người mua
Giá chung cư không chỉ bị chi phối bởi nguồn cung, mà còn phụ thuộc rất lớn vào nhu cầu thực và khả năng tài chính của người mua. Khi nhu cầu ở thực cao, người mua có đủ khả năng chi trả, tình hình giao dịch mua bán vẫn diễn ra sôi động thì giá bán rất khó giảm xuống. Ngược lại, nếu sức mua giảm, thị trường giao dịch ảm đạm sẽ tạo áp lực cho chủ đầu tư cân nhắc điều chỉnh giá để thu hút người mua.
Các chính sách tín dụng của ngân hàng cũng đóng vai trò quan trọng. Khi lãi suất vay mua nhà giảm hoặc các chương trình tín dụng ưu đãi được triển khai, người mua sẽ dễ tiếp cận được nguồn vốn, từ đó khả năng chi trả tăng lên. Điều này giúp thanh khoản cải thiện và thị trường sẵn sàng điều chỉnh giá ở mức hợp lý để thúc đẩy giao dịch, nhất là với những căn hộ chưa bán hết hoặc dự án mới ra mắt.
4. Chính sách và thể chế
Các chính sách của Chính phủ và cơ quan quản lý có thể ảnh hưởng trực tiếp tới giá chung cư. Chẳng hạn, các chương trình hỗ trợ người mua nhà lần đầu, ưu đãi vay vốn hoặc giảm lãi suất vay mua nhà sẽ giúp người mua dễ tiếp cận nguồn vốn hơn. Từ đó tăng khả năng thanh toán và thúc đẩy giao dịch. Khi thanh khoản cải thiện, chủ đầu tư có thể ổn định hoặc giảm nhẹ giá để thu hút khách hàng.
Bên cạnh đó, các chính sách thúc đẩy nhà ở xã hội cũng góp phần cân bằng cung – cầu, đặc biệt ở phân khúc bình dân đang thiếu hụt. Việc giảm thuế và phí trước bạ hay các chính sách hỗ trợ tài chính khác sẽ giúp giảm chi phí đầu vào cho người mua, đồng thời làm giảm áp lực tăng giá từ phía chủ đầu tư.
III. Dự báo thời điểm và khu vực có khả năng hạ nhiệt giá chung cư
Theo nhận định của các chuyên gia, thị trường chung cư khó có khả năng giảm giá đồng loạt trong ngắn hạn. Tuy nhiên, từ năm 2026 trở đi, một số khu vực ngoại thành và vùng ven có thể ghi nhận dấu hiệu hạ nhiệt nhờ nguồn cung tăng mạnh từ các dự án mới và quy hoạch mở rộng.
Khi số lượng căn hộ tăng, áp lực cạnh tranh giữa các chủ đầu tư lớn hơn, tạo điều kiện để giá giảm hoặc ít nhất cũng sẽ chững lại. Ngược lại, các khu vực trung tâm hoặc vị trí đắc địa vẫn có khả năng giữ giá hoặc tăng nhẹ do nguồn cung khan hiếm và nhu cầu luôn cao.
Dự báo các khung thời gian cụ thể:
- Giai đoạn 2025 – 2026: Thị trường có dấu hiệu chững lại, giá không tăng nóng như các năm trước, nhưng việc giảm mạnh trên diện rộng vẫn khó xảy ra.
- Giai đoạn 2027 – 2028: Nếu nguồn cung tăng mạnh nhưng thanh khoản chững lại, một số khu vực vùng ven có thể xuất hiện điều chỉnh giá nhẹ đến vừa phải.
IV. Lời khuyên cuối năm 2025 cho người mua
Cuối năm 2025 được xem là thời điểm khá thuận lợi cho những người đang cần nhà ở ngay. Đây là giai đoạn nhiều chủ đầu tư đẩy mạnh bán hàng để hoàn thành chỉ tiêu, vì vậy người mua có thể dễ dàng thương lượng về giá và nhận thêm ưu đãi. Nếu đang cần ở ngay, bạn nên chọn những dự án đã hoàn thiện hoặc sắp bàn giao để hạn chế được rủi ro về tiến độ và có thể kiểm tra thực tế chất lượng căn hộ trước khi quyết định.
Ngược lại, nếu chưa quá cấp thiết, người mua nên kiên nhẫn theo dõi thị trường đến khoảng quý II/2026. Đây là thời điểm nguồn cung mới dự kiến tăng mạnh, nhiều dự án đồng loạt mở bán, tạo ra mặt bằng giá cạnh tranh hơn và giúp người mua dễ dàng lựa chọn sản phẩm phù hợp. Khi nguồn cung lớn, khả năng xuất hiện mức giá tốt sẽ cao hơn so với thời điểm cuối năm.
Ngoài ra, người mua nên thường xuyên cập nhật biến động giá tại các khu vực để nắm bắt được nơi nào đang giảm giá, nơi nào vẫn giữ giá hoặc có xu hướng tăng. Bạn có thể theo dõi thông tin bất động sản liên tục trên Muaban.net để có cái nhìn đầy đủ hơn về thị trường, từ đó đưa ra quyết định mua nhà đúng thời điểm, tránh bỏ lỡ cơ hội hoặc mua vội khi giá chưa hợp lý.
Bài viết trên đã phân tích toàn cảnh thị trường chung cư hiện nay và dự báo thời điểm giá chung cư hạ nhiệt. Hy vọng qua những thông tin này, người mua sẽ hiểu rõ hơn về thị trường, xác định được thời điểm phù hợp để xuống tiền và lựa chọn được dự án an toàn, đúng nhu cầu. Đừng quên truy cập Muaban.net thường xuyên để cập nhật giá chung cư mới nhất và tìm cơ hội mua nhà tốt nhất cho mình nhé!
Nguồn tham khảo: Báo Chính Phủ, CafeF, Báo Lao Động, Reatime, TheLeader
Có thể bạn quan tâm:
- Kinh nghiệm săn căn hộ chung cư dưới 2 tỷ qua Muaban.net
- Nên đầu tư chung cư cũ ở TPHCM hay căn hộ mới Bình Dương?
