Có một loại đất có tên gọi là đất chuyên dùng. Thuật ngữ này không còn quá xa lạ trong ngành bất động sản nhưng đối với mốt số bạn đọc thì có vẻ khá mới mẻ. Vậy đất chuyên dùng là gì? Phân loại ra sao và quy định liên quan đến người sử dụng đất này như thế nào? Hôm nay, Mua Bán sẽ giải đáp các vấn đề ấy thông qua bài viết này, mời các bạn cùng theo dõi nhé!
Định nghĩa đất chuyên dùng là gì?
Đầu tiên chúng ta sẽ đi làm rõ định nghĩa về đất chuyên dùng là gì? Theo luật đất đai 2013 thì đất chuyên dùng vẫn chưa có một khái niệm cụ thể, tuy nhiên có một điểm dễ phân biệt giữa đất chuyên dùng so với các loại đất còn lại đó là đất chuyên dùng không có chức năng sử dụng như là một bất động sản để mua bán, kinh doanh hay dùng để làm nhà ở.
Điều đặc biệt là chỉ có thể căn cứ vào mục đích sử dụng đất để xác định chức năng chính của loại đất này. Nếu ta xét về mục đích thì đất có 2 loại gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp. Vì vậy đất chuyên dụng đa phần được xếp vào đất phi nông nghiệp và có một phần nhỏ vẫn thuộc về đất nông nghiệp.
Tuy nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp nhưng mục đích sử dụng vô cùng phong phú, đa dạng. Ta có thể khái quát một số đặc điểm chính của đất chuyên dụng đó là:
- Việc khai thác và sử dụng đất này phải trả tiền sử dụng đất
- Đất chuyên dùng phân bố xen kẽ với các loại đất khác chứ không tập trung tại một khu vực bất kỳ nào
- Loại đất này vừa có quyền sử dụng và vừa có thể giao quyền quản lý vốn đất cho người khác
- Thông thường các chủ thể sử dụng là các tổ chức trong và ngoài nước
- Đất chuyên dụng không được xem là tư liệu sản xuất như đất nông nghiệp mà là địa bàn hoạt động chung của các ngành công nghiệp
>>>Xem thêm: Ký hiệu đất ĐM là gì? 6 căn cứ pháp luật phân loại đất mà bạn chưa biết
Phân loại đất chuyên dùng theo pháp luật
Sau khi sơ lược về đất chuyên dụng là gì thì ta sẽ đi đến việc phân loại đất chuyên dùng dựa trên tiêu chí mục đích sử dụng đất đai để phân loại.
Nhóm đất nông nghiệp
Nhóm đất được dùng với mục đích chính là nông nghiệp được chia làm 8 nhóm chính bao gồm:
- Đất dùng trồng cây lâu năm
- Đất dùng trồng cây hằng năm như lúa, ngô,…
- Đất dùng trồng rừng phòng hộ
- Đất dùng trồng rừng đặc dụng
- Đất dùng để trồng rừng mục đích để sản xuất
- Đất dùng để nuôi trồng thủy hải sản
- Đất dùng để phơi muối
- Đất xây dựng nhà kính để nuôi trồng thực vật, chuồng trại chăn nuôi gia súc, đất ươm tạo cây giống, trồng trọt và chăn nuôi với mục đích là học tập – nghiên cứu
Nhóm đất phi nông nghiệp
Nhóm đất chuyên dùng được sử dụng với mục đích phi nông nghiệp chiếm tới 90% được chia làm 7 nhóm và đó là:
- Đất xây trụ sở – cơ quan
- Đất dùng trong mục đích an ninh – quốc phòng
- Đất dùng trong xây dựng công trình sự nghiệp, cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, ngoại giao
- Đất xây dựng các công trình công cộng
- Đất xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, sản xuất vật liệu xây dựng
- Đất dùng làm nghĩa trang, nhà tang lễ, nhà hỏa táng
- Đất gần khu vực sông, ngòi, kênh, rạch và mặt nước chuyên dùng
Căn cứ xác định từng loại đất chuyên dùng như thế nào?
Bên cạnh việc tìm hiểu đất chyên dùng là gì, phân loại ra sao thì ta sẽ giải quyết tiếp câu hỏi về căn cứ xác định loại đất này bao gồm những giấy tờ liên quan gì? Thì để có thể xác định loại đất chuyên dụng vô cùng đơn giản, chỉ cần đúng 1 tiêu chí trong các tiêu chí bao gồm:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và định đoạt đất ở đã được nhà nước cấp trước ngày 09 tháng 12 năm 2009
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định ở các khoản 1,2,3 Điều 100 của luật đất đai 2013 đối với các trường hợp chưa được cấp giấy phép chứng nhận quy định tại khoản 1 điều này
– Giấy xác định về việc quyết định giao đất, cho thuê, cho phép chuyển giao mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với những trường hợp chưa có giấy phép chứng nhận quy định tại khoản 1 điều này
Việc có thể xác định loại đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại khoản 1,2,3 của điều 11 Luật đất đai 2013 thì sẽ có hướng dẫn cụ thể khác.
>>>Xem thêm: Đất CLN là gì? Cách chuyển đất CLN sang đất thổ cư đơn giản
Một số quy định pháp luật về đất chuyên dùng là gì?
Một điều lưu ý xuyên suốt đối với loại đất chuyên dùng đó là không được sử dụng trong việc mua bán bất động sản hay để ở khi chủ đầu tư chưa tiến hành việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước. Nếu cá nhân, tổ chức vi phạm trong việc xây dựng nhà hoặc bán trái phép thì sẽ bị xử lý như sau:
- Trường hợp thứ nhất: Nhà nước sẽ ban hành quyết định thu hồi đất cho theo Điều 64 luật đất đai 2013. Các trường hợp bị thu hồi đất do vi phạm có thể kể đến đó là: Sử dụng đất sai mục đích đã đăng ký với Nhà nước, sau khi đã xử phạt thì hành vi đó nhưng vẫn tái diễn. Như vậy, lúc này người dân xây nhà trên loại đất này sẽ bị Nhà nước thu hồi và không có quyền và nghĩa vụ trên ô đất đó nữa.
- Trường hợp thứ hai: Người dân được các cơ quan có thẩm quyền cấp giấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng về đất chuyên dùng. Đồng thời thì chủ đầu tư cần phải đóng một khoản tiền cọc theo điều 11 của Thông tư 02/2014 của Bộ xây dựng.
Quyền và nghĩa vụ của người dân khi sử dụng đất chuyên dùng là gì?
Quyền chung của người dân khi sử dụng đất chuyên dùng
Bên cạnh việc hiểu về đất chuyên dụng là gì thì ta cũng nên biết về quyền lợi của người dân khi sử dụng loại đất này. Có 7 quyền chung dành cho người sử dụng đất chuyên dùng:
- Được nhà nước hoặc cơ quan có thẩm quyền cấp phát Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu về nhà ở và các tài sản khác gắn kết với đất đai
- Đủ điều kiện để hưởng những thành quả lao động cũng như kết quả đầu tư trên đất
- Được hưởng các lợi ích do công trình Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất
- Được sự hướng dẫn và hỗ trợ từ phía Nhà nước trong việc cải tạo đất nông nghiệp
- Nhà nước sẽ bảo hộ khi có người khác xâm phạm đến lợi ích về đất đai của chính chủ
- Sẽ được bồi thường khi Nhà nước có chính sách thu hồi đất theo quy định của luật pháp
- Khi một đối tượng có những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình thì ta có quyền khiếu nại, tố cáo và khởi kiện.
>>>Xem thêm: Nên đầu tư đất ở đâu? Nên mua đất trung tâm hay vùng ven?
Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất chuyên dùng
Bên cạnh việc có thể hưởng được các lợi ích mà đất chuyên dùng mang lại thì người dân sử dụng đất cũng cần phải đảm bảo các nghĩa vụ của mình:
- Sử dụng đúng mục đích, kê khai đăng ký đất thường niên và thực hiện những quy định chung mà cơ quan có thẩm quyền ban hành
- Bảo vệ, giữ gìn môi trường chung và không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của mọi người
- Nghĩa vụ tài chính cần phải thực hiện, chấp hành nghiêm túc theo những quy định của luật pháp
- Thực hiện các biện pháp trong việc bảo vệ đất đai
- Khi tìm thấy khoáng vật, những vật trong lòng đất thì người dân cần tuân theo các quy định về pháp luật
- Khi có quyết định thu hồi đất chính thức từ Nhà nước thì người sử dụng đất chuyên dùng cần phải giao lại hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất mà cơ quan có thẩm quyền không gia hạn thêm thời gian sử dụng.
Quyền và nghĩa vụ của các hộ gia đình đang sử dụng đất là gì?
Nhà nước sẽ có nghĩa vụ là thu thuế hằng năm đối với các cá nhân, hộ gia đình đang thuê trên khu đất chuyên dùng này. Các cá nhân và tổ chức cần phải lưu ý những quyền lợi và nghĩa vụ khi đang sử dụng loại đất này, bao gồm:
- Có quyền cho thuê lại tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, gắn kết với khu đất đã thuê
- Thừa kế hoặc tặng những tài sản do mình sở hữu cho người khác
- Bán các tài sản thuộc sở hữu riêng của mình gắn liền với đất thuê cho một người khác và phải được Nhà nước xác nhận
- Việc thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của gia chủ gắn với đất thuê cho một cá nhân, tổ chức theo quy định của luật pháp (chỉ được thế chấp ở các tổ chức tín dụng được cấp phép hoạt động, kinh doanh)
>>>Xem thêm: Tất tần tật về tranh chấp quyền sử dụng đất có thể bạn chưa biết
Quy định về bồi thường đất chuyên dùng như thế nào?
Quy định mức bồi thường đất chuyên dùng
Khi tiến hành việc thu hồi đất chuyên dùng thì Nhà nước sẽ có nghĩa vụ bồi thường cho các cá nhân, tổ chức đang thuê hay đang sử dụng đất. Quy định mức bồi thường là trả tiền thuê đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại.
Ví dụ tổ chức kinh tế của bạn ký hợp đồng thuê đất chuyên dùng trong 10 năm nhưng mới sử dụng được 6 năm thì Nhà nước yêu cầu thu hồi thì nếu bạn đủ điều kiện bồi thường (quy định tại Điều 75 luật đất đai 2013) thì sẽ được bồi thường tiền thuê của 4 năm.
Nếu đất nông nghiệp không thuộc diện là đất rừng đặc dụng, phòng hộ, sản xuất mà là rừng tự nhiên của tổ chức đã giao cho hộ gia đình thì theo quy định thì hộ gia đình đó sẽ không được bồi hoàn về đất nhưng sẽ được bồi thường tiền liên quan đến chi phí đầu tư vào đất còn lại.
>>>Xem thêm: Đất DSH là gì? Các quy định và một số vấn đề pháp lý liên quan đến đất DSH
Những trường hợp Nhà nước thu hồi đất không bồi thường
Các trường hợp không đủ điều kiện để Nhà nước thu hồi đất và không bồi thường (theo Luật đất đai 2013), bao gồm có:
- Đất xây trụ sở – cơ quan
- Đất dùng trong mục đích an ninh – quốc phòng
- Đất dùng trong xây dựng công trình sự nghiệp, cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, ngoại giao
- Đất xây dựng các công trình công cộng
- Đất xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, sản xuất vật liệu xây dựng
- Đất dùng làm nghĩa trang, nhà tang lễ, nhà hỏa táng
- Đất gần khu vực sông, ngòi, kênh, rạch và mặt nước chuyên dùng
Một số thắc mắc liên quan đến đất chuyên dùng
Đất chuyên dùng có được đem đi thế chấp không?
Có 2 điều kiện để một loại hình đất bất kỳ có thể được đem đi thế chấp đó là:
Điều kiện 1: Căn cứ theo khoản 1 Điều 179 của Luật đất đai 2013 quy định rằng đối với cá nhân, tổ chức sử dụng một trong các loại đất sau thì có thể thế chấp tại những ngân hàng, tổ chức kinh tế ở Việt Nam, các loại đất đó gồm có:
– Đất nông nghiệp
– Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dùng đất
– Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng
– Đất được tặng hoặc cho, thừa kế
Điều kiện 2: Căn cứ điều 188 luật đất đai 2013 về các giấy tờ liên quan cần có liên quan đến việc thế chấp quyền sử dụng đất có ghi rõ:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Không có tranh chấp trên miếng đất này
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên
– Còn trong thời hạn sử dụng đất
– Phải đặng ký tại cơ quan có thẩm quyền và có hiệu lực từ khi đăng ký vào sổ địa chính
Vậy đối với trường hợp đất chuyên dùng thì có thể đem đi thế chấp nếu thỏa đủ 2 điều kiện trên.
Thời gian sử dụng đất chuyên dùng trong bao lâu?
Sau khi nắm tất cả các thông tin về đất chuyên dùng là gì và những thông tin liên quan thì ở phần cuối cùng Muaban.net sẽ nói về thời gian sử dụng đất chuyên dùng cho quý bạn đọc tham khảo. Đất chuyên dùng sẽ được chia ra làm 2 loại và thời gian sử dụng cũng sẽ khác nhau:
- Đối với đất nông nghiệp: thời hạn thuê tối đa sẽ là 50 năm và sau khi hết thời gian đó thì nếu cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng tiếp thì có thể ký quỹ thêm và làm đơn để gia tăng thời hạn thuê.
- Đối với đất phi nông nghiệp: thời gian sử dụng đất ổn định và lâu dài, phụ thuộc vào hợp đồng ký kết thuê đất giữa Nhà nước và người thuê. Thông thường đối với đất chuyên dùng thì sẽ có thời gian sử dụng từ 10 – 70 năm nhưng cứ 20 năm là sẽ làm một bản hợp đồng mới để đảm bảo nghĩa vụ giữa 2 bên có được hoàn thành như trong các điều khoản quy định trong hợp đồng hay không.
Lời kết
Qua bài viết này, hy vọng bạn đọc đã có thể phần nào nắm được khái niệm về đất chuyên dùng là gì và các vấn đề liên quan đến nó. Ngoài ra bạn cũng có thể tham khảo trang Muaban.net để cập nhật nhiều thông tin hơn về các loại đất đang hiện hữu trong cuộc sống hằng ngày và các khía cạnh khác như là việc làm, phong thủy và mẹo vặt mỗi ngày nhé.
>>>Xem thêm: Đất giãn dân là gì? Tổng hợp những thắc mắc về đất giãn dân
