Bảng giá chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư 2025

a) Tiền sử dụng đất

Theo Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất không dựa trên một bảng giá cố định mà được xác định theo công thức sau:

Công thức tính tiền sử dụng đất:

Tiền sử dụng đất của đất ở = Diện tích đất x Giá đất tại khu vực chuyển đổi.

Tiền sử dụng đất của đất nông nghiệp (ký hiệu là A):

• TH1: Nếu đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, A = Diện tích đất x Giá đất của loại đất nông nghiệp.
• TH2: Nếu đất được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần, A = Diện tích đất x Giá đất tương ứng x (Thời gian sử dụng đất còn lại / Thời gian thuê đất).
• TH3: Nếu đất được thuê trả tiền hàng năm, A = 0.

Ví dụ minh họa:

Giả sử mảnh đất có diện tích 100m², giá đất ở tại vị trí chuyển đổi là 1.000.000 đồng/m², giá đất trồng lúa tại khu vực đó là 50.000 đồng/m². Đất này hiện đang là đất trồng lúa được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất.

• Tiền sử dụng đất ở = 100m² x 1.000.000 = 100.000.000 đồng
• Tiền đất trồng lúa = 100m² x 50.000 = 5.000.000 đồng
• Tiền sử dụng đất phải nộp = 100.000.000 – 5.000.000 = 95.000.000 đồng

Vậy, tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển từ đất trồng lúa sang đất ở là 95.000.000 đồng.

b) Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ phải nộp khi cấp Sổ đỏ hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, cách tính lệ phí trước bạ như sau:

c) Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ sẽ được quy định bởi Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Mức thu phí có thể khác nhau tùy từng địa phương và không phải tỉnh thành nào cũng thu phí này.

d) Lệ phí cấp Sổ đỏ

Lệ phí cấp Sổ đỏ chỉ áp dụng khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Mức lệ phí này thường không quá 100.000 đồng mỗi lần cấp và cũng có sự khác biệt giữa các tỉnh, thành phố.

Bảng giá đất hiện hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 vẫn được áp dụng đến hết năm 2025. Tuy nhiên, bảng giá này có thể được điều chỉnh khi cần thiết, theo quy định tại khoản 1 Điều 257 của Luật Đất đai 2024. Mỗi địa phương sẽ ban hành bảng giá đất riêng biệt, dựa trên tình hình thực tế và đặc điểm của từng khu vực, để đảm bảo phản ánh đúng giá trị thị trường của các loại đất trong khu vực đó.

Từ ngày 01/01/2026, theo quy định của Luật Đất đai 2024, sẽ áp dụng bảng giá đất mới, được xây dựng và công bố chính thức. Điều này sẽ có ảnh hưởng lớn đến quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là việc chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư.

Tham khảo bảng giá đất TPHCM 2025 mới nhất như sau: Bảng giá đất tại Hồ Chí Minh đến hết ngày 31/12/2025.

Dựa trên công thức tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, có thể thấy giá chuyển đổi không cố định mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Cụ thể, giá chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư chịu tác động bởi:

• Mục đích sử dụng đất trước khi chuyển đổi: Nguồn gốc và hình thức sử dụng đất (được giao không thu tiền, được giao có thu tiền, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng…) quyết định mức khấu trừ và ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền phải nộp.
• Hình thức Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất: Mỗi trường hợp có cách tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trước khi chuyển mục đích khác nhau.
• Diện tích đất đề nghị chuyển mục đích: Diện tích càng lớn, chi phí chuyển đổi càng tăng theo tỷ lệ tương ứng.
• Điều kiện khu vực nơi có đất: Cảnh quan, hạ tầng giao thông, môi trường sống và các yếu tố kinh tế – xã hội xung quanh ảnh hưởng đến giá đất ở và từ đó tác động đến chi phí chuyển đổi.
• Bảng giá đất do địa phương ban hành: Giá đất trong bảng giá đất hằng năm hoặc theo từng giai đoạn là căn cứ pháp lý để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích.

1. Đất nằm trong khu vực quy hoạch

Nếu đất nông nghiệp không nằm trong khu vực quy hoạch đất ở của cấp huyện hoặc các quy hoạch liên quan (như quy hoạch chung, quy hoạch phân khu), việc chuyển đổi mục đích sẽ không được phép thực hiện. Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là yếu tố quyết định liệu khu đất có thể chuyển đổi mục đích hay không.

Ví dụ: Một khu đất nông nghiệp thuộc khu vực quy hoạch để xây dựng khu công nghiệp, cơ sở hạ tầng giao thông hay các công trình công cộng sẽ không được phép chuyển sang đất ở. Điều này nhằm bảo vệ các mục tiêu phát triển công nghiệp hoặc hạ tầng giao thông, tránh gây ảnh hưởng đến quy hoạch đã được phê duyệt.

2. Vi phạm kế hoạch sử dụng đất hàng năm

Mặc dù quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là yếu tố quyết định, nhưng kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện cũng có vai trò quan trọng. Nếu đất nông nghiệp không nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, việc chuyển đổi thành đất ở sẽ không được phép.

Ví dụ: Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện năm 2025 có thể ưu tiên các dự án phát triển nông nghiệp hoặc đất công cộng, trong khi khu đất của bạn lại không có trong danh sách ưu tiên chuyển đổi. Khi đó, dù có nhu cầu chuyển đổi, bạn cũng sẽ không thể thực hiện thủ tục này.

3. Đất không đáp ứng tiêu chuẩn quy hoạch mới

Với sự thay đổi trong quy hoạch đất đai sau ngày 01/7/2025, khi các đơn vị hành chính cấp xã tiếp nhận kế hoạch sử dụng đất từ cấp huyện trước đó, việc rà soát và lập quy hoạch mới có thể làm thay đổi cách phân bổ đất đai, khiến một số khu đất nông nghiệp không đáp ứng tiêu chuẩn cho chuyển đổi mục đích sử dụng.

Ví dụ: Khu đất của bạn trước đây được xếp vào quy hoạch đất ở trong kế hoạch cấp huyện, nhưng sau khi cấp xã tiếp nhận và rà soát lại quy hoạch, khu đất đó có thể được chuyển sang mục đích khác như đất công cộng hoặc khu vực bảo vệ môi trường, từ đó không thể chuyển thành đất ở nữa.

4. Các yếu tố ngoại lệ khác

Ngoài quy hoạch, còn có các yếu tố khác liên quan đến hạ tầng kỹ thuật, diện tích đất hoặc môi trường xung quanh có thể cản trở việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang thổ cư. Đất không có đủ hạ tầng cơ bản như đường giao thông, cấp điện, nước hoặc nằm trong các khu vực dễ bị ngập úng hoặc có nguy cơ ô nhiễm môi trường sẽ không đủ điều kiện chuyển sang đất ở.

Khi có nhu cầu tìm mua đất thổ cư, việc lựa chọn một kênh thông tin minh bạch, uy tín và tập trung nhiều tin đăng chất lượng là điều rất quan trọng. Muaban.net là một trong những nền tảng đăng tin bất động sản lâu đời tại Việt Nam, được nhiều người tin tưởng nhờ tin đăng đa dạng, rõ ràng và được kiểm duyệt thường xuyên. Tại đây, người mua dễ dàng tìm thấy các tin đăng đất thổ cư chính chủ, giá tốt, pháp lý minh bạch ở mọi khu vực.

Lý do nên chọn mua đất thổ cư tại Muaban.net:

• Nguồn tin phong phú, đa dạng từ chính chủ, môi giới uy tín và các sàn bất động sản lớn.
• Thông tin rõ ràng, minh bạch hỗ trợ người mua dễ dàng so sánh và lựa chọn phù hợp với nhu cầu.
• Bộ lọc tìm kiếm thông minh, giúp tìm nhanh đất thổ cư theo vị trí, diện tích, mức giá, hướng nhà.
• Cập nhật liên tục, đảm bảo người mua tiếp cận các tin mới mỗi ngày.
• Hỗ trợ giao dịch an toàn, giúp kết nối trực tiếp giữa người mua và người bán, tiết kiệm chi phí trung gian.