Lạm phát và thị trường nhà đất có mối liên hệ mật thiết và tác động trực tiếp đến cả người mua lẫn người bán. Khi lạm phát tăng, giá nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và lãi suất vay đều tăng theo, khiến giá bán bất động sản có xu hướng bị đẩy lên. Điều này gây khó khăn cho người mua do sức mua giảm, trong khi người bán cũng phải cân nhắc kỹ hơn về giá cả và khả năng giao dịch thành công. Vậy lạm phát tác động cụ thể đến thị trường nhà đất ra sao? Hãy cùng Muaban.net tìm hiểu trong bài viết dưới đây.
I. Định nghĩa về lạm phát
Lạm phát là sự gia tăng mức giá chung của hàng hóa và dịch vụ theo thời gian. Khi lạm phát xảy ra, đồng tiền mất dần giá trị, tức là với cùng một số tiền, bạn sẽ mua được ít hàng hóa hoặc dịch vụ hơn so với trước đây.
Lạm phát ở mức vừa phải có thể là dấu hiệu của một nền kinh tế đang phát triển, nhưng nếu lạm phát tăng quá cao hoặc kéo dài sẽ gây khó khăn cho cả người tiêu dùng, doanh nghiệp lẫn các nhà đầu tư.
II. Nguyên nhân chính dẫn đến lạm phát
Lạm phát có thể bắt nguồn từ nhiều yếu tố khác nhau trong nền kinh tế, trong đó có 3 nguyên nhân phổ biến nhất bao gồm:
- Lạm phát do cầu kéo: Xảy ra khi tổng cầu tăng nhanh và vượt quá khả năng cung ứng của nền kinh tế. Khi cung không kịp đáp ứng cầu, người tiêu dùng sẵn sàng trả giá cao hơn để sở hữu hàng hóa hoặc dịch vụ. Điều này khiến giá cả tăng lên đồng loạt, gây ra lạm phát.
- Lạm phát do chi phí đẩy: Xuất phát từ việc chi phí sản xuất tăng, chẳng hạn như giá nguyên vật liệu, năng lượng (xăng, dầu, điện…), tiền lương hoặc thuế. Khi chi phí đầu vào tăng, doanh nghiệp buộc phải tăng giá bán để duy trì lợi nhuận. Nếu tổng cầu không đổi trong khi giá cả tăng, sản lượng sẽ có xu hướng giảm, dẫn đến hiện tượng “đình lạm” ,tức là vừa lạm phát, vừa suy giảm tăng trưởng.
- Lạm phát ì (lạm phát có kiểm soát): Đây là tình trạng lạm phát xảy ra ở mức độ vừa phải, ổn định và kéo dài trong một khoảng thời gian. Trong trường hợp này, cầu và cung tăng tương đương nhau, giá cả tăng đều nhưng không gây ra biến động lớn. Loại lạm phát này thường được xem là “bình thường” trong một nền kinh tế đang tăng trưởng và không gây tác động tiêu cực quá mạnh.
III. Mối liên hệ giữa lạm phát và thị trường nhà đất
Không chỉ ảnh hưởng đến đời sống hàng ngày, lạm phát còn tác động rõ rệt trên thị trường bất động sản.
1. Lạm phát làm tăng chi phí xây dựng và giá nhà đất
Lạm phát khiến giá nguyên vật liệu xây dựng như xi măng, sắt thép, gạch đá, gỗ… tăng cao. Khi chi phí đầu vào leo thang, các chủ đầu tư buộc phải nâng giá bán để bù đắp, từ đó đẩy giá nhà đất tăng theo.
Ngoài ra, khi đồng tiền mất giá, nhiều người sở hữu bất động sản cũng có xu hướng đẩy giá lên để giữ lợi nhuận. Điều này vô tình tạo ra mặt bằng giá mới cho thị trường. Ngay cả các dự án đang trong quá trình phát triển cũng thường tính trước mức lạm phát, khiến giá nhà tương lai tiếp tục cao hơn.
2. Lạm phát ảnh hưởng đến lãi suất vay mua nhà
Khi lạm phát tăng, các ngân hàng có xu hướng điều chỉnh lãi suất cho vay cao hơn để bù đắp cho sự mất giá của đồng tiền. Trong lịch sử, lạm phát cao đã nhiều lần kéo theo lãi suất tăng, khiến thị trường bất động sản chững lại vì người mua không đủ khả năng vay vốn.
Hơn nữa, lạm phát còn ảnh hưởng trực tiếp tới những người đầu tư theo kiểu đòn bẩy tài chính (vay vốn ngân hàng để đầu tư bất động sản). Lãi suất cao khiến họ khó duy trì dòng tiền ổn định, thậm chí buộc phải bán tháo tài sản để cắt lỗ, từ đó làm thị trường biến động khó lường.
Xem thêm: Người trẻ có nên mua nhà ở thời điểm này, sau sáp nhập không?
3. Bất động sản là tài sản bảo vệ giá trị trước lạm phát
Bất động sản thường được xem là nước đi đầu tư an toàn trong bối cảnh lạm phát. Khi tiền mặt mất giá, nhiều người có xu hướng chuyển sang mua tài sản hữu hình để bảo toàn giá trị. Trong số đó, bất động sản nổi bật vì vừa là nơi tích trữ tài sản, vừa có khả năng sinh lời lâu dài.
4. Lạm phát làm tăng giá thuê bất động sản
Lạm phát xuất hiện thường sẽ kéo theo giá thuê nhà tăng mạnh. Bởi chủ nhà sẽ điều chỉnh mức thuê để bù lại chi phí sinh hoạt đắt đỏ. Tuy nhiên, các khoản vay thế chấp (nếu có) vẫn giữ nguyên, giúp họ duy trì dòng tiền ổn định và thậm chí còn hưởng lợi chênh lệch. Như vậy, trong bối cảnh lạm phát, người cho thuê đôi khi lại được hưởng lợi, còn áp lực sẽ đổ dồn vào người thuê.
Xem thêm: Giá thuê căn hộ trung bình tại TPHCM và Hà Nội
5. Lạm phát có thể dẫn đến rủi ro bong bóng và đầu cơ trong bất động sản
Khi lạm phát tăng cao, bất động sản dễ trở thành “miếng mồi” cho làn sóng đầu cơ. Thay vì rót vốn vào sản xuất hay kinh doanh, nhiều người và cả doanh nghiệp chọn tích trữ đất đai, nhà cửa để chống trượt giá. Kéo theo giá bất động sản bị đẩy lên liên tục nhưng thanh khoản lại chậm, tạo ra nguy cơ bong bóng.
Thực tế cho thấy, khi giá quá cao và khó mua bán, nguồn vốn xã hội bị “giam” trong bất động sản, làm thị trường thêm bất ổn và kinh tế chậm phát triển.
6. Ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở
Khi lạm phát xảy ra, nguồn cung nhà thường bị ảnh hưởng rõ rệt. Giá nguyên vật liệu tăng, chi phí xây dựng đội lên khiến nhiều dự án bị kéo dài hoặc thậm chí phải tạm hoãn. Trong khi nhu cầu về nhà ở vẫn cao, việc nguồn cung bị hạn chế càng tạo thêm áp lực lên giá bất động sản.
IV. Công thức tham khảo tính toán giá nhà đất theo lạm phát
Công thức tham khảo để dự đoán giá nhà đất theo lạm phát sẽ gồm 4 yếu tố chính sau:
- Giá bất động sản
- Tỷ lệ lạm phát
- Tỷ lệ tăng trưởng tổng sản phẩm nội địa (GDP)
- Biến động phần trăm của lãi suất ngân hàng
Công thức ước tính:
- Giá bất động sản sẽ giảm nếu Lãi suất ngân hàng >= Tỉ lệ % Lạm phát + Tỉ lệ tăng trưởng % GDP.
- Giá bất động sản sẽ tăng nếu Lãi suất ngân hàng <= Tỉ lệ % Lạm phát + Tỉ lệ tăng trưởng % GDP. => mình sẽ giải thích ở dưới nhen.
Lý giải:
- Nếu lãi suất gửi tiết kiệm cao hơn tổng của lạm phát và tăng trưởng GDP, việc gửi tiền vào ngân hàng sẽ sinh lời tốt hơn so với đầu tư bất động sản. Khi đó, dòng tiền dịch chuyển vào ngân hàng, làm giảm nhu cầu mua nhà đất và kéo giá bất động sản xuống.
- Ngược lại, nếu tỉ lệ tăng trưởng GDP tăng, thu nhập của người dân được cải thiện. Lúc này nhu cầu mua nhà đất tăng trở lại (vừa để ở, vừa để đầu tư), cầu vượt cung nên kéo giá nhà đất đi lên.
Xem thêm: Khu vực nào sẽ tăng giá mạnh trong 2025? Giải đáp từ chuyên gia
V. Dự báo giá bất động sản giai đoạn 2025 – 2030 tăng hay giảm dưới tác động của lạm phát
Nhiều chuyên gia cho rằng giá bất động sản trong giai đoạn sau năm 2025 sẽ khó giảm, thậm chí còn có xu hướng đi lên. Nguyên nhân là do Luật Đất đai mới sẽ được ban hành. Theo đó, khung giá đất bị bãi bỏ và các địa phương sẽ cập nhật bảng giá đất hằng năm. Việc này giúp giá đất tiệm cận với giá thị trường hơn, nhưng cũng đồng nghĩa chi phí đất đai sẽ tăng lên.
Ngoài ra, các quy định mới về năng lực tài chính và trách nhiệm tái định cư của chủ đầu tư cũng khiến chi phí phát triển dự án đội lên. Khi chi phí đầu vào tăng, giá bán bất động sản ở thị trường sơ cấp buộc phải điều chỉnh theo, kéo giá trên thị trường thứ cấp tăng theo. Trong đó, đất nền được dự báo chịu ảnh hưởng mạnh nhất, trong khi giá căn hộ chung cư cũng khó tránh biến động do chi phí xây dựng và pháp lý ngày càng cao.
Giai đoạn 2025 – 2030 được dự đoán sẽ không còn là “sân chơi” của những cơn sốt ngắn hạn. Thay vào đó, nhu cầu thực sẽ dẫn dắt thị trường. Người mua tập trung nhiều hơn vào những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, đến từ chủ đầu tư uy tín và nằm trong khu vực có quy hoạch ổn định.
Lời kết
Lạm phát và thị trường nhà đất: mối liên hệ này luôn tồn tại và ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư. Hiểu rõ quy luật này sẽ giúp bạn nắm bắt xu hướng và hạn chế rủi ro. Nếu thấy bài viết bổ ích, đừng quên chia sẻ cho bạn bè và thường xuyên ghé thăm Muaban.net để đọc thêm nhiều kiến thức về bất động sản.
Nguồn: VNExpress, cafeF
Có thể bạn quan tâm:
- Đất chưa có sổ đỏ có được xây nhà không? Điều kiện xây dựng khi chưa có sổ đỏ?
- Tiền cọc thuê phòng trọ là gì? Những lưu ý khi đặt cọc phòng trọ bạn nên biết
- 5+ Cách chọn đại lý môi giới uy tín, chất lượng khi mua bán BĐS
