Xây nhà phần thô là một trong những giai đoạn quan trọng quyết định đến chất lượng và độ bền của công trình. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa thực sự hiểu rõ xây nhà phần thô là gì, bao gồm những hạng mục nào và cần chuẩn bị vật liệu ra sao. Trong bài viết này, Muaban.net sẽ cùng bạn giải đáp chi tiết các thắc mắc.
I. Xây nhà phần thô là gì?
Xây nhà phần thô là giai đoạn thi công bộ khung cơ bản cho ngôi nhà, bao gồm các công việc như xây dựng móng, dầm, sàn, cột bằng bê tông cốt thép, xây tường gạch, làm cầu thang, mái, ngăn chia phòng ốc, lắp đặt hệ thống ống nước và dây điện âm tường.
Đây là phần cực kỳ quan trọng vì nó tạo nền tảng chắc chắn và đảm bảo kết cấu an toàn cho toàn bộ công trình. Phần thô càng tốt thì những phần thi công sau này càng thuận tiện, tiết kiệm chi phí và thời gian. Ngoài ra, chất lượng phần thô còn ảnh hưởng trực tiếp đến tuổi thọ công trình, khả năng chống thấm, chống nứt và tính thẩm mỹ lâu dài.
Xem thêm: Nhà bán mái là gì? Phân loại các loại nhà bán mái phổ biến ở Việt Nam
II. Các phần chính của xây nhà thô
Khi ký kết hợp đồng xây dựng phần thô, chủ đầu tư và nhà thầu thường thống nhất rõ ràng về hai phần công việc chính bao gồm: cung cấp vật liệu xây thô và nhân công thi công.
1. Cung cấp vật liệu thô cho công trình
Vật liệu xây thô là nền tảng cho toàn bộ kết cấu công trình. Vật liệu thô bao gồm:
- Xi măng, cát, đá, bê tông
- Sắt thép xây dựng
- Gạch xây thô
- Đất cát san lấp nền
- Ván khuôn (cốt pha)
- Dây điện âm tường (chưa bao gồm thiết bị điện)
- Ống nước nóng/lạnh
- Chất chống thấm
- Mái tôn, mái ngói
Tùy theo thỏa thuận, nhà thầu sẽ cung cấp đầy đủ chủng loại vật liệu này với thông tin rõ ràng về nguồn gốc, chất lượng và xuất xứ.
2. Cung cấp nhân công thi công phần thô
Nhà thầu sẽ bố trí đội ngũ công nhân thực hiện toàn bộ các công đoạn trong giai đoạn xây thô, từ nền móng đến khung kết cấu. Cụ thể:
- Chuẩn bị mặt bằng, tháo dỡ công trình cũ (nếu có)
- Thi công móng (ép cọc BTCT, đào móng, đổ móng)
- Lắp đặt đà kiềng, đà giằng, dầm móng
- Xây hầm tự hoại, hố ga, bể nước ngầm
- Nâng nền, đắp đất
- Gia công và lắp đặt cốt thép
- Thi công ván khuôn, dầm sàn, cột, đà, lanh tô
- Xây tường gạch
- Đổ bê tông sàn, cầu thang, mái
- Tô trát tường, cột, mặt dưới mái theo bản vẽ
- Lắp đặt hệ thống điện âm tường (chưa bao gồm thiết bị)
- Thi công hệ thống thoát nước, đặt ống cấp thoát nước âm sàn
Xem thêm: Top 10 mẫu nhà 1 trệt 1 lầu 5×20 đẹp theo từng phong cách
III. Hạng mục công việc và vật liệu sử dụng trong xây nhà thô
1. Hạng mục cơ bản
Trong giai đoạn xây thô, các công việc chủ yếu tập trung vào phần kết cấu và hệ thống kỹ thuật âm tường. Dưới đây là các hạng mục thường có:
| STT | Hạng mục thi công | Chi tiết thi công |
|---|---|---|
| 1 | Thi công phần móng | Móng đơn, móng băng, móng cọc (tùy nền đất) |
| 2 | Thi công hệ khung | Cột, dầm, sàn bê tông cốt thép |
| 3 | Xây tường | Tường bao ngoài, tường ngăn phòng |
| 4 | Đổ cầu thang | Cầu thang bê tông cốt thép |
| 5 | Lắp đặt hệ thống ống cấp thoát nước âm | Âm tường và ngầm dưới nền |
| 6 | Đi dây điện âm | Âm sàn, âm tường (chưa bao gồm thiết bị) |
2. Vật liệu sử dụng
Vật liệu dùng trong phần thô cần đảm bảo chất lượng để tạo nên kết cấu vững chắc và an toàn:
| Nhóm vật liệu | Thành phần vật liệu |
|---|---|
| Vật liệu kết cấu chính | Xi măng, cát, đá, sắt thép, gạch xây |
| Vật liệu kỹ thuật | Ống nhựa PVC, ống nước nóng/lạnh |
| Vật liệu điện | Dây điện, ống luồn dây, hộp điện âm tường |
| Vật liệu phụ trợ | Cốp pha, đà giáo, phụ kiện thi công |
| Vật liệu chống thấm | Sika, lưới thủy tinh, sơn chống thấm (nếu có) |
Xem thêm: Tầng bán hầm là gì? 3 lợi ích khi xây dựng tầng bán hầm
IV. Gói xây thô và nhân công hoàn thiện phần thô
Khi gia chủ lựa chọn gói xây nhà phần thô, đơn vị thi công thường cung cấp thêm nhân công hoàn thiện phần thô. Đây là lựa chọn phổ biến dành cho các chủ đầu tư không có nhiều thời gian hoặc kinh nghiệm xây dựng.
Các hạng mục công việc trong gói này thường bao gồm:
- Nhân công lát gạch sàn và ốp len chân tường (không lát gạch sàn mái).
- Nhân công ốp gạch trang trí mặt tiền và nhà vệ sinh theo bản vẽ thiết kế.
- Nhân công sơn nước toàn bộ ngôi nhà, gồm 2 lớp bả Matic, 1 lớp sơn lót và 2 lớp sơn phủ, đảm bảo kỹ thuật.
- Kiểm tra độ ẩm và vệ sinh bề mặt trước khi bả bột và sơn nước.
- Lắp đặt bồn nước, máy bơm nước và thiết bị vệ sinh.
- Lắp đặt hệ thống điện và đèn chiếu sáng.
- Vệ sinh cơ bản công trình trước khi bàn giao.
- Bảo vệ công trình trong suốt quá trình thi công.
Về chi phí, dưới đây là giá tham khảo cho các gói xây nhà phần thô (áp dụng cho công trình diện tích trên 450m², tại TP.HCM, chưa bao gồm 10% VAT):
- Gói xây thô phổ thông: 3.700.000 VNĐ/m²
- Gói xây thô đặc biệt: 4.000.000 VNĐ/m²
- Gói xây thô cao cấp: 4.500.000 VNĐ/m²
Với công trình có diện tích nhỏ hơn, mức giá sẽ điều chỉnh tăng tương ứng:
- +100.000 VNĐ/m² cho diện tích từ 350–450m²
- +200.000 VNĐ/m² cho diện tích từ 200–350m²
- Với công trình dưới 200m², đơn giá sẽ được báo cụ thể theo thực tế.
Đây chỉ là mức giá tham khảo. Để có báo giá chi tiết, phù hợp với hiện trạng và yêu cầu cụ thể của từng công trình, chủ đầu tư nên liên hệ trực tiếp với đơn vị thi công uy tín để được tư vấn và báo giá chính xác.
Xem thêm: Xây nhà 1 tầng 100m2 hết bao nhiêu tiền? Cập nhật chi phí mới nhất 2025
V. Các câu hỏi thường gặp về xây nhà phần thô
1. Chi phí xây nhà phần thô được tính như thế nào?
Chi phí xây nhà phần thô thường được tính dựa trên diện tích xây dựng (m²) và đơn giá thi công phần thô. Phần thô bao gồm: móng, khung bê tông cốt thép, tường xây, mái, cầu thang thô, sàn bê tông, hệ thống điện nước âm tường và các công việc hoàn thiện cơ bản như tô trát, chống thấm…
Công thức đơn giản như sau:
| Chi phí phần thô = Tổng diện tích xây dựng (m²) × Đơn giá thi công phần thô (VNĐ/m²) |
Ngoài ra, còn có các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá phần thô:
- Vị trí xây dựng: Ở các thành phố lớn (TP.HCM, Hà Nội…) chi phí nhân công, vật tư cao hơn.
- Thiết kế công trình: Nhà càng cao tầng, càng nhiều chi tiết kiến trúc, càng phức tạp → giá thi công càng cao.
- Thời điểm xây dựng: Vào mùa cao điểm (thường từ tháng 3–8 âm lịch), giá nhân công và vật liệu có thể tăng mạnh.
- Chất lượng vật liệu: Chọn vật tư loại tốt (xi măng, thép, gạch, cát…) sẽ làm chi phí tăng nhưng đổi lại chất lượng công trình bền vững hơn.
Ví dụ: Giả sử bạn muốn xây một ngôi nhà 2 tầng (1 trệt, 1 lầu) và mái bê tông, diện tích đất là 5m x 20m = 100m².
Tính diện tích xây dựng:
- Tầng trệt: 100m²
- Lầu 1: 100m²
- Mái bê tông (tính 50%): 100m² × 50% = 50m²
→ Tổng diện tích xây dựng = 250m²
Giả sử đơn giá xây phần thô là 3.200.000 VNĐ/m², thì:
Chi phí phần thô = 250m² x 3.200.000 = 800.000.000 đồng
Xem thêm: Chi phí xây nhà 1 trệt 1 lầu đúc giả bao nhiêu tiền? Cần lưu ý những gì?
2. Khi nào nên xây nhà phần thô?
Bạn chỉ nên bắt đầu xây dựng phần thô sau khi đã hoàn tất đầy đủ các thủ tục pháp lý và công tác chuẩn bị cần thiết:
- Đã xin được giấy phép xây dựng hợp lệ từ cơ quan chức năng.
- Mặt bằng thi công đã được dọn dẹp sạch sẽ, bằng phẳng và sẵn sàng cho thi công.
- Nguồn nhân công, vật tư, thiết bị thi công đã chuẩn bị đầy đủ.
- Thời tiết thuận lợi, tránh những thời điểm mưa bão kéo dài.
Giai đoạn xây phần thô thường diễn ra ngay sau khi hoàn thiện phần móng, và kết thúc trước khi bước vào phần hoàn thiện nội, ngoại thất.
3. Nên chọn hình thức khoán phần thô hay xây nhà trọn gói?
Việc chọn khoán phần thô hay xây nhà trọn gói phụ thuộc vào nhu cầu, ngân sách và khả năng quản lý công trình của bạn. Hiểu rõ ưu nhược điểm của từng hình thức sẽ giúp bạn đưa ra lựa chọn phù hợp với nhu cầu và điều kiện của mình. Dưới đây là so sánh giữa 2 hình thức, bạn có thể tham khảo để đưa ra lựa chọn:
| Tiêu chí | Khoán phần thô | Xây nhà trọn gói |
|---|---|---|
| Chi phí | Thấp hơn, khoảng 3.500.000 – 4.200.000 VNĐ/m² | Cao hơn, từ 4.750.000 – 6.700.000 VNĐ/m² |
| Linh hoạt thiết kế | Cao, gia chủ tự chọn vật liệu và thiết kế nội thất | Thấp, ít có sự thay đổi trong thiết kế và vật liệu |
| Thời gian giám sát | Cần nhiều thời gian và công sức để theo dõi tiến độ và chất lượng công trình | Tiết kiệm thời gian, nhà thầu chịu trách nhiệm toàn bộ |
| Kiểm soát chất lượng | Tốt nếu gia chủ có kinh nghiệm và giám sát chặt chẽ | Đảm bảo chất lượng đồng bộ, nhưng phụ thuộc vào nhà thầu |
| Rủi ro phát sinh chi phí | Cao, nếu không tính toán kỹ lưỡng và quản lý tốt | Thấp, chi phí đã được dự toán và bao gồm trong hợp đồng |
| Phù hợp với ai? | Gia chủ có kinh nghiệm, thời gian và muốn tiết kiệm chi phí | Gia chủ bận rộn, không am hiểu xây dựng hoặc muốn giao toàn bộ cho nhà thầu |
Tóm lại, bạn nên chọn khoán phần thô nếu:
- Bạn có kinh nghiệm xây dựng hoặc có người đáng tin cậy hỗ trợ giám sát công trình.
- Bạn muốn tự lựa chọn vật liệu hoàn thiện phù hợp với sở thích và khả năng tài chính.
- Bạn có thời gian theo sát công trình, sẵn sàng phối hợp trực tiếp với nhà thầu và đội thi công.
- Mục tiêu chính của bạn là tiết kiệm chi phí, chấp nhận bỏ thêm thời gian và công sức quản lý.
Ngược lại, nên chọn xây nhà trọn gói nếu:
- Bạn bận rộn, không thể theo dõi công trình thường xuyên.
- Bạn không rành về vật tư, kỹ thuật thi công, cần một đơn vị uy tín lo trọn gói từ A–Z.
- Bạn muốn dự trù chi phí rõ ràng từ đầu, hạn chế tối đa các khoản phát sinh không mong muốn.
Lời kết
Bài viết đã giúp bạn hiểu rõ hơn về xây nhà phần thô là gì, yếu tố then chốt quyết định độ bền và chi phí công trình. Nếu bạn muốn khám phá thêm nhiều kiến thức hữu ích về xây dựng, thiết kế và các kinh nghiệm liên quan, đừng quên truy cập Muabannet. Tại đây, bạn sẽ tìm thấy vô vàn thông tin bổ ích, giúp bạn chuẩn bị kỹ lưỡng hơn cho dự án nhà đất của mình. Hãy tiếp tục theo dõi và cập nhật ngay hôm nay!
Nguồn tham khảo: Xây dựng Khải Minh, Kiến trúc Glory
Có thể bạn quan tâm:
- [Giải đáp] Xây nhà 2 tầng 40m2 hết bao nhiêu tiền?
- Yếu tố nào xác định chi phí xây phòng trọ 16m2 chính xác nhất
- Xây nhà 2 tầng 300 triệu ở nông thôn – Liệu có thể?
