Quy hoạch đóng vai trò then chốt trong việc đảm bảo sự phát triển bền vững của đô thị. Một trong những giai đoạn quan trọng nhất thường được nhắc đến là quy hoạch phân khu. Vậy quy hoạch phân khu là gì? Có nên mua đất quy hoạch phân khu không? Hãy cùng Mua Bán tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.
I. Quy hoạch phân khu là gì?
Quy hoạch phân khu thuộc quy hoạch đô thị, là việc phân chia và xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị nhằm cụ thể hóa nội dung quy hoạch. Quy hoạch này bao gồm các hoạt động chính như quy hoạch các khu đất, công trình hạ tầng xã hội và mạng lưới công trình kỹ thuật.
II. Nhiệm vụ của quy hoạch phân khu
Quy hoạch phân khu là nội dung quan trọng trong hệ thống quy hoạch đô thị, gồm 4 nhiệm vụ chính:
- Xác định chỉ tiêu dự kiến sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và dân số.
- Xác định diện tích và tính chất của những khu vực được quy hoạch, xác định phạm vi ranh giới giữa các khu vực.
- Đảm bảo đúng nguyên tắc, yêu cầu về phân chia các khu chức năng. Đảm bảo việc phân khu phải phù hợp với không gian kiến trúc của quy hoạch đã được Nhà nước phê duyệt và đầu mối hạ tầng kỹ thuật.
- Đánh giá môi trường chiến lược.
III. Nội dung của quy hoạch phân khu
Theo Điều 29 của Luật Quy hoạch đô thị 2009, nội dung quy hoạch phân khu được quy định như sau:
- Phạm vi, ranh giới và tính chất khu vực quy hoạch.
- Tính chất, vị trí, ranh giới và quy mô khu vực chức năng trong khu quy hoạch.
- Chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất và chiều cao tối đa, tối thiểu, chỉ tiêu về mật độ xây dựng, cốt xây dựng đối với từng vị trí.
- Chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ, cốt xây dựng và các yêu cầu cụ thể về kỹ thuật đối với mỗi tuyến đường, phạm vi bảo vệ và hàng lang an toàn công trình kỹ thuật.
- Các điểm nhấn của đô thị, các trục không gian chính.
- Quy mô, phạm vi bảo vệ và vị trí, hàng lang an toàn của công trình ngầm.
- Khu vực cải tạo, bảo tồn, chỉnh trang lại di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh và bảo vệ môi trường.
Xem thêm: Khu đô thị là gì? Cách phân loại các khu đô thị
IV. Cơ quan có trách nhiệm lập quy hoạch phân khu
Các cơ quan chịu trách nhiệm lập quy hoạch phân khu được quy định tại Điều 19 của Luật Quy hoạch đô thị 2009 bao gồm:
- Bộ Xây dựng: Chủ trì lập kế hoạch đô thị mới có quy mô liên quan đến 2 tỉnh, thành phố trở lên và thực hiện các quy hoạch do Thủ tướng Chính phủ giao.
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương: Tổ chức lập quy hoạch chung cho tỉnh, thành phố trực thuộc, quy hoạch phân khu cho các khu vực quan trọng hoặc liên quan từ 2 quận, huyện trở lên.
- UBND thành phố thuộc tỉnh, thị xã: Lập quy hoạch chung và quy hoạch phân khu trong phạm vi địa giới hành chính.
- UBND quận: Lập quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết trong phạm vi địa giới.
- UBND huyện thuộc thành phố trực thuộc trung ương: Lập quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và chi tiết trong địa bàn quản lý.
- UBND huyện thuộc tỉnh: Tổ chức lập quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết trong phạm vi quản lý.
- Chủ đầu tư dự án: Có thể lập quy hoạch chi tiết cho khu vực đang được đầu tư.
Xem thêm: Bản đồ quy hoạch Hà Nội 2030 và tầm nhìn tương lai
V. Bản đồ và thời hạn của quy hoạch phân khu
Bên cạnh khái niệm quy hoạch phân khu là gì, việc tìm hiểu về bản đồ và thời hạn quy hoạch cũng giúp bạn hiểu rõ hơn về tính pháp lý của dự án.
1. Bản đồ quy hoạch
Bản vẽ đồ án quy hoạch phân khu thường là bản độ có tỷ lệ 1/2000, được dùng để phân chia, xác định chức năng và mạng lưới hạ tầng. Mục đích chính của việc sử dụng bản đồ là giúp cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung và định hướng quy hoạch đô thị trên diện rộng. Ngoài ra, đây cũng là phương án có giá trị pháp lý rất cao và là cơ sở giải quyết tranh chấp về sau.
2. Thời hạn quy hoạch
Thời hạn quy hoạch phân khu thường được xác định dựa trên cơ sở thời gian quy hoạch chung và tùy vào yêu cầu của bên quản lý, phát triển đô thị. Bên cạnh đó, đồ án quy hoạch phân khu được phê duyệt cũng là cơ sở xác định thời gian của các dự án đầu tư trong đô thị.
VI. Có nên mua đất quy hoạch phân khu không?
Theo kinh nghiệm từ các nhà đầu tư bất động sản, bạn không nên mua đất thuộc diện quy hoạch phân khu để tránh những rắc rối như:
- Kể từ khi quy hoạch phân khu được công khai, trong vòng 5 năm tới nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất mà không có bất kỳ hỗ trợ bồi thường nào. Người sở hữu đất sẽ được bồi thường sau 5 năm kế tiếp nếu đáp ứng đầy đủ pháp lý.
- Người dân sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nếu xây nhà trên đất thuộc diện quy hoạch phân khu đã được công khai. Dù vậy, bạn vẫn có thể sử dụng đất và nhà ở cho đến khi có quyết định thu hồi.
Tuy nhiên, nếu vì lý do cá nhân nào đó mà bạn vẫn muốn mua đất thuộc quy hoạch phân khu thì hãy kiểm tra lại phần diện tích có thể bị thu hồi và bạn sẽ thiệt hại bao nhiêu trước khi quyết định.
Lời kết
Mong rằng bài viết trên đã giúp bạn giải đáp thắc mắc quy hoạch phân khu là gì và vì sao nó lại quan trọng trong quá trình xây dựng đô thị. Việc biết rõ những quy định cụ thể về quy hoạch này sẽ giúp bạn có được những lựa chọn đầu tư phù hợp hơn. Đừng quên cập nhật những thông tin hữu ích khác về bất động sản tại trang thông tin Muaban.net bạn nhé.
Nguồn: Thư viện pháp luật, Luật Việt Nam
Có thể bạn quan tâm:
- Đất chưa có sổ đỏ có được xây nhà không? Giải đáp chi tiết
- Thủ tục xin giấy phép xây dựng 2025 cần chuẩn bị những gì?
- Hướng dẫn cách xác định vị trí thửa đất trên bản đồ trên Google Map
