Khi tiến hành mua bán nhà đất, vấn đề đảm bảo an toàn về mặt pháp lý luôn được người tham gia mua – bán quan tâm. Nhiều người khi thực hiện các giao dịch về bất động sản không tránh khỏi những rủi ro và bỡ ngỡ. Tùy vào từng loại hình bất động sản mà có những loại giấy tờ, thủ tục tiến hành khác nhau. Bài viết dưới đây, Muaban.net sẽ hướng dẫn các giấy tờ, thủ tục cho việc mua bán nhà đất cần thiết một cách đơn giản, dễ hiểu để quá trình giao dịch diễn ra thuận lợi và thành công nhất.
Hướng dẫn chi tiết thủ tục, quy trình bán nhà đơn giản, nhanh chóng và dễ hiểu
Các loại giấy tờ cần chuẩn bị
Bên cạnh việc đảm bảo vấn đề về tài chính, cần đảm bảo các loại giấy tờ đầy đủ, hợp lệ cũng là một trong những điều kiện tiên quyết làm cho quá trình giao dịch thành công và nhanh chóng. Để việc mua bán nhà đất diễn ra một cách suôn sẻ, bên bán cũng như bên mua cần chuẩn bị những loại giấy tờ như sau:
Bên bán cần chuẩn bị
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Trong trường hợp, chỉ bán một phần diện tích nhà đất thì cần phải có thêm công văn của Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, hồ sơ kỹ thuật thửa đất và hồ sơ hiện trạng nhà.
- CMND/CCCD hoặc hộ chiếu bên bán của cả vợ và chồng.
- Sổ hộ khẩu bên bán của cả vợ và chồng.
- Giấy đăng ký kết hôn chứng minh tình trạng hôn nhân của bên bán.
Đối với trường hợp, bên bán chỉ có một người thì cần các loại giấy tờ sau: Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân cho cả trường hợp bạn là người độc thân từ trước đến nay hoặc đã ly hôn; giấy chứng tử của vợ hoặc chồng; giấy chứng minh tài sản riêng được tặng cho riêng; do được thừa kế riêng hoặc thỏa thuận hay bán án phân chia tài sản; hợp đồng ủy quyền bán nếu nhờ bên thứ ba hỗ trợ việc bán.
Bên mua cần chuẩn bị
- CMND/CCCD hay hộ chiếu bên mua của cả vợ và chồng.
- Sổ hộ khẩu bên mua của cả vợ và chồng.
- Giấy đăng ký kết hôn chứng minh tình trạng hôn nhân của bên mua.
- Phiếu yêu cầu công chứng và tờ khai.
- Hợp đồng ủy quyền mua nếu nhờ bên thứ ba hỗ trợ việc mua.
Quy trình mua bán nhà đất
Sau khi đã chuẩn bị các loại giấy tờ cần thiết, việc thực hiện mua bán sẽ trở nên nhanh chóng và đơn giản hơn. 5 bước trong quy trình mua bán nhà đất sẽ giúp bạn tối ưu thời gian quá trình làm thủ tục, tránh khỏi những rắc rối, rủi ro không đáng có khi chuyển nhượng và sớm ổn định cuộc sống.
Hợp đồng đặt cọc (Không bắt buộc)
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Tính pháp lý của việc đặt cọc:
- Trường hợp 1: Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
- Trường hợp 2: Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
- Trường hợp 3: Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Trong trường hợp có thỏa thuận khác giữa các bên về giá, phương thức thanh toán hay thỏa thuận đặt cọc về việc mua bán bất động sản thì sẽ được thiết lập với các nội dung chi tiết ghi rõ các mục gồm: Giá trị của hợp đồng; quyền lợi, nghĩa vụ của các bên; phương thức và thời gian thanh toán, … Khi đó giá trị cọc sẽ rơi vào khoảng từ 5-10% trên tổng giá trị bất động sản thực hiện chuyển nhượng.
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tiến hành công chứng hợp đồng tại Phòng công chứng của Nhà nước hoặc Văn phòng công chứng tư nhân trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi đã xem và đồng ý giao dịch trước đó. Các quy trình công chứng các giấy tờ, thủ tục cho việc mua bán nhà đất bao gồm:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ công chứng
Theo khoản 1 Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, các bên cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:
- Bên mua: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Hợp đồng ủy quyền nếu nhờ bên thứ ba hỗ trợ việc bán; Giấy CMND/CCCD hoặc hộ chiếu của cả vợ và chồng còn hạn sử dụng; Giấy chứng minh tình trạng quan hệ hôn nhân.
- Bên bán: Giấy CMND/CCCD hoặc hộ chiếu của cả vợ và chồng còn hạn sử dụng; Giấy chứng minh tình trạng quan hệ hôn nhân; Sổ hộ khẩu.
Thông thường, phiếu yêu cầu công chứng sẽ do bên mua chuẩn bị theo mẫu của đơn vị, tổ chức hành nghề công chứng. Tuy nhiên, điều này có thể thay đổi tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên và phí công chứng sẽ do yêu cầu công chứng chi trả.
Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại đơn vị, tổ chức công chứng
Kê khai nghĩa vụ tài chính
Tiếp theo, hai bên giao dịch mua bán sẽ phải kê khai nghĩa vụ tài chính và sau đây là một số lưu ý:
Nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ gồm:
- Giấy tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng miễn thuế, lệ phí
- Bản sao hoặc bản chụp Sổ đỏ và giấy ký cam kết chịu trách nhiệm của cá nhân vào bản chụp đó.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất
- Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu số 01
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế và lệ phí:
- Trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì hồ sơ khai thuế phải nộp chậm nhất vào ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng bắt đầu có hiệu lực.
- Trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì hồ sơ khai thuế phải nộp chậm nhất vào thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà đất.
Thời điểm nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ sẽ trùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký sang tên Sổ đỏ biến động đất đai.
Khi đề cập đến vấn đề quyền sở hữu đất, sử dụng đất và nhà ở chắc chắn sẽ nhắc đến thuật ngữ “ Sổ đỏ” và “Sổ hồng”. Thế nhưng, rất nhiều người không phân biệt được sự khác nhau về nội dung và giá trị của hai loại sổ này. Tham khảo bài viết dưới đây để phân tích và làm rõ về các loại giấy tờ kể trên.
>>> Đọc thêm: “Sổ đỏ và sổ hồng”
Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ
Hồ sơ sang tên Sổ đỏ cần chuẩn bị:
- Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;
- Sổ hộ khẩu, CMND/CCCD hoặc hộ chiếu.
Thủ tục nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Khách hàng đến các địa điểm nộp hồ sơ:
– Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.
– Cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
– Trường hợp 1: Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ. Trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
– Trường hợp 2: Nếu hồ sơ đầy đủ, đã hợp lệ. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác nhận và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Khi nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính chẳng hạn như: tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ,… Bên mua phải nộp đúng số tiền theo như thông báo tại cơ quan thuế, giữ lại biên lai để gửi lại cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 4: Trả kết quả
– Thời gian trả kết quả sẽ không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
– Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện sẽ được cộng thêm 10 ngày.
Các khoản chi phí khi sang tên Sổ đỏ
- Thuế phải nộp bằng 2% giá trị chuyển nhượng.
- Lệ phí trước bạ phải nộp bằng 0.5% giá trị chuyển nhượng.
- Phí thẩm định hồ sơ sẽ phụ thuộc vào mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Trong trường hợp chỉ chuyển nhượng một phần thửa đất thì tùy vào thỏa thuận của các bên mua và bên bán sẽ phải nộp thêm các khoản phí đo đạc tách thửa,…
Định nghĩa giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất mới
Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
Các mẫu hợp đồng mua bán nhà đất nhất định bạn phải biết
Mẫu hợp đồng đặt cọc
TẢI MẪU TÀI LIỆU TẠI ĐÂY: MẪU HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MỚI NHẤT 2023
Mẫu giấy nhận tiền đặt cọc
TẢI MẪU TÀI LIỆU TẠI ĐÂY: MẪU GIẤY NHẬN TIỀN ĐẶT CỌC MỚI NHẤT
Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
TẢI MẪU TÀI LIỆU TẠI ĐÂY: MẪU HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
Giấy biên nhận tiền cọc, biên nhận tiền mua bán đất là loại giấy tờ rất quan trọng trong việc xác nhận giao tiền mua bán đất theo hợp đồng mà các bên đã ký kết với nhau. Nhằm đảm bảo cho quyền và lợi ích giữa các bên khi tham gia. Để hiểu rõ hơn về các loại giấy tờ này, tham khảo thêm tại:
>>> Đọc thêm: “Mẫu giấy biên nhận tiền mua đất chuẩn và mới nhất 2023”
Những điều cần lưu ý trước khi làm thủ tục mua bán nhà
- Thủ tục sang tên giấy chứng nhận là thủ tục chung được áp dụng cho các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
- Khi thực hiện các giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Theo khoản 03 Điều 188 Luật Đất đai 2013).
- Theo đó, việc mua bán đất sẽ phải làm thủ tục sang tên, nếu không thực hiện về mặt pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vẫn chưa được chuyển cho người mua, khi đó sẽ dễ xảy ra tranh chấp về sau.
Hy vọng, với những thông tin hướng dẫn các giấy tờ, thủ tục cho việc mua bán nhà đơn giản trên mà Muaban.net đã cung cấp sẽ giúp cho bạn hiểu rõ hơn về quá trình diễn ra khi thực hiện mua bán nhà đất.