Thứ Bảy, Tháng Năm 28, 2022
spot_img
HomeNhà đấtThuế chuyển quyền sử dụng đất và những điều cần biết

Thuế chuyển quyền sử dụng đất và những điều cần biết

87 / 100

Thuế chuyển quyền sử dụng đất có lẽ đã quá quen thuộc trong việc chuyển nhượng đất đai, nhưng không phải ai cũng hiểu rõ vấn đề này. Hôm nay, Mua bán sẽ giải đáp mọi thắc mắc trong bài viết dưới đây.

Thuế chuyển quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận chuyển quyền sử dụng đất

Các loại thuế chuyển quyền sử dụng đất

Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế được đánh trên việc trao đổi và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo quy định của pháp luật. Khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên giao dịch không chỉ thực hiện tất cả những điều khoản được ghi trên hợp đồng mà còn phải thanh toán các loại lệ phí sau:

Thuế chuyển quyền sử dụng đất
Cần thanh toán nhiều loại phí chuyển quyền sử dụng đất

Lệ phí trước bạ

Theo như quy định hiện hành, tất cả các loại tài sản về đất đai đều phải được đăng ký quyền sử dụng và quyền sở hữu để nhận được sự công nhận hợp pháp của Nhà nước. Do đó, khi thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất thì người nhận chuyển nhượng cần phải nộp một khoản tiền cho cơ quan Nhà nước và khoản tiền này được gọi là lệ phí trước bạ.

Theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP (từ ngày 01/3/2022, áp dụng theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP), lệ phí trước bạ về thuế chuyển quyền sử dụng đất được tính như sau:

 Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá 1m2 theo bảng giá đất.

Trong trường hợp thuê đất của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê toàn bộ thời gian thuê mà trong đó thời hạn thuê đất ít hơn so với thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được tính theo công thức như sau:

Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = Giá đất tại bảng giá đất : 70 năm x Thời hạn thuê đất

Thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định pháp luật, mọi hoạt động giao dịch, kinh doanh, trao đổi hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải nộp thuế  thu nhập cá nhân; hay còn gọi là thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, dựa vào Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, bên bán và chuyển nhượng đất đai sẽ thanh toán khoản tiền này.

Khi giá chuyển nhượng trong hợp đồng bằng hoặc cao hơn giá đất tại bảng giá đất thì thuế thu nhập cá nhân được tính như sau

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

Trong đó, giá chuyển nhượng là mức giá được ghi sẵn trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

Khi hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại bảng giá đất

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x (Diện tích x Giá 1m2 theo bảng giá đất)

Phí công chứng

Mức thu phí công chứng chuyển nhượng đất hiện nay được quy định tại Thông tư số 257/2016/BTC như sau:

  • Tài sản có giá trị dưới 50 triệu đồng sẽ có mức thu phí 50.000 đồng
  • Tài sản có giá trị 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng sẽ có mức thu phí 100.000 đồng
  • Tài sản có giá trị từ 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng sẽ có mức thu phí là 0.1% giá trị tài sản
  • Tài sản có giá trị 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng sẽ có mức thu phí 1 triệu đồng + 0.06% giá trị tài sản
  • Tài sản có giá trị 3 tỷ đồng đến 5 tỷ đồng sẽ có mức thu phí 2.2 triệu đồng + 0.05% giá trị tài sản
  • Tài sản có giá trị 5 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng sẽ có mức thu phí 3.2 triệu đồng + 0.04% giá trị tài sản
  • Tài sản có giá trị 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng sẽ có mức thu phí 5.2 triệu đồng + 0.03% giá trị tài sản
  • Tài sản có giá trị từ 100 tỷ đồng trở lên sẽ có mức thu phí 32.2 triệu đồng + 0.02% giá trị tài sản (mức thu tối đa là 70 triệu đồng).

Phí cấp giấy chứng nhận thuế chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất

Khi cần cấp quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu đất, các cá nhân, tổ chức và hộ gia đình cần phải nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Lệ phí cần nộp để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất bao gồm:

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất
  • Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai
  • Trích lục bản đồ địa chính
  • Văn bản và số liệu của hồ sơ địa chính 

Lệ phí thẩm định hồ sơ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tại Thông tư số 85/2019 / TT-BTC, lệ phí thẩm định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là phí thẩm định hồ sơ, là điều kiện cần và đủ để bảo đảm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tùy theo quy mô thửa đất, mức độ phức tạp của các loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương mà quy định mức thu cho từng trường hợp.

Các trường hợp không cần nộp lệ phí trước bạ 

Thuế chuyển quyền sử dụng đất
Lệ phí trước bạ được miễn trong các trường hợp dưới đây

Bất động sản là nơi ở của cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc và người đứng đầu cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc tại Việt Nam. Đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhằm mục đích sau đây:

  • Các mục đích công cộng về đất đai theo quy định của pháp luật
  • Thăm dò, khai thác khoáng sản, nghiên cứu khoa học được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép hoặc chứng nhận.

Đất được nhà nước giao, cho thuê, công nhận để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

Để tạo điều kiện thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp, đất nông nghiệp được chuyển quyền sử dụng giữa các gia đình, cá nhân trong cùng thị trấn, huyện lỵ, gia đình, cá nhân theo quy định của Luật Đất đai.

Đất nông nghiệp do các hộ gia đình hoặc cá nhân tự khai hoang và đất đai phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua, không có tranh chấp và được cơ quan nhà nước  cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đất thuê của Nhà nước theo phương thức trả tiền thuê đất mỗi năm hoặc thuê của tổ chức, cá nhân đã có quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật

Nhà, đất được sử dụng cho mục đích cộng đồng của các cơ quan, tổ chức tôn giáo, cơ sở tín ngưỡng và đã được Nhà nước công nhận hoặc được phép hoạt động.

Đất được sử dụng làm nghĩa trang, nghĩa địa.

Bất động sản nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ và chồng; cha đẻ, mẹ đẻ và con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi và con nuôi; cha chồng, mẹ chồng và con dâu; cha vợ, mẹ vợ và con rể; ông nội, bà nội và cháu nội; ông ngoại, bà ngoại và cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau 

Nhà, đất, tài sản đặc biệt, tài sản chuyên dùng, tài sản phục vụ công tác quản lý chuyên dùng trong việc phục vụ quốc phòng, an ninh.

Đất đai thuộc tài sản công dùng làm trụ sở cơ quan của cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp.

Bất động sản được bồi thường, tái định cư (kể cả nhà, đất mua bằng tiền được bồi thường, hỗ trợ) khi Nhà nước thu hồi nhà, đất theo quy định của pháp luật.

Đất đai của tổ chức, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng khi đăng ký lại quyền sở hữu, sử dụng sẽ được miễn nộp lệ phí trước bạ

Nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, các loại nhà được xây dựng nhằm hỗ trợ những hoàn cảnh khó khăn hay mang tính chất nhân đạo, kể cả đất kèm theo nhà đất đã được đăng ký sở hữu, sử dụng tên người được tặng.

Nhà xưởng của cơ sở sản xuất; nhà kho, nhà để xe, nhà ăn của những cơ sở sản xuất và kinh doanh. Nhà xưởng và các cơ sở sản xuất theo quy định tại khoản này được xác định theo pháp luật về phân cấp công trình xây dựng.

Đất đai ở của các gia đình hộ nghèo; nhà ở, đất ở của các đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng đặc biệt khó khăn, Tây Nguyên; Đất của các hộ gia đình, các cá nhân ở các xã thuộc diện Chương trình phát triển kinh tế – xã hội các xã đặc biệt khó khăn, vùng sâu, vùng xa hay miền núi

Đất của các cơ sở thực hiện xã hội hóa trong các lĩnh vực giáo dục – đào tạo, trung cấp; dạy nghề; y tế; văn hóa; thể dục thể thao; môi trường theo quy định của pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phục vụ cho tất cả các hoạt động này.

Bất động sản của cơ sở ngoài công lập đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhằm mục đích phục vụ cho các công tác, hoạt động trong lĩnh vực giáo dục – đào tạo; văn hóa; y tế; môi trường; thể dục thể thao; xã hội; khoa học và công nghệ; dân số, gia đình, bảo vệ chăm sóc trẻ em theo quy định của pháp luật

Đất đai của doanh nghiệp khoa học và công nghệ đã được đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu theo đúng quy định của pháp luật.

>>> Xem thêm: Cách tính thuế trước bạ nhà đất ai cũng nên biết

Các trường hợp không cần nộp thuế thu nhập cá nhân

Thuế chuyển quyền sử dụng đất
Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân

Trường hợp 1: Chuyển giao giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống,… 

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư số 111/2013 / TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản) được miễn thu từ thuế thu nhập cá nhân của những người sau đây:

  • Giữa vợ và chồng.
  • Cha đẻ, mẹ đẻ và con.
  • Cha nuôi, mẹ nuôi và con nuôi.
  • Bố chồng, mẹ chồng và con dâu.
  • Bố vợ, mẹ vợ và con rể.
  • Ông nội, bà ngoại và cháu nội.
  • Ông, bà nội với cháu.
  • Anh chị em với nhau.

Ngoài ra, nếu tài sản chung do vợ chồng tạo ra trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung, được chia theo thỏa thuận ly hôn hoặc theo lệnh của tòa án thì tài sản được chia cho tài sản đó được miễn thuế.

Trường hợp 2: Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở hay một quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Dựa vào điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, việc nộp thuế sẽ được miễn khi thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và các tài sản gắn liền với đất ở của một cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở hay một quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Thuế thu nhập cá nhân được miễn khi đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:

Điều kiện 1: Chỉ có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở Thửa đất ở (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với thửa đất) thuộc sở hữu duy nhất hoặc sử dụng tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể:

  • Việc xác định quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở phải được căn cứ dựa vào giấy chứng nhận.
  • Cá nhân có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở đồng thời có quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất khác thì không được miễn thuế.

Điều kiện 2: Có quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tối thiểu 6 tháng

  • Có ít nhất 183 ngày về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại thời điểm chuyển nhượng.
  • Ngày cấp GPLX là thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Lưu ý: Đối với trường hợp chuyển nhượng, cấp đổi thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính căn cứ vào thời điểm cấp Giấy phép trước khi cấp lại, cấp đổi.

Điều kiện 3: Chuyển nhượng toàn bộ nhà và đất ở

Trường hợp cá nhân sở hữu hoặc cùng sở hữu nhà ở mà chỉ được hưởng quyền sử dụng đất ở mà chuyển nhượng một phần thì phần nhận chuyển nhượng không được miễn thuế.

Thuế chuyển quyền sử dụng đất
Cần thanh toán đúng hạn các loại thuế để việc chuyển nhượng đất đai được thuận lợi

Trên đây là những thông tin liên quan về thuế chuyển quyền sử dụng đất của doanh nghiệp, cá nhân và tổ chức. Mong rằng bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về các loại thuế và phí quan trọng trong việc chuyển nhượng đất đai.

Cùng theo dõi Mua Bán để cập nhật các thông tin thị trường và tin đăng Mua Bán Nhà Đất ở thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và toàn quốc mới nhất nhé!

>>> Xem thêm:

Nguyễn Vy

BÀI VIẾT MỚI NHẤT
- Advertisment -spot_img

ĐỪNG BỎ LỠ