Khu tái định cư là một trong các chính sách bồi thường của Nhà nước đối với người dân sinh sống tại các khu vực thực hiện quy hoạch. Với bài viết này, hãy cùng Muaban.net tìm hiểu sâu hơn về khái niệm cũng như các lưu ý quan trọng khi mua bán nhà đất tại khu tái định cư.
Khu tái định cư là gì?
Khái niệm khu tái định cư
Khu tái định cư là gì? Khu tái định cư được hiểu là quỹ đất được nhà nước giao để đền bù cho những trường hợp thu hồi đất nhắm mục đích phát triển kinh tế – xã hội, giúp người dân tại đó có nơi ở mới, nhanh chóng ổn định cuộc sống.
Về mặt pháp lý, đất tại khu tái định cư là đất thổ cư, chủ sở hữu có toàn quyền sử dụng hợp pháp như mọi loại đất thông thường khác.
>>> Xem thêm: Đất thổ cư là gì? 5 điều cần nhớ trước khi quyết định mua
Các loại hình khu tái định cư
Loại hình khu tái định cư sẽ được phân chia theo các yếu tố như sau:
Phân loại khu tái định cư theo hình thức
- Khu tái định cư theo chính sách di chuyển dân cư vào vùng đô thị hóa
- Khu tái định cư theo chính sách dịch chuyển dân cư nội và ngoại thành
- Khu tái định cư tại chỗ:
- Thông thường, khu vực thu hồi đất có diện tích lớn do thu hồi từ nhiều thửa đất xung quanh, vì vậy, người dân có thể được bố trí tái định cư ngay trên khu đất đó nếu thuộc cùng một dự án. Người dân có đất bị thu hồi có thể được bố trí tái định cư tại chính khu vực bị thu hồi đất.
- Theo quy định Khoản 2 điều 86 Luật đất đai 2013: “Người có đất thu hồi sẽ được bố trí tái định cư tại chỗ nếu khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ngoài ra, pháp luật còn nêu rõ ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng”.
Phân loại khu tái định cư theo nguyện vọng
- Khu tái định cư tự phát: khu tái định cư không có trong quy hoạch của nhà nước.
- Khu tái định cư tự giác: Là khu tái định cư trong đó người dân tự giác chấp hành kế hoạch tạo lập chỗ ở mới để thực hiện các dự án.
- Cưỡng bức tái định cư: hình thức chỗ ở bắt buộc cho người dân sở hữu phần đất bị giải tỏa nhưng không tự giác thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư của nhà nước.
Các trường hợp được cấp đất tái định cư
Trường hợp 1
Hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất ở, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất, có sổ đỏ hoặc được cấp sổ đỏ thì được bồi thường bằng đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu các điều kiện sau được đáp ứng:
- Toàn bộ đất ở bị tịch thu.
- Khu dân cư còn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện sinh sống theo quy định của UBND tỉnh.
- Không có nhà ở, đất ở nào khác trên địa bàn xã, huyện, thị trấn nơi đang thực hiện quy hoạch.
Trường hợp cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có nhu cầu bồi thường bằng nhà, đất để tái định cư thì được nhà nước bồi thường bằng tiền.
Trường hợp 2
Trường hợp trong khu đất quy hoạch có nhiều hộ cùng sở hữu, có quyền sử dụng chung thì căn cứ vào quỹ nhà ở, đất ở để bố trí khu vực tái định cư. Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương để quyết định diện tích đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.
Trường hợp 3
Người dân, hộ gia đình nằm trong phạm vi hành lang an toàn khi thi công công trình công cộng có hành lang an toàn phải di chuyển đến nơi ở khác nhưng không có chỗ ở khác trên địa bàn quận, huyện, thành phố nơi đặt công trình công cộng có hành lang an toàn thì sẽ được bồi thường đất ở khu tái định cư.
Trường hợp 4
Cá nhân, hộ gia đình cũng được hỗ trợ tái định cư bằng nhà ở, đất ở để tái định cư trong các trường hợp sau đây:
- Đất ở những nơi môi trường bị ô nhiễm đe dọa đến sự sống của con người.
- Sạt lở, sụt lún, ảnh hưởng của thiên tai đe dọa cuộc sống của người dân.
Thị trường bất động sản tại các khu tái định cư
Thị trường bất động sản tại các khu tái định cư vẫn tồn tại không ít các dự án nhà/ căn hộ tại khu tái định cư bị bỏ hoang, trong khi nhu cầu nhà ở của nhiều người dân vẫn chưa được đáp ứng. Bên cạnh đó, một số khu vực tái định cư đã bị xuống cấp gây lãng phí không nhỏ cho ngân sách nhà nước và nguồn lực xã hội.
Thị trường bất động sản tại các khu tái định cư chưa phải là một miền đất hứa đối với các chủ đầu tư hay những cư dân có nhu cầu nhà ở. Nguyên nhân của vấn đề là do các quy chuẩn, tiêu chuẩn về nhà ở tại khu tái định cư chưa được quy định rõ ràng, khiến chất lượng nhà ở chưa đáp ứng được nhu cầu, chất lượng cuộc sống của người dân chưa được đảm bảo dẫn đến nhiều khu dân cư bị bỏ hoang.
Những lưu ý khi mua nhà đất tại khu tái định cư
Thứ nhất, đối với trường hợp mua nhà ở khu tái định cư chưa có sổ đỏ chính chủ mà thông qua hợp đồng ủy quyền thì bên mua phải thương lượng với bên bán và thêm các điều kiện ràng buộc trong hợp đồng để tránh rủi ro không phát sinh sau này.
Thứ hai, trường hợp mua bán nhà tại khu tái định cư bằng giấy tờ chuyển nhượng thì giấy ủy quyền viết tay sẽ không được pháp luật công nhận.
Thứ ba, bên mua phải lập hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở bằng văn bản kể cả khi hợp đồng ủy quyền chưa được công chứng.
Thứ tư, trước khi mua nhà, người mua nên tìm hiểu kỹ về tiêu chuẩn, quy định, mức phí chuyển nhượng, mua nhà tái định cư đối với những trường hợp không đủ điều kiện mua loại hình nhà ở này.
Thứ năm, trong hợp đồng mua bán cần thể hiện rõ yếu tố quyết định là khi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, nhà và tài sản liền kề đứng tên bên bán thì bên mua sẽ được toàn quyền quyết định dựa trên các quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, nếu bạn có nhu cầu tìm mua nhà đất, bạn có thể truy cập vào các tin đăng tại Muaban.net:
27 tỷ 900 triệu
11 tỷ 900 triệu
2 tỷ 380 triệu
18 tỷ 500 triệu
Ưu nhược điểm khi mua nhà đất tại khu tái định cư
Ưu điểm khi mua nhà đất tại khu tái định cư
- Nhà đất tại khu tái định cư có giá thành rẻ hơn so với mặt bằng của thị trường bất động sản. Ngoài ra, căn hộ tại khu tái định cư sẽ rẻ hơn nhà tái định cư liền kề mặt đất
- Chủ sở hữu nhà tái định cư sẽ được ưu tiên cấp giấy chứng nhận sở hữu hợp pháp.
Nhược điểm khi mua nhà tại khu tái định cư
- Nhà tại khu tái định cư được đánh giá sở hữu chất lượng thấp hơn các căn hộ chung cư thương mại hay nhà ở thương mại, có những vị trí xa trung tâm, gây bất tiện trong đi lại. Thêm vào đó, tình trạng ô nhiễm môi trường tại một số khu tái định cư chưa được khắc phục, hay thậm chí chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân về diện tích nhà ở thông thường.
- Những ưu tiên về giá, giấy chứng nhận sở hữu hợp pháp cũng như nhược điểm nhà ở tái định cư cần được kiểm tra, đánh giá về các tiêu chí đảm bảo đáp ứng nhu cầu chủ sở hữu. Từ đó, người mua có thể xem xét và quyết định có nên mua nhà/ căn hộ tái định cư hay không.
>>> Bài viết hữu ích: Quy trình mua bán đất – Làm sao cho đúng và không rủi ro?
Có nên mua bán đất trong khu tái định cư không?
Tái định cư vẫn được sở hữu giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như bất động sản khác. Nếu những lô đất trong khu tái định cư chưa được cấp quyền sử dụng thì lại chứa nhiều rủi ro. Vì để giao dịch mua bán, người mua và người bán sẽ phải thực hiện nhiều giao dịch khác nhau.
Hai bên sẽ ký hợp đồng nhượng quyền sử dụng và hợp đồng ủy quyền. Nội dung các hợp đồng này sẽ phải tuân theo các quy định của pháp luật. Tuy nhiên, đất chưa có sổ sẽ không cung cấp được số thửa, số giấy, ngày vào sổ…
Mua bán đất khu tái định cư có sổ đỏ
Theo thực tế: Người nhận suất tái định cư có thể chuyển nhượng đất cho người khác dưới hình thức hợp đồng ủy quyền. Tức là ủy quyền cho người mua đất toàn quyền sử dụng, làm sổ, chuyển thổ cư, xây dựng, chuyển nhượng,…. Tuy nhiên, cho đến khi nhà nước cấp Sổ đỏ thì người được ủy quyền không được phép đứng tên sở hữu mảnh đất đó.
Mua bán đất khu tái định cư chưa có sổ đỏ
Hiện nay, nhiều người có nhu cầu mua đất tái định cư. Tuy nhiên, vẫn còn tình trạng mua bán đất tái định cư chưa có sổ đỏ, đang chờ cơ quan nhà nước liên quan cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, giao dịch bất động sản này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Nếu việc mua bán đất tái định cư chưa có sổ đỏ theo hình thức ủy quyền thì trong hợp đồng cần có điều khoản ràng buộc: “Sau khi nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản liền kề gắn liền với đất của bên bán, bên mua hoàn toàn có quyền định đoạt nhà ở nói trên theo quy định của pháp luật khi tham gia các nghiệp vụ: bán lại, cho thuê, cho mượn, tặng, cho, góp vốn với các điều kiện bên mua được quyết định.
>>> Xem thêm: Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm các bước nào?
Ngoài ra, hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất bằng văn bản phải được giao kết cùng với hợp đồng ủy quyền. Những điều khoản này sẽ giúp người mua giảm thiểu rủi ro khi mua nhà chưa có sổ đỏ. Tạo sự an toàn và tin cậy trong quá trình giao dịch. Ngoài ra, hãy cố gắng trình bày rõ ràng các điều khoản của hợp đồng mua bán.
Làm gì để giao dịch đất tái định cư an toàn?
Hiện nay tình trạng mua bán nhà tái định cư chưa sổ đỏ xảy ra nhiều trên thị trường và đây được xem là hình thức mua bán chứa nhiều rủi ro. Đây cũng là thực trạng mà nhiều người muốn mua lại nhà tái định cư cần cảnh giác, phòng rủi ro, đảm bảo an toàn trong giao dịch.
Tuy hợp đồng ủy quyền mua bán là hợp pháp nhưng đây là lỗ hổng để bên bán vi phạm hợp đồng không thực hiện bởi vì trên thực tế mảnh đất, nhà tái định cư vẫn thuộc về quyền sở hữu của bên bán theo đúng quy định pháp luật của nhà nước.
Bởi vậy nếu mua bán nhà đất tái định cư chưa có sổ đỏ thông qua hình thức “Hợp đồng ủy quyền” này thì nên thêm vào các điều khoản ràng buộc. Đồng thời nên lập thêm một hợp đồng mua bán bằng văn bản quyền sử dụng đất, nhà ở… Các điều khoản này sẽ giúp cho bên mua giảm thiểu rủi ro mua nhà ở tái định cư chưa có sổ đỏ, tạo sự an toàn trong giao dịch cao nhất. Ngoài ra, nên cố gắng thể hiện rõ các điều khoản hợp đồng mua bán.
Đồng thời nếu mua nhà suất tái định cư nên tìm hiểu kỹ các tiêu chuẩn của nhà tái định cư, chất lượng, vị trí… và những quy định có hạn chế về chuyển nhượng quyền mua nhà tái định cửa cho người không được diện mua loại hình nhà này hay không.
Thế chấp nhà ở khu tái định cư
Nhà ở khu tái định cư có thể được thế chấp trong trường hợp” “Người mua, thuê nhà thế chấp với Ngân hàng để vay tiền mua, thuê chính căn hộ đó”.
Cụ thể các điều kiện để nhà ở tái định cư có thể thế chấp là:
- Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, một số trường hợp nhà ở tái định cư không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận.
- Không có các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện, về quyền sở hữu, nếu nhà ở sở hữu có thời hạn thì phải trong hạn sở hữu.
- Không thuộc đối tượng bị kê biên thi hành án, chấp hành quyết định hành chính có hiệu lực.
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
- Đất tái định cư có được tách sổ đỏ không?
- Đất tái định cư là đất do nhà nước cấp để hồi thường thu hồi đất và hỗ trợ người dân bị thu hồi đất ổn định cuộc sống. Vì vậy về mặt pháp lý người được cấp đất tái định cư là đất ở có đủ quyền sở hữu.
Do đó đất tái định cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì về bản chất người có quyền sử dụng đất hợp pháp này hoàn toàn có các quyền như các loại đất ở thông thường khách. Vì vậy loại đất tái định cư có thể được tách sổ đỏ nếu nó đảm bảo các quy định về điều kiện tách sổ đỏ theo quy định của pháp luật: diện tích tối thiểu, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, làm thủ tục xin tách sổ đỏ…
Điều kiện và thủ tục mua nhà tại khu tái định cư
Điều kiện mua nhà tái định cư
Nghị định 99/2015/NĐ-CP, ngày 20-10-2015 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Theo đó, Điều 30 của Nghị định quy định đối tượng, điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư như sau:
Đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư
- Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác.
- Hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở.
Điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư được quy định
- Trường hợp đối tượng có nhu cầu mua nhà ở thương mại hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành.
- Trường hợp đối tượng có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư bằng nhà ở xã hội theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành và phải thuộc diện chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
- Trường hợp thuộc đối tượng quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 30 thì được bố trí nhà ở tái định cư theo quy định tại Điều 115, Điều 116 của Luật Nhà ở và pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.”
Như vậy chỉ những đối tượng có đủ các điều kiện theo Luật nhà ở tái định cư trên mới có quyền mua nhà tái định cư. Hay nhà ở tái định cư với mục đích để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật.
Trên đây là những thông tin về khu tái định cư cũng như những điều kiện, lưu ý quan trọng khi mua bán, chuyển nhượng. Việc nắm rõ thông tin về vấn đề này sẽ giúp các bạn tránh gặp phải những rủi ro không đáng có. Muaban.net mong rằng với bài viết trên, các bạn sẽ được cung cấp thêm cho mình những hiểu biết về vấn đề này.
