Hệ số sử dụng đất và công thức tính chính xác

Hệ số sử dụng đất là một trong những điều quan trọng hàng đầu đối với người sử dụng đất. Ngoài ra với các nhà đầu tư, thi công công trình, xây dựng thì đây cũng là thuật ngữ không thể không biết. Vậy hệ số này là gì? Cách tính ra sao? Quy định thế nào? Tất cả sẽ có trong bài viết dưới đây của Blog.muaban.net.

Hệ số sử dụng đất là gì?

Thuật ngữ này được hiểu như sau: Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng và tổng diện tích của lô đất. Tổng diện tích sàn xây dựng được tính bằng tổng diện tích các sàn các tầng cộng lại ngoại trừ các tầng mái, tầm hầm và tầng kỹ thuật.

Mật độ xây dựng là gì? Cách tính mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất

Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng hiểu đơn giản là diện tích mà bạn có thể sử dụng để xây nhà. Mật độ xây dựng được chia làm 2 loại chính:

• Mật độ xây dựng thuần
• Mật độ xây dựng gộp

Với mỗi loại lại có một khái niệm và cách tính khác nhau.

Mật độ xây dựng thuần

Mật độ xây dựng thuần là biểu thị cho tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc xây dựng. Diện tích này được hiểu là tổng mặt bằng bạn xây dựng trên lô đất ấy. Tuy nhiên diện tích này không bao gồm: Bể bơi, tiểu cảnh, hạn mục trang trí nhỏ, sân thể thao ngoài trời. Trong đó đặc biệt các loại sân tennis, sân thể thao xây dựng cố định và chiếm khối không gian lớn trên bề mặt, …

Tiếp theo ta có cách tính như sau:

Ví dụ:

• Tổng diện tích đất của nhà Bạn là 5mx20m = 100m2

• Trong đó ta có phần diện tích bạn xây nhà là 5mx18m = 90m2. Phần diện tích này bạn để chừa ra một khoảng là 5m2 để làm lỗ thông từ tầng trệt đến mái. Cùng với đó bên dưới tầng trệt bạn làm hồ tiểu cảnh
• Phần sân trước của nhà bạn còn chừa ra 5mx2m=10m2

Từ đó ta có thể dễ dàng tính được mật độ xây dựng nhà bạn sẽ là: 90m2/100m2 x100 = 90%. 90% tương ứng với 90m2 và sân 10% ứng với 10m2. Đặc biệt phần lỗ thông gió và tiểu cảnh được tính là diện tích xây dựng nên không bị trừ ra.

Xem thêm: Gạch bông là gì? Các loại gạch bông hiện nay

Mật độ xây dựng gộp

Mật độ xây dựng gộp là tỷ lệ diện tích công trình trên đất. Điều này có nghĩa nó bao gồm cả diện tích đất xây nhà, sân vườn, cây xanh, tiểu cảnh trang trí, … Nói qua chắc hẳn bạn cũng hiểu được mật độ này sẽ lớn hơn mật độ xây dựng thuần đúng không nào.

Cách tính:

Cùng ví dụ với bài toán kể trên thì thay vì ta trừ đi 10m2 của sân vườn thì ở đây ta sẽ không trừ. 100m2/100m2 x 100 = 100%. Nghĩa rằng ta đã sử dụng đúng 100% diện tích đất mà ta có.

Phân loại mật độ xây dựng

Hiện tại ta có các loại mật độ xây dựng như sau:

• Mật độ xây dựng cho nhà ở riêng lẻ
• Mật độ xây dựng cho nhà phố
• Mật độ xây dựng cho biệt thự
• Mật độ xây dựng cho chung cư

Trong đó tất cả đều sử dụng một công thức chung để tính. Lưu ý mật độ xây dựng sẽ có 2 chỉ số, số liệu m2 và %. Chúng ta hãy cùng xem cách tính ngay sau đây.

Cách tính mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng được chia làm 2 cách tính khác nhau:

• Mật độ xây dựng nhà ở
• Mật độ xây dựng công trình

Sau đây là hướng dẫn cách tính mật độ xây dựng nhà ở bằng công thức nội suy với cách tính thủ công. Mời bạn cùng tham khảo công thức tính mật độ xây dựng tại đây:

Công thức tính mật độ xây dựng

Nt = Nb – (Nb – Na)/(Ca – Cb) * (Ct – Cb)

Với trong đó:

• Nt: mật độ xây dựng của khu đất cần tính;
• Ct: diện tích khu đất cần tính
• Ca: diện tích khu đất cận trên
• Cb: diện tích khu đất cận dưới
• Na: mật độ xây dựng cận trên trong bảng 1 tương ứng với Ca
• Nb: mật độ xây dựng cận dưới trong bảng 1 tương ứng với Cb

Công thức tính mật độ xây dựng theo %

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%

Đây là công thức chuẩn mà sở xây dựng đưa ra đề ra. Với trong đó điện tích chiếm đất của công trình kiến trúc: Được tính theo hình chiếu bằng của công trình. Diện tích này không bao gồm các công trình như: Hồ bơi, sân thể thao ngoài trời, tiểu cảnh trang trí, …

Cách tính hệ số sử dụng đất

Cách tính hệ số sử dụng đất chắc hẳn là kiến thức mà bất kỳ kiến trúc sư nào cũng phải biết. Hệ số này ảnh hưởng rất lớn đến quy mô công trình cũng như kinh phí xây dựng. Công thức như sau:

Trong đó:

• (BCR: Building Coverage Ratio – Tỷ lệ phủ của tòa nhà)
• Hệ số sử dụng đất = tổng sàn xây dựng / Diện tích lô đất
• Đơn vị của hệ số sử dụng đất được tính theo hai kiểu:
  • FAR (Floor Area Ratio): Sử dụng đơn vị là lần
  • FSI (Floor Space Index): Sử dụng đơn vị là %

Quy định về hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất quy định cho người dân và chủ đầu tư một số vấn đề sau:

• Diện tích được phép xây dựng
• Số tầng được phép xây dựng

Quy định này giúp sở xây dựng giới hạn số tầng và kích thước công trình. Đảm bảo hơn về mặt cấu trúc, an toàn, mật độ xây dựng cho khu đô thị hoặc thành phố.

Hệ số sử dụng đất quy định ở đâu?

Hệ số sử dụng đất được ra đời từ quy hoạch đô thị tại các nước phát triển. Điều này để quy định về số tầng cũng như diện tích mà dự án có thể xây dựng. Từ đó giới hạn được mật độ đô thị và sự xây dựng, phân bố không hợp lý gây nhiều tác hại.

Ngoài những điểm trên thì hệ số này còn thể hiện được quy mô công trình, chi phí xây dựng cần thiết. Đây đề là những chỉ số vô cùng quan trọng mà bạn bắt buộc phải nắm được.

Hệ số này được quy định chặt chẽ trong Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng và Quy chuẩn 03:2012/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về tiêu chuẩn phân loại, phân cấp tổ hợp dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị.

Hệ số sử dụng đất ở Việt Nam là bao nhiêu?

Hệ số sử dụng đất ở Việt Nam được quy định khá rõ ràng và đã được chỉnh sửa qua các năm. Vào năm 1997, Quy chuẩn xây dựng quy định hệ số sử dụng đất là 5 lần (không rõ thuần hay gộp) là 5 lần.

Đến năm 2008, Quy chuẩn quy hoạch hệ số sử dụng đất được thay đổi như sau. Chỉ tiêu sử dụng đất bằng mật độ xây dựng nhân với tầng cao. Và trong đó mỗi vùng sẽ có một chỉ tiêu khác nhau tùy vào điều kiện để có quy định phù hợp. Điều này giới hạn chiều cao, số tầng tòa nhà, để không ảnh hưởng đến khoảng không tĩnh hay an ninh.

Lợi ích của hệ số sử dụng đất

Lợi ích cho người dân

Đối với người dân và các nhà đầu tư, hệ số này mang đến rất nhiều thông tin. Hệ số này giúp cho bạn có thể tính toán được chính xác nhất diện tích cần xây dựng. Chi phí phải bỏ ra cũng từ đó mà được thống kê chính xác hơi.

Ngoài ra việc giới hạn hệ số sử dụng đất còn giúp cho mật độ xây dựng được giữ ở mức tốt. Điều này giúp đẹp cảnh quan đô thị, thành phố được thông thoáng hơn, không gây ùn tắc hoặc các vấn đề trong việc di chuyển và quan trọng nhất đó là đảm bảo an toàn, sinh mạng cho người dân.

Lợi ích cho nhà nước

Hệ số sử dụng đất giúp nhà nước nhìn chung thống kê được sức phát triển kinh tế khu vực. Kinh tế càng phát triển thì nhu cầu đầu tư xây dựng cũng như nhà ở ngày càng được tăng cao. Tuy nhiên việc phát triển quá mạnh, xây dựng quá nhiều sẽ gây ra nhiều ảnh hưởng xấu nhau:

• Phá vỡ kết cấu đô thị
• Gây mất mỹ quan đô thị
• Gây ảnh hưởng đến nền đất khu vực
• Gây ùn tắc giao thông và dễ xảy ra ngập lụt
• …

Cũng chính vì vậy mà hệ số sử dụng đất được xem là một trong những yếu tố quan trọng nhất để đánh giá một đô thị. Nếu sở xây dựng không giới hạn hệ số này sẽ gây ra rất nhiều ảnh hưởng xấu mà nhiều nước trên thế giới đã gặp phải.

Trên đây là hệ số sử dụng đất và những điều bạn cần phải biết. Đây là thông số rất quan trọng và bạn không thể không biết. Vậy nên hy vọng sau bài viết này bạn đã hiểu hơn về loại hệ số này cũng như cách tính sao cho chính xác nhất.

Lan Anh