Ngày nay, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất đang được nhiều người quan tâm. Chính vì vậy nên việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đang được pháp luật quy định hết sức chặt chẽ, vì đây là loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu của toàn dân nhưng được nhà nước kiểm soát và làm đại diện sở hữu. Vậy, làm thể nào để chuyển đổi mục đích sử dụng đất một cách hiệu quả nhất. Hãy cùng Mua Bán tìm hiểu kỹ hơn về những điều kiện và quy định của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong bài viết dưới đây.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là gì?
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là sự thay đổi mục đích sử dụng đất từ mục đích ban đầu sang mục đích khác bằng quyết định hành chính trong trường hợp phải xin phép hoặc phải đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất không cần xin phép
Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất không cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
- Chuyển đổi đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác, gồm: Đất dùng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác nhằm phục vụ cho mục đích trồng trọt; Đất dùng để xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; Đất dùng để nuôi trồng thủy sản nhằm mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm.
- Chuyển đổi đất trồng cây hàng năm và nuôi trồng thủy sản sang đất trồng cây lâu năm.
- Chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản và trồng cây hàng năm.
- Chuyển đổi đất ở sang đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở).
- Chuyển đổi đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất sản xuất phi nông nghiệp); Chuyển đổi đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất phi nông nghiệp) sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
Đối với trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải xin phép, thì người sử dụng đất cần phải nộp hồ sơ tại phòng đăng ký đất đai để được xác nhận và cấp giấy chứng nhận chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho người được cấp.
Trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần xin phép
Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép gồm:
- Chuyển đổi đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối.
- Chuyển đổi đất trồng cây hàng năm sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn dưới hình thức ao, hồ, đầm và đất làm muối.
- Chuyển đổi đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất và đất rừng phòng hộ sang mục đích khác.
- Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
- Chuyển đổi đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Chuyển đổi đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) sang đất ở.
- Chuyển đổi đất xây dựng công trình, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh, đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp sang đất thương mại và dịch vụ; chuyển đổi đất thương mại, dịch vụ và đất xây dựng công trình sang đất sản xuất phi nông nghiệp.
Điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Khi nhu cầu sử dụng đất của chủ thể thay đổi và muốn sử dụng đất vào mục đích khác so với mục đích hiện tại thì cá nhân hoặc hộ gia đình sẽ quan tâm và tìm hiểu về những điều kiện cũng như các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải mọi nhu cầu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất đều được chấp thuận.
Theo quy định của cơ quan có thẩm quyền, việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ dựa vào 3 căn cứ sau:
- Quy hoạch sử dụng đất: Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch nơi có khu đất chuyển đổi mục đích. Loại đất mà người dân mong muốn chuyển đổi phải nằm trong quy hoạch của cơ quan nhà nước.
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt: Thể hiện qua việc UBND cấp huyện ở địa phương sẽ triển khai chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong năm đó. Thông thường thì hàng năm UBND cấp huyện sẽ thông báo đến người dân để đăng ký nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất của mình trong năm đó hoặc năm tiếp theo. Do đó người dân cần theo dõi và đăng ký nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất của mình trong thời gian mà UBND thông báo.
- Nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất: Thể hiện trong đơn và hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà người dân nộp tới cơ quan có thẩm quyền. Người dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở vị trí nào, với diện tích bao nhiêu, thì cần phải thể hiện rõ trong đơn và hồ sơ của mình.
Thủ tục về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Đối với hộ gia đình và cá nhân
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng)
Có thể sẽ cần xuất trình chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân (nếu có).
Bước 2. Nộp hồ sơ
- Nơi nộp hồ sơ: Tại Phòng Tài nguyên và Môi trường
- Tiếp nhận hồ sơ: Nếu hồ sơ chưa đầy đủ và chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 3 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn cho người nộp hồ sơ bổ sung đầy để hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3. Xử lý, giải quyết yêu cầu
- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.
- Người sử dụng đất thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính.
Bước 4. Trả kết quả
- Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trao quyết định cho hộ gia đình hoặc cá nhân sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính.
- Thời gian thực hiện: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Và không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng hải đảo và vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Đối với tổ chức
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ
- Đơn xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Văn bản thẩm định điều kiện cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Đối với trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp với cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản…
Bước 2. Nộp hồ sơ
- Nơi nộp hồ sơ: Tại Phòng Tài nguyên và Môi trường
- Tiếp nhận hồ sơ: Nếu hồ sơ chưa đầy đủ và chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 3 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn cho người dân nộp hồ sơ bổ sung đầy đủ để hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3. Xử lý, giải quyết yêu cầu
- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.
- Người sử dụng đất phải thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính.
Bước 4. Trả kết quả
- Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (không tính các ngày nghỉ lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật…).
- Đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, các vùng hải đảo và vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.
Trường hợp, cơ quan Nhà nước thực hiện chậm thì người dân có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện về hành vi chậm trễ đó.
Mẫu đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Tiền phí sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất của cá nhân hay hộ gia đình phụ thuộc vào loại đất ban đầu trước khi chuyển đổi và nguồn gốc sử dụng đất này.
Trường hợp 1: Nộp 50% số tiền sử dụng đất
Cá nhân hay hộ gia đình phải nộp 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định.
Tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo công thức:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định) / 2
Trường hợp 2: Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
Khi cá nhân hay hộ gia đình muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì số tiền phải nộp được tính theo công thức:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất ở tính theo giá đất – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Trường hợp 3: Chuyển đổi mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) sang đất ở
Cá nhân hay hộ gia đình muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) sang đất ở phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Đất phi nông nghiệp đang sử dụng phải được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
- Thời hạn sử dụng đất phải ổn định và lâu dài.
- Đất đang sử dụng không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê.
Cá nhân hay hộ gia đình đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao cho có thu tiền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo công thức:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại
Trường hợp 4: Chuyển đổi mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng
Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng một thửa đất có nhà thuộc khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở, thì tiền thu sẽ tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc từ đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân hay hộ gia đình được tính bằng công thức:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất thì số tiền sử dụng đất được tính bằng công thức:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng còn lại
Trên đây là những quy định cơ bản nhất về chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Hy vọng qua bài viết trên Mua Bán sẽ giúp bạn hình dung và giải đáp được những vấn đề xoay quanh về chuyển đổi mục đích sử dụng đất và một số câu hỏi liên quan khác. Cùng theo dõi Mua Bán để cập nhật các thông tin thị trường và tin đăng Mua Bán Nhà Đất ở thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và toàn quốc mới nhất nhé!
>>> Xem thêm:
- Tìm hiểu một số mẫu hợp đồng thuê đất phổ biến nhất hiện nay
- Giá đất và 3 cách giúp bạn tự xác định giá hiệu quả nhất
- Đất thổ cư là gì? 5 điều cần nhớ trước khi quyết định mua
